A kereskedelmi bérbeadás során a legtöbb kereskedelmi bérlő számos összetett kifejezésbe botlik. Az egyik gyakran összezavart fogalom a bérelhető versus hasznos négyzetlábakkal kapcsolatos. A bérlő által várhatóan fizetendő teljes négyzetméterár meghatározása az egyik első lépés egy kereskedelmi ingatlan értékelésében, ezért hasznos lehet a megfelelő tájékoztatás.
A hasznos négyzetláb (USF)
A hasznos négyzetláb az a tényleges irodaterület, amelyet faltól falig elfoglal. Ez a terület egyedülállóan az Öné, vagyis nem arra szolgál, hogy más bérlőkkel megossza.
Bérelhető négyzetméter (RSF)
A bérelhető négyzetméter a hasznos négyzetméterből és az épület közös használatú területének egy részéből áll. A közös terület az épület közös helyiségei, beleértve a mellékhelyiségeket, a közös folyosókat, lifteket, lépcsőházakat és raktárhelyiségeket, a kávézót, az előcsarnokot, a fitneszközpontot stb.
Közös terület tényező (CAF)
A közös terület tényező, más néven “terhelési tényező” vagy “ráépítési tényező”, a bérelhető négyzetterületnek a hasznos négyzetterület feletti növekedése. A terhelési tényező kiszámításában a következő egyenlet segíthet:
CAF = (RSF – USF) ÷ USF
Ha az RSF 5 000, az USF pedig 4 000, akkor a CAF tényezőt a következőképpen kell kiszámítani:
CAF = (5000 – 4000) ÷ 4000
CAF= 25%
Veszteségtényező (LF)
Ez a bérelhető négyzetméter és a hasznos négyzetméter közötti különbség. A következőképpen egyenlővé teszik:
LF = (RSF- USF) ÷ RSF
Ha az RSF 5.000 és az USF 4.000, akkor az LF a következőképpen kerül kiszámításra:
LF = (5000 – 4000) ÷ 5000
LF= 20%
Miért kell fizetni a közös területekért
A bérbeadók elvárják, hogy a kereskedelmi épületükben minden négyzetméter után bérleti díjat kapjanak. Minden közös terület pénzükbe kerül, miközben értéket ad a bérlők számára, így a költségeket a bérlőkre kell áthárítani. A bérbeadók az összes közös területet a bérlők között osztják fel az alapján, hogy az egyes bérlők az épület hány százalékát foglalják el. Ezért a közös területekért elsősorban azért kell fizetnie, mert:
-
Nem teleportálhatja magát vagy ügyfeleit az épület külsejéről egyenesen az irodahelyiségébe. Lifteket, folyosókat és lépcsőházakat kell használnia, amelyek mind karbantartást igényelnek.
-
A természet hívására időnként válaszolni kell, ezért elegendő, ha alkalmazottai használják a mellékhelyiségeket.
-
Az, hogy a földszinten kellemes előcsarnok áll rendelkezésre, javítja a látogatók megítélését az Ön vállalkozásáról.
-
Irodakonyha hiányában az épületben található kávézó szolgáltatásai praktikusak lesznek.
Más szóval a közös területek bizonyos költségeket vonzanak, beleértve a karbantartási és javítási költségeket. Mivel Ön mint vállalati bérlő hasznot húz ezekhez a közös területekhez való hozzáféréséből, bölcs dolog, ha Ön és bérlőtársai hozzájárulnak bizonyos százalékkal.