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Una contingencia hipotecaria es una condición escrita en un contrato de compra de bienes raíces que el comprador indica que debe cumplirse para poder cerrar la compra. Los compradores utilizan estas contingencias para protegerse en caso de que no puedan obtener financiación y no puedan permitirse una propiedad sin un préstamo.
Si el comprador no puede conseguir una financiación aceptable antes de que finalice el período de contingencia (normalmente de 30 a 60 días), puede rescindir el contrato sin ninguna penalización; incluso se le devolverá el dinero de garantía. Si necesita conseguir financiación para comprar una propiedad y quiere asegurarse de que no le penalicen, puede considerar la posibilidad de incluir una contingencia hipotecaria en su próximo contrato de compra.
Es bastante fácil conseguir una contingencia hipotecaria, ya que son habituales en los contratos de compra utilizados por la mayoría de las asociaciones inmobiliarias. Lo único que tiene que hacer es marcar algunas casillas y rellenar algunos datos.
Cómo funciona una contingencia hipotecaria
Cuando se prepara para comprar una propiedad, tiene que completar una oferta de compra. En su oferta, incluirá ciertas condiciones que deben cumplirse antes de poder cerrar. Por ejemplo, querrá que la propiedad pase la inspección y se valore por un valor determinado.
Si sabe que necesitará financiación para cerrar el trato y no está seguro de si podrá obtener un préstamo, puede incluir una contingencia hipotecaria en su acuerdo de compra. Tal vez no haya trabajado con un prestamista para obtener una precalificación o una preaprobación, o tal vez haya cambiado algo recientemente en sus finanzas que cree que podría perjudicar su capacidad para calificar para un préstamo.
En muchos casos, las contingencias hipotecarias también pueden incluir una sección si necesita vender otra propiedad para calificar para un préstamo. En este caso, su compra estaría supeditada a dos cosas: la venta de su casa y la obtención de financiación.
Cuánto dura un contrato de contingencia
La mayoría de los acuerdos de compra de bienes inmuebles duran entre 30 y 60 días, y los contratos de contingencia no son diferentes. Cuando un comprador incluye una contingencia hipotecaria en su oferta, está obligado a asegurar una financiación aceptable dentro de los límites de tiempo establecidos en el acuerdo a través de las fechas de diligencia debida y de cierre.
Si un comprador no ha obtenido un préstamo al final de su período de diligencia debida, puede solicitar una prórroga al vendedor para darle más tiempo para encontrar un préstamo. Sin embargo, el vendedor no está obligado a conceder la prórroga. Si el vendedor no concede la prórroga, el comprador tiene que decidir si se echa atrás en el contrato o sigue adelante sin la contingencia y se arriesga a perder su depósito o a exponerse a otras penalizaciones si no cierra la operación.
Elementos de una cláusula de contingencia hipotecaria
Cuando se incluye una contingencia hipotecaria en un contrato de compraventa, no se trata simplemente de una declaración general de que el comprador no tiene que cerrar la operación si no consigue financiación. Por el contrario, se trata de cláusulas cuidadosamente elaboradas que dan al comprador la oportunidad de definir las condiciones de financiación que considera mínimamente aceptables para el cierre.
Algunos de los elementos incluidos en una cláusula de contingencia hipotecaria son:
- Tipo de préstamo que se garantizará (FHA, USDA, hipoteca convencional, etc.))
- Cantidad que el comprador debe asegurar en la financiación
- Tipo de interés máximo que el comprador considera aceptable
- Puntos de origen máximos o tasas que el comprador pagará para asegurar un préstamo
- Si otra propiedad debe ser vendida con el fin de calificar para la financiación
Además de estos elementos, las cláusulas de contingencia hipotecaria también pueden incluir una fecha específica de contingencia hipotecaria (aunque a menudo es el mismo plazo que el período de diligencia debida, puede ser diferente), así como disposiciones para ampliar la contingencia si el prestatario no puede asegurar la financiación antes de la fecha límite.
Razones para renunciar a una contingencia hipotecaria
Algunos casos en los que puede ser una buena idea renunciar a una contingencia hipotecaria incluyen:
- El comprador está pagando en efectivo por una propiedad
- El comprador está utilizando la financiación del vendedor
- El comprador ya ha sido precalificado o preaprobado para un préstamo
- El comprador quiere hacer que su oferta parezca más atractiva para el vendedor y no le importa perder su no estar seguro de que el comprador va a cerrar. Por lo tanto, mientras que las contingencias de la hipoteca puede ser una gran manera de protegerse en un acuerdo de compra, usted todavía tiene que usarlos con cuidado para evitar spooking depósito de garantía si no pueden obtener un préstamo
Si bien las contingencias de la hipoteca puede ser extremadamente útil en algunos casos, no siempre son necesarios. Los compradores pueden optar por no incluir estas contingencias para que su oferta parezca más atractiva para un vendedor.
Después de todo, cuando un vendedor está considerando una oferta para su propiedad, pueden optar por no aceptar uno que incluye contingencias porque caa vendedor.
Otros tipos de cláusulas de contingencia
Cuando alguien hace una oferta para comprar una propiedad, pueden hacer su compra contingente en cualquier número de cosas fuera de una contingencia de la hipoteca. Y, si alguna de sus contingencias no se cumple durante el proceso de compra, pueden cancelar el contrato sin ninguna penalización. Estos son algunos de los tipos de contingencias más comunes:
- Contingencia de inspección. La propiedad tiene que obtener una inspección limpia. A menudo, esto significa que el comprador debe estar dispuesto a aceptar cualquier cosa que se descubra en la inspección, como un tejado dañado o un calentador de agua defectuoso, o debe negociar con éxito cualquier concesión por parte del vendedor para tener en cuenta cualquier problema con la propiedad que haya descubierto el inspector.
- Contingencia de tasación. La propiedad que se adquiere debe tasarse por un importe determinado, basado en las ventas recientes de propiedades comparables en la misma zona. Esta contingencia es importante porque, si una propiedad no se valora por un importe suficiente, el prestamista puede exigir al comprador un pago inicial mucho mayor.
- Contingencia de título. El vendedor debe ser capaz de transmitir un título claro de la propiedad, libre de cualquier carga o gravamen.
- Contingencia de venta de la casa. Si el comprador tiene que vender otra propiedad para poder permitirse la compra de la nueva, una contingencia de venta de la vivienda le permite rescindir el contrato si no puede vender su propiedad anterior durante el periodo de diligencia debida.