A földbérlet alapjai – Mi különbözteti meg a földbérletet és miért

May 01, 2018

A földbérlet alapjai
A földbérletet, amelynek keretében egy kereskedelmi fejlesztő bérel egy földterületet és a bérelt ingatlanon építi fel a fejlesztéseket, régóta használják a kereskedelmi ingatlanok fejlesztésének eszközeként. A köztulajdonban lévő ingatlanok hosszú távú földbérletei szintén a kormányzati és kvázi-kormányzati szervek elsődleges eszközévé váltak, hogy működési bevételt termeljenek, miközben megőrzik az értékes eszközök tulajdonjogát.

A fejlesztők és az ingatlantulajdonosok számos okból választják ezt a struktúrát. A fejlesztő szempontjából a földbérlet lehetővé teszi a fejlesztő számára, hogy kevés előzetes készpénzbefektetéssel megszerezze a földterület használatának és használatának jogát. Az ingatlantulajdonos szemszögéből nézve a földterületből jövedelemáramlást generál anélkül, hogy időt és tőkét kellene befektetnie a fejlesztések megépítéséhez, és megőrzi a földterület tulajdonjogát a jövőbeli használatra.

A tőke jelenlegi rendelkezésre állása bármilyen típusú ingatlantranzakcióhoz korlátozott. A hitelválság miatt a kereskedelmi jelzáloggal fedezett értékpapírok (CMBS) hitelezői általában visszavonták a piacot.

Az ingatlanpiaci konjunktúra normalizálódásával azonban a haszonbérleti jelzálog finanszírozás ismét életképes finanszírozási technikává válhat az ingatlanfejlesztők számára. Ezt szem előtt tartva, a földhaszonbérlet előnyeit és hátrányait mérlegelő ingatlanfejlesztőknek és tulajdonosoknak tisztában kell lenniük azzal, hogy a kereskedelmi ingatlanok sikeres fejlesztése földhaszonbérleti konstrukcióban nagyban függ attól, hogy a földhaszonbérlet megfelel-e a hitelező elvárásainak a földhaszonbérleti kockázat átvállalásával szemben.

A visszterhes finanszírozás piaci trendje megnehezíti ezt a feladatot. Ahelyett, hogy az ilyen kockázatokat a hitelfelvevőre hárítanák át, a hitelezőknek kizárólag a földhaszonbérlő földhaszonbérletben lévő érdekeltségével szembeni zálogjogra kell támaszkodniuk. Mint ilyen, egy földbérleti projekt sikere attól függhet, hogy a fejlesztő képes-e hitelezőbarát engedményeket szerezni a díjtulajdonostól.

A big box vagy más nagy franchise-konvencionális élelmiszer- vagy kiskereskedelmi vállalkozások jellemzően tapasztaltak és kifinomultak a földbérlet tekintetében. Gyakran a saját maguk által készített formanyomtatvány alapján közelítik meg a tárgyalást, amely jól integrálódik a földbérlő és a hitelező védelmével. A földbérleti szerződéseik általában tartalmaznak bizonyos általánosan használt jellemzőket. A meglévő földbérleti szerződésekkel érintett ingatlanok vásárlóinak, különösen az országos vagy regionális franchise-foglalókkal rendelkező élelmiszer- vagy bevásárlóközpontok bérlőinek számolniuk kell azzal, hogy a földbérleti szerződés valószínűleg tartalmazza ezeket a jellemzőket, és gondosan át kell vizsgálniuk a jogcímet, hogy megállapítsák, léteznek-e ilyenek.

I. BEVEZETÉS – MI KÜLÖNbözteti meg a földbérletet és miért

Mi különbözteti meg a “földbérletet” a közönséges ingatlanbérletektől? A közönséges bérleti szerződéshez hasonlóan a földbérlet alapján a bérlő vagy lízingbevevő bérleti díjat fizet a bérbeadónak vagy bérbeadónak, és cserébe a bérleti díjjal fedezett időtartamra jogot kap az ingatlan birtoklására és használatára. A közönséges bérleti szerződéshez hasonlóan a földbérleti szerződésekben is általában a bérleti díjat időszakonként, jellemzően havonta kell megfizetni. Végül, a rendes bérleti szerződéshez hasonlóan, a bérbeadónak általában lehetősége van a földbérlő kilakoltatására a fizetés elmaradásának egyik jogorvoslati eszközeként.

Mindamellett, ahogyan a lízingipar a kereskedelmi bérleti szerződéseket olyan kategóriákra osztja, mint a “nettó”, “bruttó”, “teljes körű” stb, a földbérletnek van néhány általánosan értelmezett paramétere.

Először is, a földbérlet általában vagy nyers, beépítetlen földterületet foglal magában, vagy olyan fejlesztésekkel rendelkező földterületet, amelyet a bérbeadó nem szándékozik jelenlegi állapotában megőrizni – vagy teljes “lebontás”, vagy olyan jelentős felújítás, hogy a meglévő fejlesztés lényegében valami új lesz.

Másodszor, a földbérlet általában úgy épül fel, hogy a bérlő saját használatra jelentős fejlesztést fog kifejleszteni vagy építeni a földterületen. A földbérlet időtartama alatt a bérlő jellemzően a fejlesztések tulajdonosa és értékcsökkenési leírója lesz. A futamidő végén a fejlesztések tulajdonjoga visszaszállhat a díjtulajdonosra, vagy a földbérlő kötelezhető azok eltávolítására.

Harmadszor, és ez valószínűleg a legfontosabb, a földbérleti szerződések általában meglehetősen hosszú futamidejűek. Történelmileg sok földbérleti szerződés időtartama 99 év volt.

Az egyes részletektől elrugaszkodva, az átfogó szempont, amely megkülönbözteti a földbérleti szerződést, egy olyan szerkezet, amely a földbérlőt sok tekintetben az ingatlan tulajdonosához hasonló helyzetbe hozza.

A. Futamidő

Mivel a haszonbérlő a haszonbérleti szerződés alapján általában fejlesztéseket épít a haszonbérbe adott földterületen, a haszonbérleti szerződés futamidejének szükségszerűen legalább elég hosszúnak kell lennie ahhoz, hogy a haszonbérlő a fejlesztések költségeit egy értelmes időszak alatt amortizálni tudja; az “értelmes” elég hosszú ahhoz, hogy a fejlesztésekből elegendő jövedelem származzon azok kifizetéséhez, és a körültekintő bevételi és költségelőrejelzéseken alapuló, üzletileg ésszerű megtérülést realizáljon. Hogyan határozzák meg ezt? Történelmileg sok földbérleti szerződés időtartama 99 év volt. Többféle magyarázat létezik arra, hogy miért van ez így. Általában úgy tűnik, hogy ez a brit szokásjogból örökölt hagyomány volt, amely számos állam jogába beépült.

Ezekkel a hosszabb időtartamú földbérleti szerződésekkel kapcsolatban számos problémás kérdés merült fel, amelyek közül néhányat az alábbiakban tárgyalunk.

A modern földbérleti szerződések általában nem tartalmaznak 99 éves időtartamot. A modern földbérleti szerződések futamidejét inkább az ingatlanon kialakított létesítmény költségeinek és a tervezett használatnak megfelelően határozzák meg. Ennek a folyamatnak két mozgatórugója van. Először is, mint fentebb említettük, a földbérlőnek képesnek kell lennie arra, hogy a fejlesztés költségeit amortizálja és ésszerű megtérülést érjen el. Másodszor, ha a haszonbérlő finanszírozást kapott, a hitelező azt akarja, hogy a futamidő elég hosszú legyen ahhoz, hogy a finanszírozás teljes mértékben amortizálódjon, némi plusz idővel arra az esetre, ha a hitelezőnek el kell foglalnia és el kell adnia a haszonbérletet.

A futamidőt a legtöbb esetben a haszonbérlő által megszerzett finanszírozás határozza meg. Általában a földbérletet biztosítékként igénybe vevő hitelező megköveteli, hogy a földbérlet futamideje 5 vagy esetleg 10 évvel túlnyúljon a finanszírozás lejáratán.

A nagy dobozos földbérletek kezdeti futamideje gyakran 40 év, plusz opciók, amelyek lehetővé teszik a földbérlő számára, hogy ezt jóval túl is meghosszabbítsa. Tekintettel a kezdeti beruházás nagyságrendjére, a 40 év valószínűleg a minimálisan szükséges idő a fejlesztés kifizetéséhez és az ésszerű nyereség realizálásához.

A gyorséttermi földbérletek, mint például a McDonald’s, El Pollo Loco stb. kezdeti futamideje közelebb lehet a 20 évhez.

A következő egy tipikus futamidő rendelkezés egy földbérletből: Bérleti szerződés időtartama. A jelen bérleti szerződés időtartama (a “bérleti szerződés időtartama”, a “futamidő” és/vagy a “kezdeti futamidő”) a _____ szakaszban meghatározott hatálybalépés napján kezdődik, és a _______ szakaszban meghatározott bérleti díj kezdőnapját követő negyven (40) év utolsó napjáig tart. A “Futamidő” és a “Bérleti Futamidő” kifejezések magukban foglalják az alábbi 2.5. szakaszban meghatározott meghosszabbítási határidőt is, ha a szövegkörnyezet ésszerűen megkívánja.

B. A bérbeadó és a bérlő jogai és kötelezettségei

A földbérleti szerződések tartalmazzák a minden bérleti szerződésre jellemző szokásos kötelezettségeket, mint például a bérlő általi bérleti díjfizetés és a bérbeadó általi birtokbaadás. Van azonban néhány olyan jellemző, amely általában a földbérletekre jellemző.

Az ingatlanon lévő fejlesztések a földbérlet időtartama alatt a földbérlő tulajdonában és ellenőrzése alatt állnak, de vagy a földbérbeadó tulajdonát képezik, vagy a földbérleti szerződés feltételei szerint a földbérlet lejártakor el kell távolítani őket.

Általában a haszonbérlő kizárólagos felelőssége az ingatlannal kapcsolatos minden átvilágítás, beleértve a fejlesztések fejlesztéséhez szükséges engedélyek és egyéb jóváhagyások kérelmezését és megszerzését a vonatkozó kormányzati hatóságoktól. Mivel a földbérbeadó a díj tulajdonosa, a legtöbb földbérleti szerződés megköveteli, hogy a földbérbeadó együttműködjön a földbérlővel ebben a folyamatban. Íme egy tipikus együttműködési záradék:

A bérlőnek a bérlő által tervezett kiskereskedelmi fejlesztések építéséhez és üzemeltetéséhez szükséges kormányzati követelmények teljesítésének segítése érdekében a bérbeadó köteles olyan kérelmeket, eltéréseket vagy kérelmeket benyújtani, amelyek a bérelt helyiségek tulajdonosa számára szükségesek, vagy amelyeket a bérbeadott helyiségek tulajdonosa megkövetel, és köteles minden olyan információt megadni, amely a bérbeadó tudomására jut, amelyről tud, vagy amely a bérbeadó birtokában van, és amely szükséges vagy hasznos lehet a kérelmek, beadványok vagy kérelmek kitöltéséhez a bérelt helyiségek felett illetékes kormányzati hatóságoknak. A Bérbeadó együttműködik a Bérlővel a Bérlő nevében történő tisztázó információk és dokumentáció beszerzésében.

C. Finanszírozhatóság

Az a tény, hogy a földbérlő fogja finanszírozni a fejlesztéseket, szükségessé tesz egy sor, a földbérletekre jellemző sajátosságot. Az ingatlantulajdonosnak finanszírozást nyújtó hitelező magát az ingatlant veszi biztosítékként. Elárverezés esetén a hitelező eladhatja az ingatlant. Ezzel szemben egy földhaszonbérlet esetében a hitelező biztosítékként csak a földhaszonbérlő földhaszonbérleti jogát, valamint a földhaszonbérlőnek a földön lévő fejlesztések tulajdonjogát veheti át.

Bár egy közönséges bérlet esetében a nemteljesítés esetén történő felmondás normálisnak tekinthető, ahol van hitelező, a hitelező biztosítékának lehetséges felmondása elfogadhatatlan kockázatot jelent és finanszírozhatatlanná teszi az ügyletet. Így a földhaszonbérletnek – bármi legyen is az – ahhoz, hogy finanszírozható legyen, olyan védő rendelkezéseket kell tartalmaznia, amelyek célja, hogy a hitelezőt olyan helyzetbe hozzák, hogy megakadályozza vagy orvosolja a nemteljesítéseket, és egyébként megőrizze a haszonbérlet értékét a harmadik fél számára történő értékesítésre. Az alapgondolat az, hogy lényegében lehetetlenné kell tenni, hogy a haszonbérletet véletlen vagy tévedés miatt elveszítsék, és a hitelezőnek minden mulasztás esetén értesítenie kell és lehetőséget kell kapnia a korrekcióra.
Ha a haszonbérlet megszűnne – például a földhaszonbérbeadó csőd elutasítása esetén -, a jelzálogjogosult jogot akar majd arra, hogy a jogutód tulajdonossal automatikusan új haszonbérleti szerződést kössön, bár ez az elsőbbség szempontjából problematikus. Általában ez nem jelenthet gondot, mivel a 365(h) szakasz lehetővé teszi az adós bérlője számára, hogy válasszon a bérleti szerződés megszüntetése és a haszonbérlet folytatása között, ha az adós elutasítja a még le nem járt ingatlan bérleti szerződését. Ezt a jogot a földi lízingbevevőnek a hitelszerződésekben át kell ruháznia a földi lízingbeadóra. Lásd azonban a Qualitech-ügy alábbi tárgyalását a témával kapcsolatban.

Ha a földhaszonbérlő csődöt jelent és elutasítja a bérleti szerződést, a hitelezőre történő engedményezés veszélybe kerülhet. Ebben az esetben, eltekintve a földbérleti szerződésben szereplő, a felfüggesztés alóli mentességet előíró szövegtől, gyakran a legjobb, amit meg lehet tenni, az a földbérbeadóval kötött megállapodás, hogy a bérleti szerződés hatályban marad, vagy a bérbeadó ténylegesen újra aláírja (de lehetséges elsőbbségi problémákat okozva).
Az ezzel kapcsolatos információk egyik forrása a Fannie Mae 4326-os formanyomtatványa (földbérleti szerződés követelményei). www.fanniemae.com

Noha ez inkább kockázatvállalási, mint üzleti kérdés, nem szabad korlátozni a földbérlő azon képességét, hogy a földbérleti szerződés kibocsátását a mögöttes díj értéke alapján refinanszírozza.

A többi ilyen rendelkezés a következő:

1. Title Insurance for Ground Lease Lender

Pillanatnyilag nincs kifejezetten haszonbérletre vonatkozó ALTA formanyomtatvány, de a jelenlegi ALTA tulajdonosi kötvény használható, kiegészítéssel (13-06 = owner’s lease endorsement) (13.01-06 = lender’s lease endorsement). www.alta.org (termékek/biztosítások/ kiegészítések).

2. Használati rendelkezés

A finanszírozható földbérletnek tartalmaznia kell egy olyan használati rendelkezést, amely kellően széleskörű ahhoz, hogy a hitelező értéket realizálhasson a haszonbérlet értékesítéséből még akkor is, ha az eredeti földbérlő üzleti tevékenysége nem bizonyul életképtelennek. Nemteljesítés esetén a hitelező el akarja majd adni a földhaszonbérletet, hogy pénzt nyerjen a fennálló egyenleg visszafizetéséhez. A szűk felhasználási záradék korlátozza a potenciális vevők körét.
A hitelezők a rendkívül széles körű használati kikötést részesítik előnyben, például olyat, amely felhatalmazást ad az ingatlan “bármilyen törvényes célra” történő használatára. A használati rendelkezésnek legalább olyan széleskörűnek kell lennie, hogy lehetővé tegye a legtöbb (ha nem az összes) olyan használatot, amely ésszerűen elvárható a földterület mérete, elhelyezkedése és jellege miatt. Ha a bérbeadónak egyetértési joga van, annak erősen korlátozottnak és szűken alkalmazhatónak kell lennie (más szóval, a bérbeadónak csak a tárgyak egy szűk kategóriájára vonatkozóan kell megtagadnia a hozzájárulást).

A bizonyos felhasználások miatt aggódó földbérbeadónak a bérleti szerződésben fel kell sorolnia a tiltott felhasználásokat. Az alábbi példa a kiskereskedelmi földbérletekkel kapcsolatban gyakran előforduló lista típusára:
Egy felnőtt típusú könyvesbolt vagy más olyan létesítmény, amely pornográf vagy obszcén anyagokat árul, bérel, mutat be vagy állít ki (ideértve korlátozás nélkül: szexuális tartalmú magazinok, könyvek, filmek, videók, fényképek vagy ún. (szexuális) játékok) vagy felnőtt típusú szórakozást vagy tevékenységet nyújt (beleértve, korlátozás nélkül, mindenféle szexuális témákat, meztelenséget vagy kéjes aktusokat tartalmazó, bemutató vagy ábrázoló bemutatókat vagy tevékenységeket);

Csekkbefizetési vagy “bérkölcsönzési” létesítmény vagy masszázsszalon;

Mobilház- vagy lakókocsipálya, munkatábor, roncstelep vagy állattartó telep;
hulladéklerakó, hulladéklerakó, szeméttelep, szemétátrakó állomás vagy más, a szemét lerakására, elégetésére vagy csökkentésére szolgáló létesítmény;

összeszerelő, gyártó, ipari, lepárló, finomító, galvanizáló vagy olvasztó létesítmény; vagy
Tiltott kábítószer-kiegészítőket árusító létesítmény.

3. Baleseti és elkobzási rendelkezések

a. Baleset

Mint a díjjogcímmel biztosított finanszírozásnál, a hitelező közvetlen ellenőrzést tart fenn a hitelfelvevő biztosítási bevételei felett. Ez ellentétben állhat a bérbeadó alapszabályával, amely gyakran tartalmaz bizonyos szintű bérbeadói részvételt a bérlő biztosításában, vagy legalábbis a bérbeadó kiegészítő biztosítottként való megnevezését a bérlő CGL-rendeletében. Elvárható, hogy a hitelező megkövetelje, hogy a földbérleti szerződés kifejezetten biztosítsa a hitelező számára a jogot, hogy részt vegyen a veszteségek rendezésében és a baleset miatti elszámolásban. A földbérleti forgatókönyvekben valószínűbb, hogy a hitelező azt szeretné, hogy a biztosítási bevételt a helyreállítás helyett a kölcsönre fordítsák, különösen akkor, ha a kár a földbérleti időszak vége felé következik be.
A hitelező azt is megkövetelheti, hogy a földbérleti szerződés rendelkezzen arról, hogy baleset esetén sem a földbérbeadónak, sem a földbérlőnek nincs joga a földbérleti szerződés felmondására, kivéve a hitelező hozzájárulásával.

b. Elkobzás

A hitelező valószínűleg megköveteli majd a kárfelszámolási eljárásban való részvétel jogát is. A káreseményből származó bevételhez hasonlóan a földbérleti szerződésnek rendelkeznie kell arról, hogy (a) a hitelező megkapja a káreseményből származó összeget a kölcsön fennálló egyenlegének mértékéig, és (b) a földbérleti szerződés csak azt követően szüntethető meg, hogy a hitelező elegendő bevételt kapott a kölcsön visszafizetéséhez.

Ha a kármentesítési díj nem elegendő a kölcsön visszafizetéséhez, a haszonbérletnek a kölcsön teljes visszafizetéséig kell folytatódnia.

4. Díjjelzálogok

A finanszírozható földbérleti szerződések gyakran megtiltják a földbérbeadónak, hogy a díj terhére bármilyen jelzálogot nyújtson, vagy a földbérletet bármilyen díjjal biztosított finanszírozásnak alárendelje.
A földbérlőknek és a hitelezőknek fontolóra kell venniük bizonyos lépések megtételét annak biztosítására, hogy a földbérlet előtt ne álljon fenn díjjelzálogjog, beleértve a jogbiztosítási kötvény megkötését és a földbérleti szerződésről szóló feljegyzés rögzítését. Ha létezik díjjelzálogjog, a jelzálogjogosult gyakran beleegyezik egy alárendeltségi, nem zavaró és attorment megállapodás (“SNDA”) megkötésébe, amelynek értelmében a haszonbérleti jelzálogjogosult vállalja, hogy nem zavarja a földbérlőt, ha a díjjelzálogjogot elárverezik.

A földbérleti hitelezőnek elsőbbségi érdekeltséggel kell rendelkeznie a földbérlő albérlőitől származó jövedelemben. A hitelező természetesen szabványos engedményezéseket és SNDA-kat követel meg ezektől az albérlőktől.

5. A haszonbérleti ingatlanra jelzálogjog

A finanszírozhatóság érdekében a haszonbérleti szerződésnek tartalmaznia kell a haszonbérlő azon jogát, hogy a haszonbérletet a haszonbérbeadó hozzájárulása nélkül jelzálogjoggal terhelje, a hitelező azon jogával párosulva, hogy a haszonbérleti jelzálogjogból eredő jogait a haszonbérletre mint biztosítékra érvényesíthesse, beleértve a haszonbérlőnek az ingatlanban lévő haszonbérleti jogának megszerzését végrehajtás, végrehajtás helyettesítésére vonatkozó okirat vagy más módon.
Ezt az ingatlan harmadik fél részére történő értékesítésével kell párosítani, szintén a bérbeadó hozzájárulása nélkül.

A földhaszonbérbeadó megfontolhatja, hogy bizonyos korlátozásokat írjon elő a földhaszonbérleti jelzálogjogot birtokló jogalanyok típusára vonatkozóan. Ez nem jelenthet utat a bérlőnek a bérleti szerződés kijátszására, egy kapcsolt vállalkozás vagy a szokásosnál kevésbé tisztességes “hitelező” bevonására az egyébként rendes bérleti szerződés nemteljesítésének megkerülése céljából. Fontolja meg e jog intézményi hitelezőkre való korlátozását. Szintén fontolóra kell venni a részvétel vagy a szindikáció korlátozását olyan esetekre, amikor a hitelnyújtó megtartja az ellenőrzést a kölcsön felett.

6. Nemteljesítés és gyógyítási jogok

A földbérlet egy bérleti szerződés. Egy bizonyos ponton a bérbeadónak joga van arra, hogy mulasztást állapítson meg, és az államának kilakoltatási eljárását alkalmazza az ingatlan birtokbavételének visszaszerzésére. A földbérleti szerződések egyik mindenütt jelenlévő jellemzője azonban egy olyan mechanizmus, amely lehetővé teszi a hitelező számára, hogy a földbérleti szerződést teljes egészében hatályban tartsa, ha a földbérlő nem teljesít kötelezettséget. A haszonbérleti szerződés általában előírja, hogy a haszonbérbeadónak egyidejűleg kell kézbesítenie a haszonbérlőnek és a hitelezőnek a nemteljesítésről szóló értesítéseket, és kifejezetten rendelkeznie kell arról, hogy a haszonbérbeadó által a haszonbérlőnek küldött értesítés nem tekinthető hatályosnak, ha azt nem kézbesítik egyidejűleg a hitelezőnek.
Néhány hitelező második értesítést is kér, miután a földbérlő nem orvosolta az alapul szolgáló mulasztást, bár a bérbeadók jogosan tiltakoznak ez ellen a koncepció ellen azon az alapon, hogy a hitelezők nem kaphatnak “kétszer az almába harapni”.

7. Új bérleti szerződés

A földbérlet minden felmondási jogának megszüntetésének képtelensége minden hitelező számára problémás. További védelemként arra az esetre, ha a földbérleti szerződés a lejárat előtt megszűnik, a finanszírozható földbérleti szerződés tartalmazhat olyan rendelkezéseket is, amelyek előírják, hogy a földbérbeadó új földbérleti szerződést kössön a hitelezővel az eredeti földbérleti szerződéssel azonos feltételekkel, amely az eredeti földbérleti szerződés fennmaradó időtartamára lenne érvényes. Bár nem tökéletes megoldás, ez megőrzi a hitelező bizonyos fokú képességét a biztosíték értékének realizálására.

8. Meghosszabbítási/meghosszabbítási opciók

Bár az előnyben részesített struktúra az, hogy a bérleti szerződés időtartama a finanszírozás lejáratáig tart, ha a földbérleti szerződés a földbérleti finanszírozás lejárata előtt lejár, a hitelező megkövetelheti a megújítási/meghosszabbítási opciók meglétét valamilyen szintű földbérbeadói védelemmel párosítva, például a földbérbeadó értesítésével, amely kiváltja a lehívási követelményt, vagy automatikus lehívással, ha a bérlő nem gyakorolja az opciót.

Ez egy lehetséges csapda. Gyakran előfordul, hogy a hitelezők olyan megfogalmazásra támaszkodnak, amely a haszonbérbeadó értesítését követeli meg, mielőtt a haszonbérbeadó felmondja a bérleti szerződést. Számos állam joga szerint azonban az opció nem minősül szerzett ingatlanjognak mindaddig, amíg azt a földbérlő nem hajtotta végre szabályszerűen és megfelelően. Ha a haszonbérlő ilyen jogrendszerben nem él az opcióval, a haszonbérleti szerződés saját feltételei szerint megszűnik. Ebben az esetben a bérbeadó nem “szünteti meg” a bérleti szerződést, amikor a bérelt helyiségek visszaszerzését kéri.

Ezért a földhaszonbérlő hitelezők ragaszkodnak egy olyan struktúrához, amely megakadályozza az opció véletlen elvesztését, például a bérlőnek és a hitelezőnek a bérbeadó általi értesítésére vonatkozó követelményhez, mielőtt a bérleti szerződés lejárhat. Az alapkoncepció az, hogy a bérleti szerződés véletlen vagy tévedés miatti elvesztésének lehetetlennek kell lennie.

9. Összeolvadás elleni záradék

Ha a földbérlő megszerzi az ingatlanban a haszonbérleti jogot, vitatható, hogy a haszonbérleti és a haszonbérleti jog összeolvadt (azaz a kisebb jog (a haszonbérleti jog) beleolvadt a nagyobb jogba (a haszonbérleti jog)), ami a földbérlet megszűnését eredményezi. Ha a földhaszonbérleti szerződés a földhaszonbérlőnek opciót biztosít az ingatlanban lévő tulajdonjog megszerzésére, a leendő földhaszonbérleti hitelező nagy valószínűséggel megköveteli, hogy a földhaszonbérleti szerződés tartalmazzon egy olyan rendelkezést, amely kifejezetten tiltja az ingatlanban lévő haszonbérleti és tulajdonjogok egyesülését, hogy megőrizze a földhaszonbérletben fennálló biztosítéki érdekét.

10. A földbérleti díj változása

Mivel a legtöbb földbérleti szerződés hosszú futamidejű, a földbérbeadók gyakran követelnek a földbérleti szerződésben bérleti díj kiigazítására vonatkozó záradékokat annak biztosítása érdekében, hogy a földbérleti díj a futamidő alatt továbbra is megközelítőleg megfeleljen a bérelt helyiségek valós piaci bérleti értékének.
A hitelezők, akik természetüknél fogva biztonságra vágynak, alaposan megvizsgálják az ilyen rendelkezéseket, és az eredmény az, hogy minél kevésbé számszerűsíthető és minél időszakosabb a potenciális bérleti díjnövekedés, annál szigorúbb a hitelbírálat. A hitelezők hajlandóbbak lehetnek a bérleti díj emelkedését tartalmazó földbérleti szerződések finanszírozására, ha az indexnövekedést korlátozzák és ötéves időszakokra korlátozzák. A “racsnis” emelés, amely nem védi a földbérlőt a gazdasági visszaeséstől, elfogadhatóbb lehet a hitelező számára, ha a teljes bérleti díj alacsonyabb százalékán és nagyobb számú éven alapul.

11. Estoppel tanúsítványok/SNDA

A földhaszonbérlő, aki várhatóan haszonbérleti finanszírozásra törekszik, jól járna, ha legalább olyan rendelkezést szerezne be, amely előírja a földhaszonbérbeadó számára, hogy időről időre egy estoppel tanúsítványt adjon a haszonbérleti jelzálogjogosultnak.

A földhaszonbérbeadótól a szokásos biztosítékok megszerzésén túl (a földhaszonbérleti szerződés teljes mértékben hatályban van; egyik fél sem áll szerződésszegésben; stb.) a hitelező megkísérelheti, hogy egy estoppel tanúsítványt használjon arra, hogy megszerezze a földhaszonbérbeadó hozzájárulását olyan jelzálogjogosult-védelmi rendelkezésekhez, amelyek nem szerepelnek a földhaszonbérleti szerződésben. Például a haszonbérbeadó egy esztopperbizonyítványban kijelentheti és garantálhatja a hitelezőnek, hogy a haszonbérleti szerződés bármely rendelkezésétől függetlenül a haszonbérbeadó írásbeli hozzájárulása nem szükséges ahhoz, hogy a hitelező érvényesíthesse a haszonbérleti hiteldokumentumok szerinti jogait, vagy hogy a haszonbérleményt végrehajtás útján birtokba vehesse. Az estoppel mellett a földhaszonbérlő hitelezőjének megfelelő körülmények között figyelembe kell vennie a földhaszonbérlő, a földhaszonbérbeadó és a díjhitelező közötti SNDA-t.

A gyakorlatomban a földhaszonbérlő SNDA/estoppel eljárását használtam a földhaszonbérleti szerződés módosítására, úgy, hogy a módosításokat csak a finanszírozás fennállása alatt kell alkalmazni.