Írta:: Lucro Staff 2 év, 11 hónap ezelőtt
(0 hozzászólás)
A kereskedelmi ingatlanfinanszírozás többféle hiteltípust foglal magában. Annak érdekében, hogy az ingatlanbefektetők kölcsönvehessék a projektjük finanszírozásához szükséges pénzt, mind a befektetőt, mind a projektjét fel kell mérni a kockázatok szempontjából. Minél több kockázatot azonosítanak a hitelfelvevővel vagy a projekttel kapcsolatban, annál szigorúbb feltételeket kínálnak a hitelezők. Itt jön a képbe az LTC és az LTV. Az alábbiakban meghatározzuk, hogy mit jelent ez a két kifejezés, hogyan működnek, és mi a szerepük a CRE finanszírozásban.
LTC – mi az és hogyan működik?
Az LTC a loan-to-cost (hitelköltség) rövidítése. Az LTC egy olyan arányszám, amelyet a kereskedelmi ingatlanfinanszírozásban használnak annak meghatározására, hogy a fejlesztési projekt mekkora részét finanszírozzák hitelből a saját tőkével szemben. Az LTC-t úgy határozzák meg, hogy a hitel értékét elosztják a projekt költségével.
A hitelezők az LTC-t magas szintű mérőszámként használják, hogy meghatározzák azt a kockázatot, amelyet hajlandóak elfogadni egy új projekt építési hiteléhez. Minél magasabb a hitel/költség arány, annál nagyobb kockázatot vállal a hitelező, ha a fejlesztés nem sikerül. A hitelköltség-arányos értékeket a piaci kamatlábak határozzák meg, és a bikapiacok idején általában magasabbak.
A kereskedelmi ingatlanhiteleket hagyományosan 50% és 80% közötti LTC-százalékkal veszik fel. Például, ha az építkezés teljes költsége 1.000.000 dollár, a hitelező 800.000 dolláros hitelösszeget ajánlhat fel, ami 80%-os LTC-nek felel meg.
LTV – mi ez és hogyan működik?
Az LTV egy rövidítés, amely a “Loan To Value” (hitel az értékhez viszonyítva) rövidítése. Hasonló, de nem azonos az LTC-vel. Az LTV a hitel értékének és az ingatlan piaci értékének aránya, szemben a projekt építési költségével. Más szóval, az LTV a jelzáloghitel összege osztva az ingatlan becsült értékével. Ha LTV-ről van szó, általában értékbecslőt vesznek igénybe.
A még meg nem épített ingatlanok értékét nyilvánvalóan nehezebb megjósolni, és itt jön a képbe a pro forma pénzügyi modellezés. A CRE-fejlesztés során a leggyakoribb forgatókönyvek szerint az építési időszak alatt LTC-hitelt nyújtanak, amelyet az építkezés befejezése után LTV-hitellel refinanszíroznak. Ha már van egy kész termék (vagy legalábbis egy részben felépített eszköz), sokkal könnyebb meghatározni az eszköz értékét, ami életképesebbé teszi az LTV-hitelt.
LTC, LTV, & CRE Finanszírozás
Az LTC és az LTV is létfontosságú összetevők a kereskedelmi ingatlanfinanszírozás során. Ezek olyan eszközök, amelyek segítenek a hitelezőknek meghatározni azt a kockázati szintet, amelyet hajlandóak elfogadni egy adott eszközért. Ez pedig meghatározza a hitelező által nyújtani kívánt hitel nagyságát. A magasabb kockázatúnak ítélt projektek alacsonyabb LTC- vagy LTV-arányokkal rendelkeznek, a piaci kamatlábak alapján.