Comment naviguer dans le contrat de cession immobilière

Principaux points à retenir

• Qu’est-ce que la cession de contrat ?

• Cession de contrat vs double clôture

• Comment céder un contrat

• Cession de contrat avantages et inconvénients

Même les praticiens de l’immobilier les plus gauches et les plus techniques peuvent se retrouver dépassés par les formulaires juridiques qui sont devenus synonymes de l’industrie de l’investissement. La stratégie du « contrat de cession immobilière », en particulier, a acquis une réputation déroutante pour ceux qui ne sont pas familiers avec le concept de vente en gros. À tout le moins, il y a de bonnes chances que la stratégie de sortie  » contrat de cession immobilière  » ressemble davantage à une langue étrangère pour les nouveaux investisseurs qu’à un moyen viable d’arriver à ses fins.

Un contrat de cession immobilière n’est pas aussi compliqué que beaucoup le font croire, et ce n’est pas non plus quelque chose à fuir par manque de compréhension. Au contraire, les nouveaux investisseurs doivent apprendre à céder un contrat immobilier, car cette stratégie de sortie particulière représente l’une des meilleures façons de percer dans l’industrie.

Dans cet article, nous allons décomposer les éléments d’un contrat de cession immobilière, ou d’un contrat de gros immobilier, et fournir des stratégies sur la façon dont il peut aider les investisseurs à faire avancer leur carrière.

Qu’est-ce qu’un contrat de cession immobilière ?

Un contrat de cession immobilière est une stratégie de gros utilisée par les investisseurs immobiliers pour faciliter la vente d’un bien immobilier entre un propriétaire et un acheteur final. Comme son nom l’indique, les stratégies de contrat de cession verront un propriétaire sujet signer un contrat avec un investisseur qui lui donne les droits d’acheter la maison. Il s’agit d’une distinction importante, car le contrat ne fait que donner à l’investisseur le droit d’acheter la maison ; il ne donne pas suite à l’achat. Une fois le contrat signé, cependant, l’investisseur conserve le droit exclusif d’acheter le logement. Cela signifie qu’il peut ensuite vendre son droit d’acheter la maison à un autre acheteur. Par conséquent, lorsqu’un grossiste exécute une cession de contact, il ne vend pas une maison, mais plutôt ses droits d’acheter une maison. L’acheteur final paiera au grossiste une petite commission de cession et achètera la maison à l’acheteur initial.

La stratégie du contrat de cession immobilière n’est aussi forte que les contrats utilisés dans l’accord. Le langage utilisé dans le contrat respectif est de la plus haute importance et devrait clairement définir ce que les investisseurs et le vendeur attendent de l’accord.

Il y a quelques mises en garde à garder à l’esprit lorsque vous envisagez d’utiliser des contrats de vente pour l’immobilier:

• Interdictions du contrat : Assurez-vous que le contrat que vous avez avec le vendeur de la propriété ne comporte pas d’interdictions pour les cessions futures. Cela peut créer de graves problèmes en cours de route. Assurez-vous que le contrat est rédigé par un avocat spécialisé dans le droit des contrats de cession immobilière.

• Interdictions spécifiques aux propriétés : Les maisons HUD (propriété obtenue par le Département du logement et du développement urbain), les propriétés immobilières ou REO (propriété saisie), et les propriétés listées ne sont pas ouvertes aux contrats de cession. Les propriétés REO, par exemple, ont une période de 90 jours avant d’être autorisées à être revendues.

Qu’est-ce qu’une commission de cession dans l’immobilier?

Une commission de cession dans l’immobilier est l’argent qu’un grossiste peut s’attendre à recevoir d’un acheteur final lorsqu’il lui vend ses droits d’acheter la propriété en question. En d’autres termes, la commission de cession sert de compensation monétaire accordée au grossiste pour avoir mis en relation le vendeur initial avec l’acheteur final.

Encore, tout contrat utilisé pour divulguer une transaction de gros devrait être complètement transparent, et inclure la commission de cession ne fait pas exception. Les termes de la façon dont un investisseur sera payé lors de la cession d’un contrat devraient, néanmoins, être énoncés dans le contrat lui-même.

Les frais de cession standard sont de 5 000 $. Cependant, chaque transaction est différente. Les acheteurs ont des besoins et des critères différents pour dépenser leur argent (par exemple, les acheteurs qui rénovent ou ceux qui achètent et conservent). Comme pour toute négociation, il est essentiel d’être bien informé. Prenez le temps de déterminer le coût réaliste de la propriété avant et après les réparations. Ensuite, ajoutez-y les frais de cession que vous préférez.

Traditionnellement, les investisseurs reçoivent un dépôt lorsqu’ils signent le contrat de cession d’achat et de vente de biens immobiliers. Le reste des frais de cession sera versé à la conclusion de l’affaire.

Contrat de cession Vs Double Close

La stratégie du contrat de cession immobilière n’est qu’une des deux méthodes que les investisseurs peuvent utiliser pour vendre en gros une affaire. En plus de céder des contrats, les investisseurs peuvent également choisir de procéder à une double clôture. Bien que les deux stratégies soient essentiellement des variations d’une transaction de gros, plusieurs différences doivent être notées.

Une double clôture, également connue sous le nom de clôture dos à dos, verra les investisseurs acheter réellement la maison. Cependant, au lieu de la conserver, ils la vendront immédiatement sans la rénover. Les doubles clôtures ne sont traditionnellement pas aussi rapides que la cession de contrat, mais elles peuvent l’être dans la bonne situation. Les doubles clôtures peuvent également prendre quelques semaines. En fin de compte, les doubles clôtures ne sont pas si différentes d’un achat et d’une vente traditionnels ; elles transpirent sur un meeter de semaines au lieu de mois.

Les stratégies immobilières d’assignation sont généralement la première option que les investisseurs voudront considérer, car elles sont légèrement plus faciles et moins impliquées. Cela dit, les méthodes de contrat de cession immobilière ne sont pas nécessairement meilleures ; elles sont simplement différentes. La stratégie de vente en gros qu’un investisseur choisit dépend entièrement de sa situation. Par exemple, si un acheteur n’arrive pas à obtenir un financement assez rapidement, il devra peut-être procéder à une double clôture parce qu’il ne dispose pas du capital nécessaire pour payer à la fois les coûts d’acquisition et les frais de cession. Entre-temps, certains prêteurs institutionnels intègrent des clauses interdisant de prêter de l’argent dans un scénario de cession de contrat. Par conséquent, toute vente en gros ultérieure devra être une cession de contrat.

Les doubles clôtures et les cessions de contrat sont simplement deux moyens d’obtenir la même fin. Cela dit, aucun n’est meilleur que l’autre ; ils sont simplement destinés à être utilisés dans des scénarios différents.

Flipping Real Estate Contracts

Ceux qui ne sont pas familiers avec le concept de cession de contrat immobilier peuvent le connaître sous un autre nom : flipping real estate contracts ; si ce n’est pour autre chose, les deux ne font qu’un. Le flipping de contrats immobiliers est simplement une autre façon de se référer à la cession d’un contrat.

Comment céder un contrat immobilier

Une stratégie d’investissement de vente en gros qui utilise des contrats de cession présente de nombreux avantages, l’un d’eux étant une faible barrière à l’entrée pour les investisseurs. Cependant, malgré sa rentabilité inhérente, il y a beaucoup d’investisseurs qui sous-estiment le processus. Bien qu’il s’agisse probablement de la stratégie de sortie la plus facile dans tout l’investissement immobilier, il y a un certain nombre d’étapes qui doivent être prises pour assurer une cession de contrat opportune et rentable, et non des moindres :

1. Trouver la bonne propriété

2. Acquérir un modèle de contrat immobilier

3. Soumettre le contrat

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4. Assigner le contrat

5. Collecter les frais

Trouver la bonne propriété

Vous devez être capable d’élaguer vos pistes, qu’ils proviennent des annonces dans les journaux, du marketing en ligne ou du marketing direct par courrier. N’oubliez pas que vous ne cherchez pas n’importe quel vendeur : vous avez besoin d’un vendeur motivé qui vendra sa propriété à un prix qui correspond à votre stratégie d’investissement.

La différence entre un vendeur ordinaire et un vendeur motivé est le sentiment d’urgence de ce dernier. Un vendeur motivé veut que sa propriété soit vendue maintenant. Choisissez un vendeur qui veut se débarrasser de sa propriété le plus rapidement possible. Cela peut être dû au fait qu’il déménage hors de l’État ou qu’il veut acheter une autre maison dans une autre région dès que possible. Ou encore, il ne veut plus vivre dans cette maison pour des raisons personnelles. La clé est de connaître leur motivation pour vendre et de déterminer si cette intention est suffisante pour vendre immédiatement.

Avec une meilleure idée de qui acheter, les grossistes auront plus de facilité à exercer l’une de plusieurs stratégies de marketing :

• Courrier direct

• Réunions immobilières

• Marketing local

• En ligne

Acquérir un modèle de contrat immobilier

Les modèles de contrat de cession immobilière sont facilement disponibles en ligne. Bien qu’il soit tentant de suivre la voie du bricolage, il est généralement conseillé de laisser un avocat le voir en premier. De cette façon, vous aurez le confort de savoir que vous faites les choses correctement, et que vous avez un conseil en cas de problèmes juridiques en cours de route.

L’une des choses que les contrats immobiliers de gros appropriés ajoutent est la phrase « et/ou cédants » à côté de votre nom. Cette clause vous donnera l’autorité de vendre la propriété ou de céder la propriété à un autre acheteur.

Vous devez effectivement divulguer cela au vendeur et expliquer la clause si nécessaire. Assurez-lui qu’il obtiendra toujours le montant dont vous avez convenu tous les deux, mais qu’il vous donne une flexibilité d’accord sur la route.

Soumettre le contrat

Selon les lois de votre état, vous devez soumettre votre contrat de cession immobilière à une société de titre, ou à un avocat de clôture, pour une recherche de titre. Il s’agit de parties indépendantes qui examinent l’historique d’une propriété, en veillant à ce qu’il n’y ait pas de privilèges attachés au titre. Ils signent ensuite la validité du contrat.

Assigner le contrat

Trouver votre acheteur, de la même manière que trouver un vendeur, nécessite une segmentation appropriée. Les investisseurs doivent exercer plusieurs avenues lorsqu’ils recherchent des acheteurs, y compris le marketing en ligne, les sites Web d’inscription ou les groupes de réseautage. Dans l’industrie immobilière, ce processus est appelé la construction d’une liste d’acheteurs, et c’est une étape cruciale pour trouver le succès dans l’attribution des contrats.

Une fois que vous avez trouvé un acheteur (avec un peu de chance, à partir de votre liste d’acheteurs qui ne cesse de s’allonger), assurez-vous que votre contrat comprend un langage qui couvre les arrhes à payer d’avance. Cela vous protège contre une éventuelle rupture de contrat. Cela vous assure également que vous profiterez de la transaction, qu’elle soit conclue ou non, car les arrhes ne sont pas remboursables. Son montant dépend de vous, tant qu’il est correctement justifié.

Collecter les honoraires

Votre bénéfice sur une transaction de ce type provient à la fois de vos honoraires de cession, ainsi que de la différence entre la valeur convenue et le montant que vous vendez à l’acheteur. Si vous et le vendeur décidez d’acheter la propriété pour 75 000 $ et de la vendre pour 80 000 $ à l’acheteur, vous réalisez un bénéfice de 5 000 $. L’affaire est conclue lorsque l’acheteur paie la totalité des 80 000 $.

Les avantages de la cession de contrat

Pour de nombreux investisseurs, l’avantage le plus attrayant de la cession de contrat est la possibilité de faire des profits sans jamais acheter une propriété. C’est souvent ce qui attire les gens à se lancer dans la vente en gros, car cela permet à beaucoup d’apprendre les ficelles de l’immobilier avec des enjeux relativement faibles. Les frais de cession peuvent être déterminés en tant que pourcentage du prix d’achat ou en tant que montant fixe déterminé par le grossiste. Une commission standard est d’environ 5 000 $ par contrat.

Le potentiel de profit n’est pas le seul élément positif associé à une cession de contrat. Les investisseurs bénéficient également de ne pas être ajoutés à la chaîne de titres, ce qui peut réduire considérablement les coûts et les délais associés à une transaction. Cet avantage peut même être transféré au vendeur et à l’acheteur final, puisqu’ils peuvent éviter de payer les honoraires d’un agent immobilier en optant pour une cession de contrat. Par rapport à une double clôture (une autre stratégie de vente en gros populaire), les investisseurs peuvent éviter deux séries de frais de clôture. Tous ces avantages peuvent avoir un impact positif sur le résultat net d’un investisseur, ce qui en fait une stratégie de sortie très souhaitable.

Constitution de contrat

Bien qu’il y ait de nombreux avantages à une cession de contrat, il y a quelques inconvénients à connaître avant de chercher votre première affaire de vente en gros. À savoir, travailler avec des acheteurs et des vendeurs qui peuvent ne pas être familiers avec la vente en gros peut être difficile. Les investisseurs doivent être prêts à familiariser les nouveaux venus avec le processus et être prêts à répondre à leurs questions. Il arrive que les vendeurs refusent délibérément une cession de contrat. Les investisseurs doivent être préparés avant de se heurter à ces situations, afin de ne pas se décourager.

Un autre obstacle que les grossistes peuvent rencontrer lorsqu’ils travaillent avec une cession de contrat est dans les cas où l’acheteur final veut se retirer. La meilleure façon de se protéger de ce genre de situation est de former une liste d’acheteurs fiable et un processus de contrat sécurisé. Gardez à l’esprit que, même si cette stratégie de sortie immobilière comporte des inconvénients, une bonne préparation peut aider les investisseurs à éviter tout gros problème.

Sommaire

Comme pour toute partie du métier d’investisseur immobilier, aucun aspect unique ne mènera au succès. Cependant, comprendre comment fonctionne une cession de contrat immobilier est une partie vitale de ce métier. Lorsque vous comprenez les nombreuses couches de la façon dont les contrats sont cédés – et comment la vente en gros fonctionne du début à la fin – vous serez un investisseur plus informé, plus instruit et plus prospère.

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