A “Lady Bird Deed” (vagy pontosabban az úgynevezett “Enhanced Life-Estate Deed”) egy olyan típusú okirat, amely biztosítja a megbízó – azaz az ingatlan tulajdonosa – bizonyos jogokkal életében, a fennmaradó érdek megy egy megnevezett kedvezményezett a megbízó halálakor. A Lady Bird Deed szerinti kedvezményezett a “maradék” érdekeltséget kapja. Ez azt jelenti, hogy a haszonélvező a haszonélvező halálakor tulajdonjogot szerez az ingatlanra, de a haszonélvező életében gyakorlatilag semmilyen joggal nem rendelkezik. Florida egyike azon államok listájának, amelyek elismerik az ilyen típusú okirat használatát.
Mivel a Lady Bird Deed lehetővé teszi az ingatlanok halálakor történő átruházását anélkül, hogy Floridában hagyatéki eljárásra lenne szükség, ez néha vonzó eszköz a hagyatéki tervezési arzenálban. Bár a Lady Bird Deed hasznos hagyatéki tervezési eszköz, van néhány komoly hátránya. Ezek közé tartoznak a következők:
Homestead. A házastársaknak és a kiskorú gyermekeknek bizonyos érdekeltségei vannak az adományozó homeestead ingatlanában. A Lady Bird Deed-et soha nem szabad homestead-re használni, ha az adományozónak van házastársa vagy kiskorú gyermekei. Ez eredménytelen átruházást eredményezhet.
Hitelezők és az IRS. Egyértelmű, hogy az IRS zálogjogot érvényesíthet a haszonélvező fennmaradó érdekeltségén. Ha a haszonélvező eladja az ingatlant, és a maradék haszonélvezőnek van IRS-zálogjoga, akkor ezt a zálogjogot ki kell elégíteni. Ezzel kapcsolatban megjegyzendő, hogy Floridában nem egyértelmű, hogy egy általános hitelező követelése kapcsolódhat-e a Lady Bird Deedből eredő maradványjoghoz. Valószínűleg, ha a zálogjogot mégis megilleti, az csak a jogadó halála esetén lépne érvénybe.
Titulajdonbiztosítás. Egy jól megfogalmazott Lady Bird Deed olyan nyelvet tartalmaz, amely kimondja, hogy az adományozó a kedvezményezett beleegyezése vagy jóváhagyása nélkül is átruházhatja az ingatlant. Néhány jogcímbiztosító társaság azonban még mindig megköveteli, hogy a kedvezményezett írjon alá egy quit-claim deed-et annak érdekében, hogy lehetővé tegye az átruházást, amelyet biztosítanak.
Kisebb rugalmasság a felosztásnál. A Lady Bird Deed, az egyetlen megvalósítható elosztás egy emlékeztető kedvezményezett vagy kedvezményezettek. Ugyanakkor nem rendelkezik ugyanazzal a rugalmassággal, mint más hagyatéki tervezési eszközök esetében. Ha például John átruházza a házát Lady Bird Deed útján Ronaldra, mi történik, ha Ronald hal meg előbb? Ha ugyanez az átruházás Trust útján valósulna meg, John a házat Ronaldra hagyhatná, ha túléli, és ha nem éli túl, akkor Susanra. Mi van akkor is, ha John nem akarja, hogy Ronald egyszerre kapja meg az ingatlant? Ezek közül egyik sem valósítható meg Lady Bird Deeddel, de meg lehet tenni egy Truston keresztül.
A Lins Law Group, P.A.-nál folytatott hagyatéki tervezési gyakorlatunkban nagyon ritkán használjuk a Lady Bird Deedet. Ha van egy nem házas adományozó, akinek nincsenek kiskorú gyermekei, akkor ez a kiindulópont. Megvizsgáljuk azonban azt is, hogy a kedvezményezett csak egy-e a több gyermek közül, akiknek az adományozó az ingatlant halálakor át akarja adni. Tapasztalataink szerint a Lady Bird Deed akkor működik a legjobban, ha csak egy kedvezményezett van. Ellenkező esetben, ha az adományozó meghal, és több kedvezményezett van, a tulajdonjog mindannyiuk nevére száll, és kölcsönös együttműködésre lesz szükség az ingatlan eladásához vagy átruházásához. Másrészt, ha az ingatlant trösztbe helyezik, a vagyonkezelő az összes kedvezményezett bevonása nélkül is felszámolhatja az ingatlant, majd a bevételt fel lehet osztani.
A Lady Bird Deed alkalmazása előtt mindenképpen konzultáljon egy tapasztalt hagyatéktervezési ügyvéddel. Ennek elmulasztása a vártnál rosszabb eredményt eredményezhet.