Az eladói piac idején a lakástulajdonosok tudni szeretnék, hogy most kell-e eladniuk otthonukat, vagy várjanak még egy kicsit, hogy a legjobb dollárt kapják. A lakásvásárlók nyomást éreznek, hogy még azelőtt vásároljanak otthont, mielőtt a piac az árkategóriájukon kívülre emelkedne. Mindkét csoport tudni szeretné: meddig tart az eladói piac? A gazdasági kutatások és az ingatlanpiaci ciklusok segíthetnek megválaszolni ezt a kérdést. Újra átnéztük ezt a blogbejegyzést, hogy megnézzük, milyenek a piaci feltételek 2020 felé haladva, és meddig tarthat ez az eladói piac.
Meddig tart az eladói piac?
Mi az eladói piac és mikor fordul elő?
Az ingatlanpiac emelkedésének és csökkenésének előrejelzése segít megválaszolni a kérdést, hogy meddig tart az eladói piac? És meddig tart ez az eladói piac? Az eladói piacon, beleértve a jelenlegi michigani ingatlanpiacot és az ország legtöbb más területét is, a lakások iránti kereslet nagyobb, mint a rendelkezésre álló lakáskészlet, így sokkal könnyebb eladni egy lakást. Az eladói piacok emelkedő ingatlanpiacok idején fordulnak elő, míg a vevői piacok esések idején, amikor sok lakástulajdonos próbálja egyszerre eladni otthonát, és kevesebb a vevő.
2018-ban megnéztük ezeket a ciklusokat és azt, hogy hol tartunk az idővonalon. Ahogy belépünk 2020-ba, hol tartunk most? Az eladói piac hamarosan véget ér, vagy még több évig folytatódik? Nézzük meg
Megjósolható-e az eladói piac?
A hozzáértő befektetők és közgazdászok észrevették, hogy az ingatlanpiaci fellendülések és visszaesések ciklikusan következnek be. Bár sokkolta az amerikai rendszert, a 2008-as pénzügyi válság és az ingatlanpiaci zuhanás nem volt rejtély egyesek számára. A közgazdászok már 1800-ban tanulmányozták az üzleti ciklusokat és az ingatlanpiaci fellendüléseket és visszaeséseket, és ezek a tanulmányok már 10 évvel korábban megjósolták a 2008 körül bekövetkező recessziót. Ez az esés nemcsak az üzleti ciklus, hanem az ingatlanciklus visszaesését is jelentette. Az esés után megindult a fellendülés, ami később egy új eladói piac kezdetét jelentette, ahol ma tartunk.”
Segíthet ez abban, hogy megjósoljuk, meddig tart az eladói piac? Vajon 2020-ig fog tartani?
Ingyenes letöltés: Home Selling Preparation Checklist
How Long Does a Seller’s Market Last: Using Real Estate Cycles
Egyebek mellett Henry George és Homer Hoyt közgazdászok már 1800-ban tanulmányozták az ingatlanciklusokat. Hoyt kutatásai kimutatták, hogy az amerikai ingatlanpiac nagyjából 18 éves ciklusok mintáját követi, és ez több mint 200 éve többnyire igaz. A modern kor közgazdászai, mint Fred Foldvary, Fred Harrison és Robert Schiller tovább tanulmányozták ezeket a ciklusokat, és részben ezeknek a mintáknak köszönhetően pontosan meg tudták jósolni a 2008-as összeomlást.
Ez a kutatás hasznos annak előrejelzésében, hogy meddig tart egy eladói piac, mert nemcsak egy mintát tár fel, hanem azt is megmutatja, hogy az emelkedések mennyi ideig tartanak az esésekhez képest. Ezekben a ciklusokban az emelkedések sokkal hosszabbak, mint az esések. A zuhanások, amikor a lakásárak csökkennek, és vevői piac alakul ki, viszonylag gyorsan, körülbelül 2-3 év alatt következnek be. Az ingatlanpiaci fellendülési időszakok és fellendülések teszik ki a ciklus nagy részét, és körülbelül 15 vagy 16 évig tartanak.
Megmaradt a minta?
Mivel még két év telt el, és az előző recessziótól még távolabb vagyunk, láthatjuk, hogy ez a minta hogyan alakult – vagy nem alakult – a valóságban. Ebben az esetben a modell pontosnak tűnik. Az előző piaci csúcs 2006 körül következett be, majd meredeken zuhant. Ez kétéves esést idézett elő, amely 2008-ban kiegyenlítődött. Ez egy óvatos emelkedő akciót indított el, ahogy a gazdaság talpra állt, és a bővülés lassan újraindult. Ha Fred Harrison közgazdásznak igaza van, és a gazdasági fellendülés két félidőben történik – egy 7-8 éves fokozatos emelkedés, majd egy 7-8 éves gyors emelkedés – 2020-ban közvetlenül a fellendülés közepébe kerülnénk. Mivel a munkanélküliség alacsony, a jövedelmek emelkednek, a fogyasztói bizalom magas és a lakások iránti kereslet nagyon magas, ez az előrejelzés pontosnak tűnik.
Mi a helyzet a lakáshiánnyal?
A kirakósból azonban hiányzik egy darab. Az ingatlanpiaci fellendülés figyelemre méltó része – és az azt követő visszaesés figyelemre méltó tényezője – a gyors építkezések időszaka. A lakásépítés még nem tért vissza a recesszió előtti szintre.
Ez azért lehet, mert az előző visszaesés – amelyet a másodlagos jelzáloghitel-válság súlyosbított, ami kívül esett az ilyen ciklusok normáin – különösen keményen érintette a lakásépítést, különösen a lakásépítésekre szakosodott kis és közepes méretű építőipari vállalatokat. A nem lakáscélú építkezések száma valójában magasabb, mint a recesszió előtt volt, ami azt jelzi, hogy a nagy építőipari vállalatok képesek voltak talpra állni, de kisebb társaik nem.
Mivel azonban 2020 elméletileg a fellendülés közepén van, még mindig van 4 év a lakásépítés felfutására. Valószínűleg 2020-ban is marad a lakáshiány, ami magasan tartja a lakásárakat. Ez arra ösztönözheti a bizonytalan építőipari vállalkozásokat, hogy újra építkezzenek. Bár ez jó hír lesz a csúcsidőszak második felében piacra lépő lakásvásárlók számára, a teljes ciklus szempontjából rossz hír. A lakásépítések felfutása a következő négy évben kiegyenlíti a keresletet és a kínálatot, csökkentve a kínálat hiánya miatt mesterségesen magasan tartott lakásárakat.
Ez az ábra azt mutatja, hogy bár az építőiparban a nem lakáscélú foglalkoztatás fellendült, a lakásépítés nem (Forrás: National Association of Realtors )
Meddig tart ez az eladói piac?
A korábbi fellendülés és visszaesés, a jelenlegi emelkedés, a jelenlegi piaci feltételek és e 18 éves elmélet alapján a közgazdászok meg tudnak jósolni egy általános idővonalat arra vonatkozóan, hogy meddig fog tartani az eladói piac. Azok a közgazdászok, akik az előző, 2007 körüli esést megjósolták, egy újabb, 2024 körül bekövetkező esést jósoltak, többek között Robert Schiller, Fred Foldvary és Fred Harrison. Némi vita továbbra is fennáll az esés súlyossága körül, amelyet általában más tényezők határoznak meg.
Ha a 18 éves modell pontosnak bizonyul, akkor 2020 az ingatlanboom közepét jelenti. Az újlakás-építésnek még fel kell zárkóznia, így ez 2020-ra erős eladói piacot jelent. Ahhoz azonban, hogy a csúcs 2024 körül következzen be, a lakásépítéseknek hamarosan újraindulniuk kell, és 2021-2022 körül megugorhatnak.
A 18 éves ciklus 2020-ban is folytatódik?
Az egyéb tényezők, például a kamatlábak, a kormányzati politikák és támogatások, a jelzáloghitelek kamatai, a hitelezés és a nemzetközi konfliktusok, valamint a regionális ingatlanpiaci különbségek két-három évvel befolyásolhatják ezeket a kilengéseket, de történelmileg nem állították meg magát a 18 éves ciklust (a második világháború kivételével). Történelmi és modern közgazdászok szerint ez részben a földtulajdon, a beruházások, az adózás és a fejlődés természetének, nem pedig más gazdasági tényezőknek köszönhető. Bár a 2020-as események valószínűleg drámai tőzsdei kilengéseket idéznek elő és megingatják a fogyasztói bizalmat, nem valószínű, hogy megállítják vagy lelassítják a 18 éves ingatlanciklus menetelését.
Senki sem tudja biztosan megmondani, hogy meddig tart az eladói piac, de a korábbi kutatások és a történelmi trendek segíthetnek a jóslásban. Ezt szem előtt tartva az eladók számíthatnak arra, hogy a piac még legalább két-három évig kedvez nekik.