Una de las preguntas que escuchamos a menudo es, «¿qué es un intercambio 1031?» Como usted puede saber, un intercambio 1031 es una excelente estrategia de inversión que proporciona una manera de diferir los impuestos sobre las ganancias de capital en las propiedades de bienes raíces comerciales. Obtenga más información aquí.
Típicamente, esta estrategia se utiliza en la venta de propiedades de alquiler o de inversión.
Sin embargo, cuando se estructura intencionalmente, un intercambio 1031 se puede hacer en propiedades personales, incluyendo un método que los inversores inteligentes pueden utilizar para diferir legalmente los impuestos sobre las ganancias de capital en una residencia personal.
Aquí se explica cómo realizar un intercambio 1031 sobre una residencia personal.
Por qué el intercambio 1031 sobre una residencia principal no se puede realizar normalmente
Un intercambio 1031 estándar permite a los inversores diferir los impuestos sobre las ganancias de capital en la venta de una propiedad, lo que proporciona un enorme ahorro fiscal para los inversores. También facilita el uso del apalancamiento para cambiar a una propiedad más grande o de mejor rendimiento. Esta es una gran estrategia de inversión para diversificar su cartera con un tipo diferente de propiedad o simplemente para elegir una propiedad de inversión que es más fácil de manejar.
Típicamente el IRS excluye un intercambio 1031 en una residencia primaria, ya que no es una propiedad comercial. Sin embargo, la Sección 121 del Código de Rentas Internas establece algunas situaciones en las que se podría realizar un intercambio 1031 sobre una residencia principal.
La exclusión especial concedida por la Sección 121
La Sección 121 establece que una residencia personal puede estar exenta del impuesto sobre las ganancias de capital a través de un intercambio 1031 si un inversor ha sido propietario de la propiedad durante al menos cinco años y ha vivido en ella durante dos de esos cinco años. Este es un concepto bastante técnico, así que aquí hay un ejemplo:
Una ganancia de $250/$500k es lo que se puede tomar como ganancia libre de impuestos en la venta de una antigua residencia principal. Cualquier ganancia por encima de ese número estaría sujeta a impuestos y usted realizaría un 1031 para. Ejemplo: Soy propietario de 5 unidades en un complejo de apartamentos y viví en una de ellas durante 2 años de los 5 que fui propietario. Pagué $1M por la propiedad ($200k por cada unidad) y eventualmente vendí después de 5 años por $2M ($400k por cada unidad). Podría evitar por completo el pago de impuestos sobre la unidad que utilicé como residencia principal y refugiar los $400k, pero tendría que realizar un 1031 por los $1,6M restantes.
Cómo combinar la Sección 121 con un intercambio 1031
Planificar la realización de un intercambio 1031 sobre una residencia principal requiere un poco de estrategia y tiempo. Por ejemplo, su residencia principal debe haber servido como propiedad de alquiler durante unos dos años antes de que decida venderla. También debe demostrar que no vive en la propiedad y demostrar que ha estado utilizando la propiedad para fines comerciales para ser elegible para el intercambio.
Un punto importante a destacar es que usted debe ser capaz de mostrar al IRS que alquiló la propiedad a precio de mercado, y demostrar activamente que vivió en otro lugar.
Un buen truco que puede utilizar si usted es dueño de más de una residencia es vivir en una residencia por un período de tiempo, y luego pasar a la segunda, alquilando la primera. Debido a que el IRS le permite tener sólo una residencia principal a la vez, usted es capaz de hacer esto, siempre y cuando usted puede demostrar que su residencia principal ha cambiado. La primera residencia puede entonces convertirse en una propiedad de alquiler.
También puede convertir una propiedad de alquiler en una residencia principal – utilizando un intercambio 1031
Otra forma de gestionar un intercambio 1031 en una residencia personal es hacer lo contrario de la situación explicada anteriormente.
El IRS le permite convertir una propiedad que fue utilizada previamente como un alquiler en una residencia principal y llevar a cabo un intercambio 1031. Para que esto funcione, tiene que ser capaz de demostrar que no ha vivido en la propiedad durante más de 14 días de cada período de 12 meses y que la propiedad ha sido alquilada durante al menos 24 meses.
Esto se llama uso cualificado, y para muchos inversores, a menudo se aplica a una «casa de vacaciones» secundaria que se alquila mientras que los propietarios viven en la residencia principal durante la mayor parte del año. También puede aplicarse a las propiedades utilizadas como alquileres de AirBnB.
Tendrá que demostrar al IRS que la propiedad fue alquilada a la tasa de mercado. Esto podría significar la publicidad de la propiedad y la retención de la prueba de lo que los precios de venta eran para una propiedad similar. Además, no se le permite hacer ningún cambio personalizado en el alquiler que sea para su uso durante este período de tiempo.
Para concluir
Realizar el intercambio 1031 en una residencia principal convertida en un alquiler o viceversa es una gran estrategia de inversión, pero también es un esfuerzo complicado. Por eso es muy recomendable que reúna a su equipo de asesores profesionales para planificar un intercambio 1031 exitoso de antemano.