A kifogástalan levél (LNO) egy jogi dokumentum, amelyet a New York-i Department of Buildings (DOB) állít ki, hogy igazolja az 1938. január 1. előtt épült szerkezetek legális használatát.
Megjegyzendő, hogy 1938. január 1-je előtt a New York-i Építésügyi Minisztérium nem követelte meg a Certificate of Occupancy tanúsítványt egy ingatlan legális használatának megerősítéséhez. Azokban az esetekben, amikor az ingatlanügyletekkel foglalkozó magánszemélyeknek aggályaik vannak egy 1938 előtt épült épület jelenlegi használatának jogszerűségével kapcsolatban, az Építésügyi Minisztérium (DOB) kifogástalan levelet állít ki. A levél azt jelzi, hogy a DOB-nek nincs kifogása az épület jelenlegi használatával szemben, és hogy nincs szükség lakhatási engedélyre.
Hogyan szerezzenek be egy “Letter of No Objection”-t.
Az elmúlt tíz évben az 1938 előtt épült ingatlanok értéke figyelemre méltó mértékben emelkedett Upper Manhattanben, Harlemben és Brooklyn egyes területein. Ez azt eredményezte, hogy az Építésügyi Minisztérium (DOB) egyre több “Letter of no objection”-t állít ki. A növekedés arra késztette a DOB-t, hogy hivatalossá tegye ezt az eljárást; ez azonban még mindig nagyon időigényes és költséges.
Az összes szükséges papírmunka összegyűjtésének és a DOB-hez való benyújtásának átlagos költsége körülbelül 1500,00 $, és általában körülbelül 3-6 hónapig tart, amíg megkapja az LNO tanúsítványt.
A leggyorsabb és legpraktikusabb módja a “Letter of No Objection” megszerzésének, ha felbérel egy építési engedélyezési expeditort, aki ezt elvégzi az Ön nevében.
Miért fontosak a “Letters of No Objection”?
- Az ingatlan tervezett használatának jogszerűségét igazolja:
Ha 1938. január 1-je előtt épült épülete van, elengedhetetlen, hogy érdemi bizonyítékot szerezzen az ingatlan tervezett használatának jogszerűségéről. A “Letter of No Objection” (kifogástalan levél) beszerzése az építésügyi minisztériumtól jogi megerősítést ad arról, hogy a szóban forgó épületet jogszerűen használhatja rendeltetésszerűen.
- Egy vevő, biztosító vagy hitelező követelményeinek való megfelelés
Az ingatlan tulajdonosa egy leendő vevő kérésére is kérheti a “Letter of No Objection”-t a DOB-től. Továbbá, ha az ingatlan tulajdonosa az ingatlant biztosítékként kívánja felhasználni, a hitelező is kérheti a Letter of No Objectiont.
Ha biztosítást kíván kötni az ingatlanra, a biztosítónak szüksége lehet a “Letter of No Objection”-ra, hogy feldolgozhassa a fedezetet.
Végeredmény:
Lényeges megjegyezni, hogy olyan ingatlanra is kaphat Letter of No Objection-t, amely már rendelkezik lakhatási engedéllyel.
Tegyük fel például, hogy egy ingatlan rendelkezik lakhatási tanúsítvánnyal, amely szerint az ingatlan kétlakásos lakóház, de jelenleg egylakásos lakóházként használják. Kérvényezhet egy LNO-t, amelyben a DOB megerősíti, hogy nem kifogásolja az ingatlan egycsaládos lakóházként való használatát.
Ezeken túlmenően, ha azt tervezi, hogy a használatot kétcsaládos lakóházról háromcsaládos lakóházra változtatja, a törvény szerint az új terveket is be kell nyújtania a DOB-nek.