Una Carta de No Objeción (LNO) es un documento legal emitido por el Departamento de Edificios (DOB) de Nueva York, para verificar el uso legal de cualquier estructura construida antes del 1 de enero de 1938.
En particular, antes del 1 de enero de 1938, el Departamento de Edificios de Nueva York no exigía un Certificado de Ocupación para confirmar el uso legal de una propiedad. En los casos en que las personas que realizan transacciones inmobiliarias tienen dudas sobre la legalidad del uso actual de un edificio construido antes de 1938, el Departamento de Edificios (DOB) emite una Carta de No Objeción. La carta significa que el DOB no tiene ninguna objeción al uso actual del edificio, y que un Certificado de Ocupación no es necesario.
Cómo obtener una ‘Carta de No Objeción.’
En los últimos diez años, las propiedades construidas antes de 1938 en el Alto Manhattan, Harlem, y algunas zonas de Brooklyn han visto un notable aumento de valor. Esto ha provocado un aumento de la emisión de «cartas de no objeción» por parte del Departamento de Edificios (DOB). El aumento impulsó al DOB a formalizar este proceso; sin embargo, sigue siendo muy lento y costoso.
El coste medio de reunir y presentar todo el papeleo necesario al DOB es de unos 1.500 dólares, y suele tardar entre 3 y 6 meses en obtener el certificado LNO.
La forma más rápida y práctica de obtener una ‘Carta de No Objeción’ es contratar a un expedidor de permisos de construcción para que lo haga en su nombre.
¿Por qué son importantes las ‘Cartas de No Objeción’?
- Verificar la legalidad del uso previsto de la propiedad:
Si usted tiene un edificio construido antes del 1 de enero de 1938, es crucial para obtener evidencia sustancial de la validez de su uso previsto de la propiedad. La obtención de una «Carta de No Objeción» del Departamento de Edificios le dará la confirmación legal de que puede utilizar legalmente el edificio en cuestión según lo previsto.
- Cumplir con los requisitos de un comprador, asegurador o prestamista
El propietario del inmueble también puede solicitar la «Carta de No Objeción» del DOB a instancias de un posible comprador. Además, si el propietario de la vivienda quiere utilizarla como garantía, el prestamista podría solicitar la Carta de No Objeción.
En caso de que pretenda asegurar la propiedad, la aseguradora puede necesitar la ‘Carta de No Objeción’ para poder procesar la cobertura.
Finalmente:
Es esencial tener en cuenta que puede obtener una Carta de No Objeción para una propiedad que ya tiene un Certificado de Ocupación.
Por ejemplo, digamos que una propiedad tiene un certificado de ocupación que indica que la propiedad es una residencia de dos familias, pero actualmente se utiliza como una residencia unifamiliar. Usted puede solicitar una LNO, en la que el DOB confirmará que no se oponen al uso de la propiedad como una residencia unifamiliar.
Además, si está planeando cambiar el uso de una residencia bifamiliar a una residencia trifamiliar, también está obligado por ley a presentar los nuevos planes al DOB.