A bérlőknek kevés joguk van az arkansasi törvények szerint

FAYETTEVILLE — A bérlők jogait Arkansasban egy kezünkön meg lehet számolni, még ha hiányzik is néhány ujj.

“Alapvetően nagyjából három van” – mondta Samantha Higgins, az egyetemen kívüli hallgatói szolgáltatások igazgatóhelyettese az Arkansasi Egyetem hallgatóinak egy nemrég tartott előadáson. “Az ingatlan kizárólagos birtoklásának joga. Ez azt jelenti, hogy amikor aláírsz egy bérleti szerződést, a bérbeadó vagy a tulajdonos azt mondja, hogy igen, ez az én tulajdonom, de te fogod elfoglalni. A második az ingatlan csendes élvezete, majd az, hogy ne zárjanak ki önsegélyező módszerekkel. Tehát, ha kilakoltatják – elmarad a bérleti díjjal – a bérleti díj esedékességének másnapján a bérbeadó nem cserélheti le a zárakat, nem távolíthatja el az ajtót, nem tehet semmi ilyesmit. Végig kell mennie a törvényes kilakoltatási eljáráson, és ez bérlőként az Ön joga.”

A bérleti szerződésben egyéb jogokról is lehet rendelkezni, és általában így is van, mondta Higgins.

“Ezért nagyon, nagyon fontos elolvasni a bérleti szerződést, mert a nap végén, ha ez nincs benne, ez minden, amit garantálnak, és ez nem sok” – mondta. “A szóbeli bérleti szerződések és a szóbeli megállapodások kötelező érvényűek Arkansas államban, de mi mindig, mindig azt javasoljuk, hogy legyen írásos bérleti szerződés, és legyen minden, amit a bérbeadó ígér írásban, mert ez egy “ő mondta, ő mondta” esetté válhat, és ez általában nem végződik jól. Ha nincs leírva a bérleti szerződésben, ne számítson rá, hogy ez megtörténik.”

Greg Leding, D-Fayetteville állam képviselője hat éve dolgozik azon, hogy törvényt fogadjon el, amely több jogot biztosít a bérlőknek. Egyik sem jutott ki a bizottságból. A törvényhozók a legutóbbi ülésszakban elfogadtak egy új büntetőjogi kilakoltatási törvényt, amely egy alkotmányellenesnek ítélt törvény helyébe lépett.

“Nem feltétlenül arról van szó, hogy ez az egyik legrosszabb törvény, hanem arról, hogy nincsenek törvényeink” – mondta Leding. “A mi államunk az egyetlen az országban, ahol nincs lakhatósági garancia, ami azt jelenti, hogy egy hanyag bérbeadó tudatosan bérbe adhat egy nem biztonságos helyiséget. Mi vagyunk az egyetlen állam az országban, ahol börtönbe kerülhetsz, ha nem fizeted ki a bérleti díjat. A bérlőnek itt Arkansasban gyakorlatilag egyáltalán nincsenek jogai.”

Leding szerint minden harmadik arkansasi lakos bérel lakást, mintegy 960 000 ember. Higgins elmondta, hogy körülbelül 20.000 diák él az egyetemen kívül, és becslések szerint 80 százalékuk bérel lakást. Északnyugat-Arkansasban a bérlők aránya 2015-ben az összes lakott lakás 37 százaléka volt, ami a 2010-es 33 százalékról emelkedett az U.S. Census Bureau adatai szerint.

“Addig próbálkozom, amíg a törvényhozásban vagyok. A következő alkalom csak a következő ülésszakban, 2019 januárjában lesz” – mondta Leding.

“Szeretném tisztázni, hogy szerintem a legtöbb bérbeadó, az összes bérbeadó 98 vagy 99 százaléka jó ember, aki jót tesz a bérlőivel, és vannak teljesen rossz bérlők, akik csak tönkreteszik az ingatlant, de nem hiszem, hogy ez indokolja, hogy az ország legrosszabb törvényei legyenek.”

LANDLORDS

Higgins szerint a Fayetteville környékén burjánzó nagy lakóparkok többnyire államon kívüli érdekeltségek tulajdonában vannak, amelyek megszokták, hogy az Arkansasban előírt minimum felett működnek, és általában több kényelmet biztosítanak. A nagy komplexumok csak megjavítanak mindent, ami elromlik, mert olyan hatalmas költségvetésük van. A Lindsey Management a legnagyobb helyi tulajdonos 10 000 egységgel Északnyugat-Arkansasban.

“A bérleti szerződéseik általában elég jók” – mondta Higgins. “A legtöbbjük azt mondja, hogy mindent megjavítunk, kivéve a villanykörték cseréjét. Úgy értem, ha benyújtasz egy karbantartási kérelmet bármire, és ők megjavítják.”

Általában azok a bérbeadók, akiknek néhány ingatlanuk van, hajlamosak a bérlőket a minimumon tartani, mondta Higgins.

“Voltak problémáim olyan emberekkel, akik megpróbálták azt mondani a diákoknak, hogy 2000 dolláros kártérítéssel tartoznak, és a számla, amit megpróbálnak benyújtani, körülbelül három éves. Csak remélik, hogy nem olvasod el az apró betűs részt” – mondta Higgins. “Tehát azok az emberek, akik tényleg megpróbálják kihasználni a bérlőket, olyanok lesznek, mint a kisbérlők, mint a kisbérlők. Vagy azok, akiknek új légkondicionálót kell venniük neked, ami hatalmas kiadás számukra.”

“A legtöbbször, amikor beszélek egy diákkal, és bajban van, vagy problémájuk van, az azért van, mert a bérlő tévedett, a bérlő megszegte a bérleti szerződést” – mondta Higgins. “Tudom, hogy ez elég ijesztő, dokumentumfilmek készültek Arkansas államról és arról, hogy milyen rosszak a jogaink és a törvényeink a bérbeadó javára szólnak, de őszintén szólva, ezen a területen nincsenek ilyen jellegű problémáink.”

Jerry Allred, aki az elmúlt 30 évben működtette az Allred Property Managementet, elmondta, hogy cége mintegy 350 házat és 450 lakásegységet kezel és tart fenn Benton és Washington megyében.

“Ezek mind díjjal kezeltek, a tulajdonosnak díjat számítunk fel mindenért” – mondta Allred. “Mindenhol van, az olyan emberektől kezdve, akiknek 60 házuk vagy egységük van, egészen azokig, akiknek csak egy van. A legtöbb ügyfelünk az államon kívül van. A tulajdonosaink számára a bérleti díj legtöbbször a jelzáloghitelük kifizetése, és amikor a bérlő nem fizet, mi nem kapunk fizetést, és a jelzáloghitel sem kerül kifizetésre.”

Allred elmondta, hogy bár az állami törvények kevésnek tűnhetnek, a bérbeadóknak egy csomó szövetségi lakásügyi szabályozást kell követniük.

Elmondott néhány példát. A tavalyi évben a szövetségi törvény úgy változott, hogy megtiltja a diszkriminációt olyan személyekkel szemben, akiknek a bűnügyi nyilvántartásában szerepel egy bűnözői ítélet – mondta. Egy másik példa egy fayetteville-i rendelet, amely megtiltja, hogy háromnál több nem rokon ember együtt lakjon.

“Nos, ez jó, de a szövetségi törvény szerint megsértheti a családi állapot vagy az életkor szerinti megkülönböztetést. Ha azt mondod, hogy nem akarsz diákokat, azt értelmezhetik korbeli diszkriminációként” – mondta Allred. “Bár Fayetteville-ben van törvény, azt hiszem, 100 dolláros bírságról van szó, a szövetségi törvény pedig 10 000 dolláros bírságról. Szóval melyiket akarod megszegni.”

Allred szerint a magánszemélyeknek nehezebb dolguk van a csalókkal, mint a menedzsment cégeknek.

“Sok egyéni tulajdonosnak nincs lehetősége arra, hogy hiteljelentést készítsen. Így sokan, akiket más helyekről kilakoltatnak, megkeresik azt az egy családot, azt az anyát és apát” – mondta Allred. “Bár együtt érzünk a személyes kihívásaikkal, a lakbért mégis ki kell fizetniük. Míg egy egyéni tulajdonosnál jobban ki tudják játszani az együttérzésüket, mint nálunk.”

Bérlők

A tavasz hagyományosan a lakáscsere szezonja Északnyugat-Arkansasban, különösen az egyetemi hallgatók körében, akik új bérleti szerződést kötnek vagy címet változtatnak, az iparági bennfentesek szerint.

Meg Austin, egyetemi hallgató, hat vagy hét hónapig bérelt egy családi barátjától, mielőtt egyedül költözött egy lakásba egy kis komplexumban. Austin elmondta, hogy Fayetteville-ben bérlőként csak pozitív tapasztalatai vannak.

“Hallottam horrorisztikus történeteket arról, hogy az emberek megpróbálták rávenni az embereket a karbantartási munkákra és hasonló dolgokra, de én nagyon szerencsés voltam, és nagyon hálás vagyok a jó tapasztalatokért, amiket szereztem” – mondta Austin. “Az, ami most van, két hálószobás, minden kényelemmel rendelkezik, mosógép, szárító benne van, ami nagyon praktikus. Előtte egy kis házat béreltem egy lakótárssal, és az is nagyon szép volt, nagyon jól összeszedett és nagyon jól karbantartott.”

Higgins szerint van néhány alapvető tény a bérlők életében, például az, hogy csak a bérleti szerződésben szereplő személyek foglalhatják el a lakást.

A bérbeadónak is joga van belépni, hogy bejöjjön ellenőrizni, javításokat végezni, fejlesztéseket végezni, ellenőrizni az esetleges illegális tevékenységet, vagy megmutatni egy potenciális vevőnek vagy valakinek, aki beköltözik, miután kiköltözik, mondta Higgins. A legtöbb bérleti szerződésben szerepel valami olyasmi, hogy ésszerű órákon belül jogosultak belépni, és néhány bérleti szerződésben az áll, hogy 24 órán belül értesítést kap, hogy jönnek. De ha nem szerepel a bérleti szerződésben, akkor szó szerint bármikor beronthatnak.

A bérbeadónak garantálnia kell a bérlőnek az ingatlan nyugodt használatát, de ez függhet az épület vagy a komplexum többi lakójától, mondta Higgins. De ha a szomszédok bulikat tartanak, és a bérbeadó nem tesz semmit, hogy ezt megakadályozza, az ok lehet a bérleti szerződés felbontására.

Míg a bérbeadónak nem kell tisztán és lakhatóan tartania a lakást a bérlő számára, addig a bérbeadónak tisztán és olyan állapotban kell tartania, amilyenben találta, mondta Higgins.

“Ha úgy találta, hogy a fél fal hiányzik, visszaadhatja úgy is, hogy a fél fal hiányzik, de nem teheti rosszabbá, mint ahogy találta” – mondta.

A bérlőt azonban ki lehet lakoltatni, ha túlzott károkat okoz a lakásban, még akkor is, ha ez egy baleset, például egy zsírtűz, és leégeti az egyik falat, mondta Higgins.

A bérbeadónak nem kell elvégeznie a javításokat, ha ez nem szerepel a bérleti szerződésben, mondta. Ha a bérbeadó mégis elvégzi a javítást, annak biztonságosnak és helyesnek kell lennie.

Egy csomó lakópark nem takarítja el a havat és a jeget a parkolókról, lépcsőkről és járdákról, mert ha nem tesznek semmit, akkor nem az ő hibájuk, ha valaki megcsúszik és elesik, mondta Higgins. Ha eltakarítják, és valaki elesik, az a bérbeadó felelőssége.

A nagyobb diáklakás-komplexumokban, ahol a hálószobánként bérelnek, nem feltétlenül van kaució, de a hagyományos apartmanokban, kétlakásos házakban, városi házakban, rendes családi házakban még mindig van, mondta Higgins. Ha egy bérbeadó hatnál több ingatlant birtokol vagy kezel, nem kérhet kéthavi bérleti díjnál nagyobb kauciót, és a kauciót 60 napon belül vissza kell adnia, mínusz egy tételes lista, hogy mit számlázott ki a bérlőnek. Nem mondhatja csak azt, hogy 200 dollárt megtart a javításokra.

Ha a bérlő nem kapja vissza a kauciót, akkor a kaució kétszeresére, valamint a díjakra és költségekre perelhet, mondta Higgins.

KILAKOLÁS

Arkansas az egyetlen állam, ahol van büntetőjogi kilakoltatási törvény, Allred szerint. Amikor egy bérlő elfoglal egy ingatlant, és nem hajlandó lakbért fizetni, a bérlő Arkansasban bűncselekményt követ el azzal, hogy lop a bérbeadótól. Ez az összes többi államban polgári ügynek minősül. Arkansasnak van egy polgári kilakoltatási törvénye is.

Allred elmondta: “Azt hiszem, tavaly összesen csak hét olyan kilakoltatásunk volt, ahol végig kellett mennünk az összes bírósági rendszeren, de ennek nagy része azért van, mert nagyon sok szűrést végzünk az elején.”

A polgári kilakoltatás nagyban különbözik a büntetőjogi kilakoltatástól. A polgári kilakoltatás lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy a bérleti vagy bérleti szerződés bármely jelentős megszegése miatt megkezdje a kilakoltatást, és lehetővé teszi az elmaradt bérleti díj, az ügyvédi díjak, a tulajdonban keletkezett károk és egyéb polgári jogorvoslatok behajtását.

A büntetőjogi kilakoltatás csak azt teszi lehetővé, hogy a bérbeadó elvegye a tulajdonát abban az esetben, ha a bérlő elmarad a bérleti díjjal. A polgári jogi kilakoltatás általában kevesebb időt vesz igénybe, mint a büntetőjogi kilakoltatás.

A büntetőjogi kilakoltatás egy 10 napos kiürítési felszólítással és a bérbeadó által tett eskü alatt tett nyilatkozattal kezdődik, amelyet az ügyészek a bérlő ellen kibocsátott elfogatóparancshoz használnak. Az elfogatóparancs kézbesítése után kitűzik a bírósági tárgyalást, meghallgatást tartanak, és a bérlő beismerő vallomást tesz. Az egyetlen védekezési lehetőség, hogy a bérleti díjat kifizették, vagy a bérlő kiköltözött. A bűnösség beismerése általában azt eredményezi, hogy a bíró elrendeli, hogy a bérlőnek egy bizonyos időpontig ki kell költöznie. A bérlő vallhatja magát ártatlannak, de ekkor a teljes összeget be kell fizetnie a bíróságnak, és továbbra is pénzt kell befizetnie minden további napra, amikor a bérlő az ingatlanban tartózkodik, amíg az ügy folyamatban van. Tárgyalást tartanak, és ha a bérlő nem tudja igazolni a fizetést, akkor veszít. A vád szabálysértésnek minősül. A bérlőnek 10 napja van a kiürítésre, és minden további nap után pénzbírsággal sújtható, vagy akár 90 napra börtönbe is kerülhet. Ha a bérlő nyer, visszakapja a bíróságon letétbe helyezett pénzt.

A polgári kilakoltatás, más néven a jogellenes távoltartás az ingatlan birtokba vételének alapértelmezett módja, ha a bérlő megszegi a bérleti szerződést. A polgári kilakoltatás háromnapos kiürítési felszólítással kezdődik. Ha a bérlő nem hagyja el a lakást, a bérbeadó pert indít a kilakoltatási végzés vagy a birtokbavételi végzés, valamint az esedékes összegre vonatkozó ítélet ellen. A bérlőnek öt napja van arra, hogy válaszoljon és megindokolja, miért nem szabad kilakoltatni, majd meghallgatásra kerül sor. Ha a bérlő nem válaszol, vagy nem sikerül meggyőznie a bírót, a bérbeadó megkapja a birtokbavételi végzést, amelyet a seriff kézbesít a bérlő kilakoltatására. A polgári kilakoltatás lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy a bérlő ellen a bérleti szerződés megszegésével okozott károkért, a bírósági költségekért és az ügyvédi díjakért ítéletet szerezzen. Ez azt is lehetővé teszi a bérbeadó számára, hogy lefoglalja a béreket vagy más lépéseket tegyen.

Allred elmondta, hogy általában nem alkalmaz büntetőjogi kilakoltatást. Egy polgári jogi kilakoltatás 800 dollárba kerülhet az ügyvédi költségekkel együtt.

“Soha nem használtam, mert ítéletet akarok, és amikor a büntetőjogi kilakoltatást használod, akkor kihozod őket, de nem kapsz semmilyen kártérítést” – mondta.

NW News on 05/07/2017

NW News on 05/07/2017