Január 1-jén, pénteken lép hatályba az 1885. számú közgyűlési törvényjavaslat, amely növeli a hitelezőkkel szemben védett lakástőke összegét, így valószínűleg több tulajdonos nem veszíti el otthonát csődeljárás során.
Az új lakástulajdon-védelem 300 000 dollárnál kezdődik, és 600 000 dollárnál kezdődik. A korábbi mentesség 75 000 dollár volt egyedülállóknak, 100 000 dollár házaspároknak és 175 000 dollár időseknek és fogyatékkal élőknek.
A törvény, amely a mentességet a megyei egylakásos házak éves medián árára alapozza, nem nevezi meg azt az adatforrást, amely meghatározza az alapértéket. A mentesség 2022 januárjától kezdődően a kaliforniai fogyasztói árindex változásai alapján az inflációhoz igazodik.
A magas költségű Los Angeles és Orange megyék a 600 000 dolláros saját tőke felső határ alá esnek. Riverside megye a becslések szerint 400 000 dollár, San Bernardino megye pedig nagyjából 340 000 dollár lesz.
A homestead mentesség nagy gondolata az, hogy segítse a lakástulajdonosokat abban, hogy elsődleges lakóhelyüket biztonságban tartsák azáltal, hogy azt a gazdasági szerencsétlenség következményeinek hatókörén kívül helyezik.
A 7. fejezet szerinti csődeljárás benyújtása után az adósságok megszüntetése érdekében a bíróság által kijelölt csődbiztos felméri az adós vagyonának dollárértékét, és kitalálja, hogy mi áll rendelkezésre a felszámoláshoz és a hitelezők kifizetéséhez.
Tegyük fel, hogy egy Los Angeles-i otthon 1 millió dollárt ér. A jelzálogjog 400 000 dollár, 600 000 dollár saját tőke mellett. Mindaddig, amíg a lakástulajdonos a csődbejelentést megelőzően a lakásban él, az otthon védve van a hitelezőkkel szemben.
Az Irvine-i székhelyű csődjogi ügyvéd, Michael Nicastro szerint a képletben több van, amit “realizálható saját tőkének” neveznek. Ez a valós piaci érték, mínusz 6-8% az eladás költségeire, az esetlegesen fizetendő tőkenyereségadóra, jelzáloghitelekre, mínusz az otthonra vonatkozó mentesség.
Tegyük fel például, hogy egy Orange megyei otthon 1,2 millió dollárt ér, 700 000 dolláros saját tőkével és 500 000 dolláros jelzáloghitellel. Feltételezve egy 7%-os eladási költséget vagy 84 000 dollárt, 50 000 dolláros tőkenyereségadót, 500 000 dolláros jelzálogjogot és az Ön 600 000 dolláros homestead mentességét, az összeg 1 234 000 dollár. Az otthoni tőkéje védve van a hitelezőkkel szemben, és nem kényszerülne arra, hogy eladja otthonát.
Vegyük ugyanazt a példát, mint fent, de a jelzálogjog összege 500 000 dollár helyett 250 000 dollár. Ebben az esetben az otthonra vonatkozó mentességen túli további tőke (84 000 $ értékesítési költség, 50 000 $ tőkenyereség, 250 000 $ jelzálogjog plusz 600 000 $ otthonra vonatkozó tőke) 1 200 000 $ mínusz 984 000 $, azaz 216 000 $ további vagyon.
Ebben az esetben a vagyonkezelő valószínűleg eladná az otthont, és a 216 000 $-t a hitelezőknek való felosztásra fordítaná. A 600 000 $ homestead összeget a Nicastro szerint hat hónapon belül újra be kell fektetni egy másik homesteadbe (elsődleges lakóhely).
Néhány jelzáloghitelező a csődmentesítést követő napon új vásárlási jelzáloghitelt fontolgat a hitelfelvevő számára. Tegyük fel, hogy egy hitelfelvevő 600 000 dollárral rendelkezik a csődbiztostól, és 900 000 dolláros otthont szeretne, miután kénytelen volt eladni egy 1,2 millió dolláros házat. Ha a vevőnek hiteles, dokumentálható története van e pénzügyi gondok mögött, a kölcsönt valószínűleg jóváhagyják.
A lakástulajdonosok 95 százaléka nem nyújt be nyilatkozatot az otthonról, Glenn Awerkamp, a Lawyers Title címmenedzsere szerint.
Az előzetes tulajdonváltoztatási űrlap tartalmazhat otthonról szóló nyilatkozatot, de ne kockáztasson, mondja Nicastro. A nyomtatványt saját maga nyújtsa be.
Ezt a nyomtatványt egy helyi címtársaságtól szerezheti be. Ezt közjegyzővel kell hitelesíttetni, és a megyei nyilvántartó hivatalban kell rögzíteni, hogy érvényes legyen. A közjegyzői díjakat nem számítva az Orange County Clerk Recorders Office 85-88 dollárra becsülte a díjakat.
A Riverside-i székhelyű csődjogi ügyvéd, Scott Talkov úgy látja, hogy a megnövelt adómentesség az adósok és a lakástulajdonosok számára alamizsnát jelent, a hitelezők számára pedig hatalmas veszteséget.
“Az adósok most már közvetlenül a csőd előtt eladhatják az összes vagyontárgyukat, kifizethetik a jelzáloghitelüket, amíg a saját tőke nem haladja meg a mentességet, és csődöt jelenthetnek a fennmaradó tartozásokra” – mondta. “Ezt a stratégiát mentességtervezésnek nevezik, amelynek során az adósok az egyébként nem mentesített vagyontárgyakat mentesített vagyontárgyakká alakítják át. Ez még szélesebb körben fog elterjedni, mivel a lakástőke a kormány által védett malacpersely lesz, amelyhez a hitelezők nem nyúlhatnak hozzá.”
A tanácsom az önök számára: Kérjen jogi tanácsot egy csődjogi ügyvédtől, mielőtt erre az útra lép.
Hitelkamatlábak
Freddie Mac kamatlábhírek: A 15 éves fix kamatláb átlagosan 2,17%, ami a 11. rekordalacsony, és két bázisponttal alacsonyabb, mint a múlt héten. A 30 éves fix kamatláb átlagosan 2,67% volt, egy bázisponttal magasabb, mint a múlt héten.
A Jelzálogbankárok Szövetsége zárva volt, és nem számolt be az e heti hitelkérelmek volumenéről.
Legfeljebb:
Mit látok: Feltételezve, hogy a hitelfelvevő egy átlagos 30 éves fix kamatlábat kap egy konform 548 250 dolláros hitelre, a tavalyi fizetés elképesztő 315 dollárral több volt, mint az e heti 215 dolláros fizetés.
Mit látok: Helyileg a jól képzett hitelfelvevők a következő fix kamatozású jelzáloghitelekhez juthatnak 1 pontos költséggel: A 30 éves FHA 2,25%-kal, egy 15 éves hagyományos 1,99%-kal, egy 30 éves hagyományos 2,375%-kal, egy 15 éves hagyományos nagy egyenlegű (548.251 $822.375 $) 1,99%-kal, egy 30 éves nagy egyenlegű hagyományos 2,5%-kal, egy 30 éves hagyományos 2,5%-kal.375% és egy jumbo 30 éves fix 2,75%-on.
Figyelem: A 30 éves FHA konform hitel csak 477.250 $ értékű hitelekre korlátozódik az Inland Empire-ben és 548.250 $ értékű hitelekre LA és Orange megyékben.
A hét szemfüles hitelprogramja: A 15 éves, fix 2,25%-os költség nélkül.
Jeff Lazerson jelzáloghitel-közvetítő. Elérhető a 949-334-2424-es telefonszámon vagy a [email protected] címen. Honlapja a mortgagegrader.com.