FAYETTEVILLE — Los derechos que tienen los inquilinos en Arkansas se pueden contar con una mano, aunque le falten un par de dedos.
«Hay más o menos tres en la base», dijo Samantha Higgins, subdirectora de Servicios Estudiantiles Fuera del Campus, a los estudiantes de la Universidad de Arkansas durante una presentación reciente. «El derecho a tener la posesión exclusiva de la propiedad. Eso significa que cuando se firma un contrato de arrendamiento, el arrendador o propietario está diciendo que sí, que soy el dueño de esto, pero que tú lo vas a ocupar. El segundo es el disfrute tranquilo de la propiedad y no ser expulsado por métodos de autoayuda. Por lo tanto, si te desalojan, si te retrasas en el pago del alquiler, el día después de la fecha de vencimiento, el propietario no puede cambiar las cerraduras, no puede quitar la puerta, no puede hacer nada de eso. Tienen que pasar por el proceso legal de desalojo y ese es su derecho como inquilino.»
Algunos aspectos básicos para los inquilinos
– Arkansas es el único estado en el país donde los propietarios no tienen que proporcionar una vivienda habitable. Los propietarios tampoco están obligados a hacer reparaciones, a menos que se indique en el contrato de alquiler. Los arrendatarios no pueden retener el alquiler por ningún motivo.
– Los contratos de arrendamiento pueden ser largos y estar llenos de jerga legal confusa. Asegúrese de leer completamente el contrato de alquiler antes de firmarlo. Asegúrese de que podrá permanecer en la residencia durante la duración del contrato de arrendamiento – normalmente la única forma de salir de un contrato es el servicio militar activo.
– La mayoría de los arrendadores cobran un depósito de seguridad para cubrir los daños fuera del desgaste normal para cuando usted ocupe la residencia. Si un propietario es dueño de seis o más propiedades, el depósito de seguridad no puede exceder de dos meses de alquiler. Los inquilinos tienen derecho a que se les devuelva la fianza en un plazo de 60 días a partir de la finalización del contrato, menos la cantidad que se les haya restado por las reparaciones. Los inquilinos deben recibir una lista de las reparaciones realizadas y sus costes.
– Los inquilinos pueden ser desalojados por no pagar el alquiler, por permanecer en la residencia después de que el contrato haya terminado o por cualquier otra violación del contrato. Arkansas tiene desalojos civiles y penales. Si se retrasa en el pago del alquiler, puede recibir un aviso de desalojo y debe abandonar la propiedad en un plazo de 10 días o recibir una acusación penal.
Fuente: Legal Aid of Arkansas/UA Off-Campus Student Services
Otros derechos pueden estar previstos en el contrato de arrendamiento, y por lo general son, dijo Higgins.
«Es por eso que es muy, muy importante leer su contrato de arrendamiento, porque al final del día, si no está allí, esto es todo lo que se garantiza y no es mucho», dijo. «Los contratos verbales y los acuerdos verbales son vinculantes en el estado de Arkansas, pero siempre, siempre abogamos para que usted tenga un contrato de arrendamiento por escrito y tener cualquier cosa que su propietario le promete por escrito, ya que puede convertirse en un él dijo, ella dijo caso y por lo general no termina bien. Si no está escrito en el contrato de arrendamiento, no cuentes con ello».
El representante estatal Greg Leding, demócrata de Fayetteville, ha trabajado durante seis años para aprobar una legislación que otorgue más derechos a los inquilinos. Ninguno ha salido de la comisión. Los legisladores aprobaron un nuevo estatuto de desalojo penal en la última sesión para reemplazar uno que fue declarado inconstitucional.
«No es necesariamente que es una de las peores leyes, es que no tenemos ninguna ley», dijo Leding. «Nuestro estado es el único en el país que no tiene una garantía de habitabilidad, lo que significa que un propietario negligente podría alquilar a sabiendas un espacio inseguro. También somos el único estado del país en el que te pueden meter en la cárcel por no pagar el alquiler. Un inquilino no tiene prácticamente ningún derecho aquí en Arkansas».
Leding dijo que aproximadamente uno de cada tres residentes de Arkansas alquila, unas 960.000 personas. Higgins dijo que unos 20.000 estudiantes viven fuera del campus y estimó que el 80 por ciento de ellos alquilan. El porcentaje de personas que alquilan en el noroeste de Arkansas estaba en el 37 por ciento de todas las unidades de vivienda ocupadas en 2015, eso fue un aumento del 33 por ciento en 2010, según los datos de la Oficina del Censo de Estados Unidos.
«Voy a seguir tratando mientras estoy en la Legislatura. La próxima oportunidad no será hasta la próxima sesión en enero de 2019», dijo Leding.
«Sí quiero ser claro, creo que la mayoría de los propietarios, el 98 o 99 por ciento de todos los propietarios, son buenas personas que hacen lo correcto por sus inquilinos y hay inquilinos absolutamente malos que simplemente destrozan la propiedad, pero no creo que eso sea una justificación para tener las peores leyes de la nación.»
LANDLORDS
Higgins dijo que los grandes complejos de apartamentos que brotan alrededor de Fayetteville son en su mayoría propiedad de intereses de fuera del estado que están acostumbrados a operar por encima del mínimo requerido en Arkansas y por lo general proporcionan más comodidades. Los grandes complejos se limitan a arreglar todo lo que se rompe porque tienen un presupuesto enorme. Lindsey Management es el mayor propietario local con 10.000 unidades en el noroeste de Arkansas.
«Sus contratos de arrendamiento suelen ser bastante buenos», dijo Higgins. «La mayoría de ellos dicen que vamos a arreglar todo, excepto la sustitución de las bombillas. Quiero decir que presentas una solicitud de mantenimiento para cualquier cosa, y lo arreglarán».
Por lo general, son los propietarios que tienen unas pocas propiedades los que tienden a mantener a los inquilinos a un mínimo, dijo Higgins.
«He tenido problemas con personas que han tratado de decir a los estudiantes que debes 2.000 dólares en daños, y la factura que tratan de proporcionar es como de hace tres años. Sólo esperan que no leas la letra pequeña», dijo Higgins. «Así que las personas que realmente tratan de aprovecharse de los inquilinos van a ser una especie de casero de poca monta, una especie de casero familiar. O los que tienen que comprar una nueva unidad de aire acondicionado, que es un gran gasto para ellos.
«La mayoría de las veces cuando hablo con un estudiante y están en problemas o tienen un problema, es porque el inquilino está en el mal, el inquilino ha violado el contrato de arrendamiento», dijo Higgins. «Sé que ha sido un poco aterrador, se han hecho documentales sobre el estado de Arkansas y lo mal que están nuestros derechos y nuestras leyes están a favor del propietario, pero, honestamente, en esta área no tenemos ese tipo de problemas.»
Jerry Allred, que ha operado Allred Property Management durante los últimos 30 años, dijo que su compañía administra y mantiene unas 350 casas y 450 unidades de apartamentos en los condados de Benton y Washington.
«Esos son todos administrados por honorarios, cobramos al propietario una cuota para hacer todo», dijo Allred. «Hay de todo, desde gente que tiene 60 casas o unidades hasta gente que sólo tiene una. La mayoría de nuestros clientes están fuera del estado. Para nuestros propietarios, que el alquiler es su pago de la hipoteca la mayor parte del tiempo, y cuando el inquilino no está pagando, no nos pagan y la hipoteca no se paga.»
Allred dijo mientras que las leyes estatales pueden ser pocos, los propietarios están obligados a seguir un montón de regulaciones federales de la vivienda.
Citó un par de ejemplos. En el último año, la ley federal cambió para prohibir la discriminación de una persona con una condena por delito grave en su historial, dijo. Otro ejemplo es una ordenanza de Fayetteville que prohíbe la convivencia de más de tres personas sin parentesco.
«Eso está bien, pero la ley federal dice que podrías estar violando la discriminación por estado civil o por edad. Si dices que no quieres estudiantes, eso podría interpretarse como discriminación por edad», dijo Allred. «Aunque Fayetteville tiene una ley, creo que es una multa de 100 dólares y la ley federal es una multa de 10.000 dólares. Así que uno va a violar.»
Allred dijo que los individuos tienen un tiempo más difícil tratar con deadbeats que las empresas de gestión.
«Muchos de los propietarios individuales, no tienen la oportunidad de tirar de los informes de crédito. Así que muchas personas que están siendo desalojados de otros lugares, que buscan que la familia única, que la mamá y el pop «, dijo Allred. «Aunque nos solidarizamos con sus problemas personales, siguen teniendo que pagar el alquiler. Mientras que, con un propietario individual, pueden jugar con su simpatía más de lo que pueden con nosotros.»
ARRENDATARIOS
La primavera es tradicionalmente la temporada de rotación de apartamentos en el noroeste de Arkansas, en particular entre los estudiantes universitarios que están firmando nuevos contratos de arrendamiento o cambiar de dirección, de acuerdo con la industria insiders.
Meg Austin, un estudiante universitario, alquilado de un amigo de la familia durante seis o siete meses antes de mudarse a un apartamento en un pequeño complejo por su cuenta. Austin dijo que no ha tenido más que experiencias positivas como inquilina en Fayetteville.
«He escuchado historias de horror de gente que intenta hacer trabajos de mantenimiento y cosas así, pero he tenido mucha suerte y estoy muy agradecida por las buenas experiencias que he tenido», dijo Austin. «El que tengo ahora es de dos dormitorios, tiene todas las comodidades, lavadora, secadora están incluidas, lo que es muy práctico. Yo estaba alquilando una pequeña casa con un compañero de cuarto antes de eso y que también era muy agradable, muy bien puesto y muy bien mantenido «.
Higgins dijo que hay algunos hechos básicos de la vida para los inquilinos como sólo las personas en el contrato de arrendamiento puede ocupar el apartamento.
El propietario también tiene derecho a entrar para inspeccionar, para hacer reparaciones, para hacer mejoras, para comprobar la actividad ilegal potencial o para mostrar a un comprador potencial o alguien que va a moverse en después de salir, dijo Higgins. La mayoría de los contratos de alquiler dicen algo así como el derecho de entrada en un plazo razonable y algunos contratos de alquiler dicen que se avisa con 24 horas de antelación de que van a venir. Pero si no dice en el contrato de arrendamiento que, literalmente, puede irrumpir en cualquier momento.
Un propietario se supone que garantiza un inquilino disfrute tranquilo de la propiedad, pero que puede depender de otros residentes en el edificio o complejo, dijo Higgins. Pero, si los vecinos están celebrando fiestas y un propietario no hace nada para detenerlo, eso podría ser motivo para romper un contrato de arrendamiento.
Si bien el propietario no tiene que mantener la casa limpia y habitable para un inquilino, tiene que mantenerla limpia y en el estado en que la encontró para el propietario, dijo Higgins.
«Si la encontró con la mitad de una pared desaparecida, puede devolverla con la mitad de una pared desaparecida, pero no puede hacerla peor que como la encontró», dijo.
Sin embargo, un inquilino puede ser desalojado si hace un daño excesivo al apartamento, incluso si se trata de un accidente, como un fuego de grasa, y se quema una de las paredes, dijo Higgins.
El propietario no tiene que hacer las reparaciones si no está en el contrato de arrendamiento, dijo. Si un propietario hace una reparación, tiene que ser seguro y correcto.
Una gran cantidad de complejos de apartamentos no limpiar la nieve y el hielo de los estacionamientos, escaleras y aceras, porque si no hacen nada no es su culpa si alguien se resbala y cae, dijo Higgins. Si lo limpian y alguien se cae, es responsabilidad del propietario.
Los complejos de viviendas para estudiantes más grandes que se alquilan por habitaciones no tienen necesariamente depósitos de seguridad, pero los apartamentos convencionales, los dúplex, las casas adosadas y las casas unifamiliares normales sí los tienen, dijo Higgins. Si un propietario posee o gestiona más de seis viviendas, no puede cobrar un depósito de más de dos meses de alquiler, y tiene que devolverlo en un plazo de 60 días, menos una lista detallada de lo que ha cobrado al inquilino. No puede limitarse a decir que se queda con 200 dólares para reparaciones.
Si a un inquilino no se le devuelve el depósito de seguridad, puede demandar por el doble del importe del depósito, más los honorarios y las costas, dijo Higgins.
DESAHUCIO
Arkansas es el único estado que tiene un estatuto de desahucio penal, según Allred. Cuando un inquilino está ocupando una propiedad y se niega a pagar el alquiler, el inquilino está cometiendo un delito en Arkansas al robar al propietario. Eso se considera un asunto civil en los demás estados. Arkansas también tiene una ley de desalojo civil.
Allred dijo: «Creo que el año pasado sólo hicimos siete desalojos totales en los que tuvimos que pasar por todos los sistemas judiciales, pero gran parte de eso se debe a que hacemos mucha selección en la fase inicial».
El desalojo civil es muy diferente del desalojo penal. El desalojo civil permite al propietario iniciar el desalojo debido a cualquier incumplimiento significativo del contrato de arrendamiento o de alquiler y permite el cobro de alquileres atrasados, los honorarios de los abogados, los daños a la propiedad y la búsqueda de otros recursos civiles.
El desalojo penal sólo permite al propietario tomar su propiedad en la contingencia de que un inquilino se retrase en el pago del alquiler. El desalojo civil generalmente toma menos tiempo que el desalojo penal.
El desalojo penal comienza con un aviso de 10 días para desalojar y una declaración jurada del propietario que los fiscales utilizan para emitir una orden de arresto para el inquilino. Una vez notificada la orden, se fija la fecha del juicio, se celebra una vista y el inquilino se declara culpable. Las únicas defensas son que el alquiler fue pagado o que el inquilino se mudó. La declaración de culpabilidad suele dar lugar a que el juez ordene al inquilino desalojar la vivienda en una fecha determinada. Un inquilino puede declararse inocente, pero debe depositar la cantidad total debida al tribunal y seguir depositando dinero por cada día adicional que el inquilino ocupe la propiedad mientras el caso esté pendiente. Se celebra un juicio y si el inquilino no tiene pruebas de pago, pierde. La acusación es un delito menor. El inquilino tiene 10 días para desalojar y puede ser multado por cada día adicional de ocupación o encarcelado hasta 90 días. Si el inquilino prevalece, recibe el dinero que depositó en el tribunal.
El desalojo civil, también conocido como detención ilegal, es el método por defecto para reclamar la posesión de la propiedad si el inquilino está violando el contrato de alquiler. El desalojo civil comienza con un aviso de tres días para desalojar. Si el inquilino no desaloja, el propietario presenta una demanda solicitando una orden de desalojo o una orden de posesión, además de una sentencia por la cantidad adeudada. El inquilino tiene cinco días para responder y explicar por qué no debe ser desalojado y se celebra una audiencia. Si el inquilino no responde o no consigue convencer al juez, el propietario recibe una orden de posesión que debe entregar el sheriff para desalojar al inquilino. El desalojo civil permite al propietario obtener una sentencia contra el inquilino por los daños causados por el incumplimiento del contrato, las costas judiciales y los honorarios de los abogados. También permite al propietario embargar los salarios o tomar otras medidas.
Allred dijo que normalmente no persigue el desalojo penal. Un desalojo civil puede costar 800 dólares con los honorarios de los abogados.
«Nunca lo he usado porque quiero una sentencia y cuando usas ese desalojo penal, los sacas, pero no obtienes ningún daño», dijo.
NW News el 05/07/2017