Getty
A jelzálogfeltétel egy ingatlan adásvételi szerződésbe beírt olyan feltétel, amelyet a vevő jelez, hogy teljesülnie kell ahhoz, hogy lezárhassa a vásárlást. A vevők azért használják ezeket a feltételes feltételeket, hogy megvédjék magukat arra az esetre, ha nem tudnak megfelelni a finanszírozásnak, és hitel nélkül nem tudják megfizetni az ingatlant.
Ha a vevő nem tud elfogadható finanszírozást szerezni a feltételes időszak (általában 30-60 nap) vége előtt, büntetés nélkül visszaléphet a szerződéstől – még a foglaló pénzt is visszakapja. Ha az ingatlanvásárláshoz finanszírozásra van szüksége, és biztos akar lenni abban, hogy nem éri büntetés, érdemes megfontolnia, hogy a következő adásvételi szerződésébe jelzálogfeltételt foglaljon bele.
Elég könnyű jelzálogfeltételhez jutni, mivel ezek a legtöbb ingatlanszövetkezet által használt adásvételi szerződésben szabványosak. Az egyetlen dolog, amit tennie kell, hogy bejelöl néhány négyzetet és kitölt néhány információt.
Hogyan működik a jelzálogfeltétel
Amikor egy ingatlan megvásárlására készül, ki kell töltenie egy vételi ajánlatot. Az ajánlatodban szerepeltetni fogsz bizonyos feltételeket, amelyeknek teljesülniük kell a szerződéskötés előtt. Például azt szeretné, ha az ingatlan átmenne az ellenőrzésen, és egy bizonyos értéken felértékelődne.
Ha tudja, hogy a lezáráshoz finanszírozásra lesz szüksége, és nem biztos benne, hogy jogosult lesz-e a hitelre, akkor az adásvételi szerződésbe foglalhat jelzálogfeltételt. Talán még nem dolgozott hitelezővel, hogy előminősítést vagy előzetes jóváhagyást kapjon, vagy talán valami megváltozott a közelmúltban a pénzügyeiben, ami Ön szerint árthat a hitelre való jogosultságának.
A jelzáloggal kapcsolatos feltételes feltételek sok esetben tartalmazhatnak egy olyan szakaszt is, ha egy másik ingatlant kell eladnia ahhoz, hogy hitelhez jusson. Ebben az esetben az Ön vásárlása két dologtól függne: az otthona eladásától és a finanszírozás megszerzésétől.
Mennyi ideig tart egy feltételes szerződés
A legtöbb ingatlanvásárlási szerződés 30 és 60 nap közötti időtartamú, és a feltételes szerződések sem különböznek ettől. Ha a vevő az ajánlatában jelzálogfeltételt tartalmaz, akkor a szerződésben meghatározott határidőn belül az átvilágítási és a zárási időpontokon keresztül kell biztosítania az elfogadható finanszírozást.
Ha a vevő az átvilágítási időszak végéig nem kapott hitelt, akkor hosszabbítást kérhet az eladótól, hogy több időt kapjon a hitelfelvételre. Az eladó azonban nem köteles megadni a hosszabbítást. Ha az eladó nem ad haladékot, akkor a vevőnek el kell döntenie, hogy visszalép-e a szerződéstől, vagy a feltétel nélkül lép tovább, és kockáztatja, hogy elveszíti a foglalóját, vagy más szankcióknak teszi ki magát, ha nem zárja le a szerződést.
A jelzáloggal kapcsolatos feltételes záradék elemei
Ha az adásvételi szerződésben jelzáloggal kapcsolatos feltételes záradék szerepel, az nem csak egy általános nyilatkozat arról, hogy a vevőnek nem kell lezárnia, ha nem tud finanszírozást szerezni. Ehelyett ezek gondosan kidolgozott záradékok, amelyek lehetőséget adnak a vevőnek, hogy felvázolja azokat a finanszírozási feltételeket, amelyeket minimálisan elfogadhatónak tart a lezáráshoz.
A jelzáloggal kapcsolatos feltételes záradékban foglalt tételek közül néhány:
- A biztosítandó hitel típusa (FHA, USDA, hagyományos jelzálog stb.)
- Az összeg, amelyet a vevőnek biztosítania kell a finanszírozáshoz
- A vevő által elfogadhatónak tartott maximális kamatláb
- A vevő által a hitel biztosítása érdekében fizetendő maximális indulási pontok vagy díjak
- Meg kell-e adni egy másik ingatlant ahhoz, hogy a finanszírozásra jogosult legyen
A felsorolt tételeken kívül, a jelzáloggal kapcsolatos feltételes záradékok tartalmazhatnak egy konkrét jelzáloggal kapcsolatos feltételes határidőt is (bár ez gyakran megegyezik az átvilágítási időszakkal, de lehet eltérő is), valamint a feltételes határidő meghosszabbítására vonatkozó rendelkezéseket, ha a hitelfelvevő a határidő előtt nem tud finanszírozást biztosítani.
A jelzáloggal kapcsolatos függő feltételekről való lemondás okai
Azok az esetek, amikor érdemes lemondani a jelzáloggal kapcsolatos függő feltételekről, a következők:
- A vevő készpénzzel fizet az ingatlanért
- A vevő eladói finanszírozást használ
- A vevő már előminősített vagy előzetesen jóváhagyott hitelt
- A vevő szeretné, hogy ajánlata vonzóbbnak tűnjön az eladó számára, és nem bánja, hogy elveszíti a nem biztos, hogy a vevő lezárja. Tehát, bár a jelzálogfeltételek nagyszerű védelmet nyújthatnak az adásvételi szerződésben, mégis óvatosan kell használni őket, hogy elkerüljék a kereseti letét megijesztését, ha nem tudnak hitelt kapni
Míg a jelzálogfeltételek bizonyos esetekben rendkívül hasznosak lehetnek, nem mindig szükségesek. A vevők dönthetnek úgy, hogy nem tartalmazzák ezeket a feltételes feltételeket, hogy az ajánlatuk csábítóbbnak tűnjön az eladó számára.
Elvégre, amikor egy eladó fontolóra vesz egy ajánlatot az ingatlanára, dönthet úgy, hogy nem fogadja el azt, amelyik feltételes feltételeket tartalmaz, mert caa eladó.
A feltételes kikötések egyéb típusai
Amikor valaki ajánlatot tesz egy ingatlan megvásárlására, a vásárlást számos dologtól függővé teheti, a jelzáloggal kapcsolatos feltételes feltételen kívül. És ha bármelyik feltételük nem teljesül a vásárlási folyamat során, büntetés nélkül felbonthatják a szerződést. Íme néhány a leggyakoribb feltételes feltételek típusai közül:
- Vizsgálati feltétel. Az ingatlannak tiszta ellenőrzést kell kapnia. Ez leggyakrabban azt jelenti, hogy a vevőnek hajlandónak kell lennie elfogadni mindent, amit az ellenőrzés során feltárnak, például egy sérült tetőt vagy egy meghibásodott melegvíz-bojlert, vagy sikeresen ki kell alkudnia az eladóval bármilyen engedményt az ingatlannal kapcsolatos, az ellenőr által felfedezett problémák miatt.
- Értékbecslési feltétel. A megvásárolni kívánt ingatlant legalább egy bizonyos összegre kell felbecsülni, az ugyanazon a területen lévő hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladásai alapján. Ez a feltétel azért fontos, mert ha az ingatlant nem értékelik elég pénzért, a hitelező sokkal nagyobb előleget követelhet a vevőtől.
- Title contingency. Az eladónak képesnek kell lennie az ingatlan tiszta, zálogjogoktól és terhektől mentes tulajdonjogát átruházni.
- Home sale contingency. Ha a vevőnek el kell adnia egy másik ingatlant ahhoz, hogy megengedhesse magának az új ingatlan megvásárlását, a home sale contingency lehetővé teszi számára, hogy visszalépjen a szerződéstől, ha nem tudja eladni az előző ingatlanát az átvilágítási időszak alatt.