Főbb tudnivalók
-
Mi az engedményezés?
-
Szerződés átruházása vs. dupla lezárás
-
Hogyan adjuk át a szerződést
-
Szerződés átruházásának előnyei és hátrányai
Még a legbalkezesebb, műszaki beállítottságú ingatlanszakembereket is megterhelhetik a jogi formanyomtatványok, amelyek a befektetési ipar szinonimájává váltak. Különösen az “ingatlanátruházási szerződés” stratégiának alakult ki zavaros híre azok számára, akik nem ismerik a nagykereskedés fogalmát. Legalábbis jó esély van rá, hogy a “szerződéses ingatlan átruházási szerződés” kilépési stratégia az új befektetők számára inkább hangzik idegen nyelvnek, mint életképes eszköznek.
Az ingatlan átruházási szerződés nem olyan bonyolult, mint amilyennek sokan beállítják, és nem is olyasmi, amitől félni kell a megértés hiánya miatt. Ehelyett az új befektetőknek meg kell tanulniuk, hogyan adjanak ki egy ingatlanszerződést, mivel ez a bizonyos kilépési stratégia az egyik legjobb módja annak, hogy betörjenek az iparágba.
Ebben a cikkben lebontjuk az ingatlan megbízási szerződés, vagy ingatlan nagykereskedelmi szerződés elemeit, és stratégiákat adunk arra vonatkozóan, hogyan segíthet a befektetőknek a karrierjük előmozdításában.
Mi az ingatlan engedményezési szerződés?
Az ingatlan engedményezési szerződés egy olyan nagykereskedelmi stratégia, amelyet az ingatlanbefektetők használnak, hogy megkönnyítsék egy ingatlan értékesítését egy tulajdonos és egy végső vevő között. Ahogy a neve is sugallja, a szerződéses megbízási stratégiák tanúi lesznek annak, hogy az érintett ingatlan tulajdonosa szerződést ír alá egy befektetővel, amely jogot ad neki az otthon megvásárlására. Ez egy fontos különbségtétel, mivel a szerződés csak a jogot adja a befektetőnek az otthon megvásárlására; valójában nem követik végig a vásárlást. A szerződés megkötése után azonban a befektető fenntartja a kizárólagos jogot a lakás megvásárlására. Ez azt jelenti, hogy ezután eladhatja a ház megvásárlásához való jogát egy másik vevőnek. Ezért amikor egy nagykereskedő kapcsolattartási megbízást hajt végre, nem egy házat ad el, hanem a házvásárlási jogát. A végső vevő fizet a nagykereskedőnek egy kis megbízási díjat, és megveszi a házat az eredeti vevőtől.
Az ingatlan megbízási szerződés stratégiája csak olyan erős, mint a megállapodásban használt szerződések. Az adott szerződésben használt nyelvezet rendkívül fontos, és világosan meg kell határoznia, hogy a befektetők és az eladó mit várnak el az ügylettől.
Van néhány fenntartás, amit szem előtt kell tartani, ha az ingatlan adásvételi szerződések használatát fontolgatjuk:
-
Szerződési tilalmak: Győződjön meg róla, hogy az ingatlan eladójával kötött szerződés nem tartalmaz tiltásokat a jövőbeli engedményezésekre vonatkozóan. Ez komoly problémákat okozhat a későbbiekben. Győződjön meg róla, hogy a szerződést olyan ügyvéd készítette, aki az ingatlanátruházási szerződési jogra szakosodott.
-
Igazságspecifikus tilalmak: HUD-házak (a Department of Housing and Urban Development által szerzett ingatlanok), ingatlantulajdonban lévő vagy REO (elárverezett ingatlanok), valamint a tőzsdén jegyzett ingatlanok esetében nem lehet engedményezési szerződést kötni. A REO-ingatlanok például 90 napos határidővel továbbértékesíthetők.
Mi a megbízási díj az ingatlanban?
A megbízási díj az ingatlanban az a pénz, amelyre a nagykereskedő számíthat a végső vevőtől, amikor eladja neki a tárgyi ingatlan megvásárlási jogát. Más szóval, az engedményezési díj a nagykereskedőnek megítélt pénzbeli kompenzációként szolgál azért, hogy összekapcsolja az eredeti eladót a végső vevővel.
A nagykereskedelmi ügyletek nyilvánosságra hozatalához használt minden szerződésnek teljesen átláthatónak kell lennie, és ez alól az engedményezési díj sem kivétel. Ennek ellenére magában a szerződésben ki kell fejteni, hogy a befektető a szerződés átruházásakor milyen módon kap fizetést.
A szokásos átruházási díj 5000 dollár. Azonban minden ügylet más és más. A vevők különböznek az igényeik és a pénzük elköltésére vonatkozó kritériumok tekintetében (pl. felújító vs. buy-and-hold vevők). Mint minden tárgyalásnál, itt is elengedhetetlen a megfelelő tájékoztatás. Szánjon időt arra, hogy megtudja, mennyibe kerülne reálisan az ingatlan a javítások előtt és után. Ezután adja hozzá az Ön által preferált megbízási díjat.
Hagyományosan a befektetők letétet kapnak, amikor aláírják az ingatlan adásvételi és eladási szerződés átruházásáról szóló megállapodást. Az engedményezési díj fennmaradó részét az üzlet lezárásakor fizetik ki.
Az engedményezési szerződés Vs Double Close
Az ingatlan engedményezési szerződés stratégiája csak az egyik a két módszer közül, amelyet a befektetők az üzlet nagykereskedelmére használhatnak. Az engedményezési szerződések mellett a befektetők választhatják a dupla lezárást is. Bár mindkét stratégia lényegében a nagykereskedelmi ügylet változatai, számos különbséget meg kell jegyezni.
A dupla zárás, más néven back-to-back zárás során a befektetők ténylegesen megvásárolják az otthont. Ahelyett azonban, hogy megtartanák, azonnal eladják az eszközt anélkül, hogy felújítanák. A dupla lezárások nem olyan gyorsak hagyományosan, mint a szerződésátruházás, de a megfelelő helyzetben lehetnek. A dupla lezárások akár néhány hétig is eltarthatnak. Végeredményben a dupla lezárások nem sokban különböznek a hagyományos adás-vételtől; hónapok helyett hetek alatt zajlanak le.
A megbízási ingatlanstratégiák általában az első lehetőség, amelyet a befektetők fontolóra akarnak venni, mivel valamivel egyszerűbbek és kevésbé bonyolultak. Ez azt jelenti, hogy az ingatlan megbízási szerződéses módszerek nem feltétlenül jobbak; csak mások. Az, hogy egy befektető milyen nagykereskedelmi stratégiát választ, teljes mértékben a helyzetétől függ. Ha például a vevő nem tud elég gyorsan finanszírozást szerezni, előfordulhat, hogy dupla zárást kell kezdeményeznie, mert nincs meg a tőke a kezében a megszerzési költségek és az engedményezési díj kifizetéséhez. Eközben egyes intézményi hitelezők a szerződés átruházásának forgatókönyvében a hitelnyújtás ellen tiltakozó nyelvezetet alkalmaznak. Ezért minden későbbi nagykereskedelemnek szerződésátruházásnak kell lennie.
A kettős lezárás és a szerződésátruházás egyszerűen két eszköz ugyanannak a célnak az elérésére. Ennek ellenére egyik sem jobb, mint a másik; egyszerűen csak arra szolgálnak, hogy különböző forgatókönyvekben használják őket.
Ingatlanszerződések átruházása
Azok, akik nem ismerik az ingatlanszerződés átruházásának fogalmát, talán valami másként ismerik: ingatlanszerződések átruházása; ha másért nem is, a kettő egy az egyben ugyanaz. Az ingatlanszerződések átruházása egyszerűen egy másik módja annak, hogy egy szerződés átruházására utaljunk.
Hogyan adjunk át egy ingatlanszerződést
Az átruházási szerződéseket alkalmazó nagykereskedői befektetési stratégiának számos előnye van, ezek egyike, hogy a befektetők számára alacsony a belépési korlát. A benne rejlő jövedelmezőség ellenére azonban sok befektető van, aki alábecsüli a folyamatot. Bár valószínűleg a legegyszerűbb kilépési stratégia az egész ingatlanbefektetésben, számos lépést kell megtenni az időben történő és nyereséges szerződésátruházás biztosítása érdekében, amelyek közül nem utolsósorban a következők:
-
Megtalálni a megfelelő ingatlant
-
Beszerezni egy ingatlanszerződés-sablont
-
Elküldeni a szerződést
-
Adja ki a szerződést
-
Vegye be a díjat
.
Megtalálja a megfelelő ingatlant
Tudnia kell metszeni a leadeket, Akár újsághirdetésekből, akár online marketingből, akár direkt postai marketingből származnak. Ne feledje, nem akármilyen eladót keres: olyan motivált eladóra van szüksége, aki olyan áron adja el az ingatlanát, amely megfelel az Ön befektetési stratégiájának.
A különbség egy átlagos eladó és egy motivált eladó között az utóbbi sürgősségérzete. A motivált eladó most akarja eladni az ingatlanát. Válasszon olyan eladót, aki a lehető leggyorsabban szeretne megszabadulni az ingatlanától. Ez lehet azért, mert elköltöznek az államból, vagy szeretnének egy másik házat vásárolni egy másik területen ASAP. Vagy személyes okokból nem akarnak többé abban a házban lakni. A kulcs az, hogy ismerjük az eladás motivációját, és meghatározzuk, hogy ez a szándék elegendő-e az azonnali eladáshoz.
Mivel jobban tudják, hogy kitől érdemes vásárolni, a nagykereskedőknek könnyebb dolguk lesz a többféle marketingstratégia egyikének gyakorlásával:
-
Közvetített levél
-
Igazdasági találkozók
-
Lokális marketing
-
Online
Igazdasági szerződés sablon beszerzése
Igazdasági megbízási szerződés sablonok könnyen elérhetők az interneten. Bár csábító a barkácsolás, általában tanácsos először egy ügyvéddel átnézetni. Így megnyugvással tudhatja, hogy jól csinálja, és hogy van ügyvédje, ha bármilyen jogi probléma merülne fel az út során.
Az egyik dolog, amit a megfelelő nagykereskedelmi ingatlanszerződések hozzáadnak, az a “és/vagy megbízott” kifejezés az Ön neve mellett. Ez a záradék felhatalmazza Önt arra, hogy eladja az ingatlant, vagy átruházza az ingatlant egy másik vevőre.
Ezt azonban közölnie kell az eladóval, és szükség esetén meg kell magyaráznia a záradékot. Biztosítsa őket arról, hogy még mindig megkapják azt az összeget, amelyben mindketten megállapodtak, de az üzlet rugalmasságát biztosítja az úton.
Submitting The Contract
Az Ön államának törvényeitől függően be kell nyújtania az ingatlanátruházási szerződést egy címtársaságnak, vagy egy záró ügyvédnek, hogy elvégeztesse a címvizsgálatot. Ezek független felek, akik megvizsgálják az ingatlan előéletét, és meggyőződnek arról, hogy nincsenek-e zálogjogok a címhez csatolva. Ezután aláírják a szerződés érvényességét.
A szerződés kiutalása
A vevő megtalálása, hasonlóan az eladó megtalálásához, megfelelő szegmentálást igényel. A befektetőknek többféle utat kell gyakorolniuk a vevők keresése során, beleértve az online marketinget, a hirdetési weboldalakat vagy a hálózati csoportokat. Az ingatlanszakmában ezt a folyamatot vevőlista építésének nevezik, és ez egy kulcsfontosságú lépés a szerződések kiutalásának sikeréhez.
Mihelyt talált egy vevőt (remélhetőleg az egyre növekvő vevőlistájáról), győződjön meg róla, hogy a szerződése tartalmazza az előre fizetendő foglaló pénzre vonatkozó nyelvezetet. Ez védelmet nyújt Önnek az esetleges szerződésszegéssel szemben. Ez biztosítja Önt arról is, hogy profitálni fog, függetlenül attól, hogy a tranzakció lezárul-e vagy sem, mivel a foglaló pénz nem visszatérítendő. Hogy ez mennyi, az Öntől függ, feltéve, hogy megfelelően indokolt.
Begyűjti a díjat
Az Ön haszna egy ilyen ügyletből mind az Ön megbízási díjából, mind pedig a megállapodás szerinti érték és aközött a különbségből származik, hogy mennyiért adja el a vevőnek. Ha Ön és az eladó úgy döntenek, hogy 75 000 dollárért veszik meg az ingatlant, és 80 000 dollárért adják el a vevőnek, akkor Ön 5000 dollár hasznot húz. Az üzlet akkor zárul le, ha a vevő kifizeti a teljes 80 000 $-t.
A szerződésátruházás előnyei
A szerződésátruházás legvonzóbb előnye sok befektető számára az, hogy úgy tud profitálni, hogy soha nem vásárolja meg az ingatlant. Ez gyakran vonzza az embereket, hogy belevágjanak a nagykereskedésbe, mivel sokak számára lehetővé teszi, hogy viszonylag alacsony tét mellett megtanulják az ingatlanügyek alapjait. Az engedményezési díj vagy a vételár százalékában, vagy a nagykereskedő által meghatározott összegben határozható meg. A szokásos díj szerződésenként 5000 dollár körül van.
A nyereséglehetőség nem az egyetlen pozitívum, amely a szerződésátruházáshoz kapcsolódik. A befektetők abból is profitálnak, hogy nem kerülnek be a tulajdonjogi láncba, ami nagymértékben csökkentheti az ügylethez kapcsolódó költségeket és határidőket. Ez az előny még az eladóra és a végső vevőre is átragadhat, mivel a szerződésátruházás választásával elkerülhetik az ingatlanközvetítői díj megfizetését. A dupla záráshoz képest (egy másik népszerű nagykereskedői stratégia) a befektetők kétféle zárási költséget is elkerülhetnek. Mindezek az előnyök pozitívan befolyásolhatják a befektető eredményét, így ez egy rendkívül kívánatos kilépési stratégia.
A szerződés átruházása hátrányai
Noha a szerződés átruházásának számos előnye van, van néhány hátránya, amellyel érdemes tisztában lenni, mielőtt az első nagykereskedelmi üzletet keresné. Nevezetesen, kihívást jelenthet a nagykereskedelmet esetleg nem ismerő vevőkkel és eladókkal való munka. A befektetőknek fel kell készülniük arra, hogy megismertessék az újonnan érkezőket a folyamattal, és készen kell állniuk arra, hogy válaszoljanak minden kérdésre. Előfordul, hogy az eladók szándékosan nem fogadják el a szerződés-átruházási helyzetet. A befektetőknek fel kell készülniük, mielőtt ilyen helyzetekbe ütköznek, hogy ne csüggedjenek.
A másik akadály, amellyel a nagykereskedők szembesülhetnek a szerződésátruházással való munka során, azokban az esetekben, amikor a végső vevő vissza akar lépni. A legjobb módja annak, hogy megvédje magát az ilyen helyzetektől, ha megbízható vevőlistát és biztonságos szerződéskötési folyamatot alakít ki. Ne feledje, hogy bár ennek az ingatlan kilépési stratégiának vannak hátrányai, a megfelelő felkészüléssel a befektetők elkerülhetik a nagy kihívásokat.
Összefoglaló
Mint az ingatlanbefektetési szakma bármelyik részénél, egyetlen szempont sem vezet sikerre. Azonban annak megértése, hogy hogyan működik az ingatlan szerződésátruházás, létfontosságú része ennek az üzletágnak. Ha megérti a szerződések kiutalásának számos rétegét – és azt, hogyan működik a nagykereskedelem az elejétől a végéig -, tájékozottabb, képzettebb és sikeresebb befektető lesz.
Még többet szeretne megtudni arról, hogyan kezdjen ingatlanüzletet?
Mivel annyi információ létezik, egy ingatlanvállalkozás vagy LLC elindítása bonyolult lehet. Új online ingatlanos tanfolyamunk, amelynek házigazdája Than Merrill szakértő befektető, azokat az alapokat tárgyalja, amelyeket tudnia kell ahhoz, hogy elkezdhesse az ingatlanbefektetést. Ezek az időtálló stratégiák segíthetnek megtanítani Önnek, hogyan profitálhat az ingatlanpiac jelenlegi lehetőségeiből.
Kattintson ide, és regisztráljon INGYENES 1 napos ingatlanos webináriumunkra, és kezdje el tanulni, hogyan indítson sikeres befektetési vállalkozást még ma!