A partir del viernes, 1 de enero, el proyecto de ley 1885 de la Asamblea aumenta la cantidad de capital de la vivienda protegida contra los acreedores, probablemente evitando que más propietarios pierdan sus casas en la bancarrota.
La nueva protección de la vivienda comienza en un piso de $ 300.000 y los topes en $ 600.000. La exención anterior oscilaba entre 75.000 dólares para los solteros, 100.000 dólares para los matrimonios y 175.000 dólares para las personas mayores y los discapacitados.
La ley, que basa la exención en el precio medio anual de las viviendas unifamiliares de un condado, no cita la fuente de datos que determinará la base. A partir de enero de 2022, la exención se ajustará a la inflación sobre la base de los cambios en el Índice de Precios al Consumidor de California.
Los condados de Los Ángeles y Orange, de alto costo, caerán en el tope de la equidad de 600.000 dólares. El condado de Riverside tendrá un límite estimado de 400.000 dólares y el condado de San Bernardino de aproximadamente 340.000 dólares.
La gran idea detrás de la exención de la vivienda es ayudar a los propietarios a mantener su residencia principal segura poniéndola fuera del alcance de las consecuencias de la desgracia económica.
Después de presentar el Capítulo 7 de bancarrota para liberarse de las deudas, un administrador de bancarrota designado por el tribunal evaluará el valor en dólares de los activos del deudor y calculará lo que está disponible para liquidar y pagar a los acreedores.
Digamos que una casa de Los Ángeles vale 1 millón de dólares. El gravamen hipotecario es de 400.000 dólares con 600.000 dólares de patrimonio. Siempre y cuando un propietario vive en la residencia antes de una declaración de quiebra, la casa está protegida de los acreedores.
Hay más a la fórmula en algo llamado «equidad realizable», según el abogado de bancarrota con sede en Irvine Michael Nicastro. Ese es el valor justo de mercado menos el 6-8% para el costo de una venta, cualquier impuesto sobre las ganancias de capital que podría ser adeudado, los gravámenes hipotecarios, menos la exención del hogar.
Por ejemplo, digamos que una casa del Condado de Orange valía $ 1,2 millones con la equidad de $ 700.000 y un gravamen hipotecario en $ 500.000. Suponiendo un coste de venta del 7%, es decir, 84.000 dólares, el impuesto sobre las ganancias de capital de 50.000 dólares, un gravamen hipotecario de 500.000 dólares y su exención de vivienda de 600.000 dólares suman 1.234.000 dólares. El capital de su casa está protegido de los acreedores y no se vería obligado a venderla.
Utilicemos el mismo ejemplo anterior pero el gravamen hipotecario es de 250.000 dólares en lugar de 500.000 dólares. En este caso, el patrimonio adicional más allá de la protección de la exención de la vivienda (84.000 dólares de coste de venta, 50.000 dólares de ganancias de capital, 250.000 dólares de gravamen más 600.000 dólares de patrimonio de la vivienda) 1.200.000 dólares menos 984.000 dólares o 216.000 dólares de activos adicionales.
En ese caso, el fiduciario probablemente vendería la vivienda, utilizando los 216.000 dólares para distribuirlos entre los acreedores. La cantidad de 600.000 dólares del patrimonio familiar debe reinvertirse en otro patrimonio familiar (residencia principal) en un plazo de seis meses, según Nicastro.
Algunos prestamistas hipotecarios considerarán una nueva hipoteca de compra para un prestatario un día después de la descarga de la bancarrota. Digamos que un prestatario tiene 600.000 dólares del administrador de la quiebra y quiere una casa de 900.000 dólares después de verse obligado a vender una casa de 1,2 millones de dólares. Si el comprador tiene una historia creíble y documentable detrás de esos problemas financieros, el préstamo probablemente será aprobado.
El 95% de los propietarios de viviendas no presentan una Declaración de Homestead, según Glenn Awerkamp, gerente de título en Lawyers Title.
El formulario de cambio de propiedad preliminar puede implicar homestead, pero no se arriesgue, dice Nicastro. Presente el formulario usted mismo.
Puede obtener ese formulario en una compañía de títulos local. Debe ser notariado y registrado en la oficina de registro de su condado para que sea válido. Excluyendo los gastos de notario, la Oficina de Registro del Secretario del Condado de Orange estimó los honorarios en 85 a 88 dólares.
El abogado de bancarrota con sede en Riverside, Scott Talkov, considera que el aumento de la exención de la vivienda es una dádiva para los deudores y propietarios, y una gran pérdida para los acreedores.
«Los deudores pueden ahora vender todos sus activos justo antes de la bancarrota, pagar su hipoteca, siempre y cuando la equidad no exceda la cantidad exenta, y presentar la bancarrota en las deudas restantes», dijo. «Esta estrategia se conoce como planificación de la exención, por la que los deudores convierten los activos no exentos en activos exentos. Esto se generalizará aún más a medida que el valor de la vivienda se convierta en la hucha protegida por el gobierno que los acreedores no pueden tocar».
Mi consejo: Busque orientación legal con un abogado de bancarrota antes de ir por este camino.
Tipos de hipotecas
Noticias sobre los tipos de Freddie Mac: El tipo fijo a 15 años promedia el 2,17%, el undécimo mínimo histórico, y dos puntos básicos menos que la semana pasada. El tipo fijo a 30 años promedió el 2,67%, un punto básico más que la semana pasada.
La Asociación de Banqueros Hipotecarios estaba cerrada y no informó del volumen de solicitudes de préstamos de esta semana.
En resumen: Suponiendo que un prestatario obtiene la tasa fija promedio de 30 años en un préstamo conforme de 548.250 dólares, el pago del año pasado fue un asombroso 315 dólares más que el pago de esta semana de 2.215 dólares.
Lo que veo: Localmente, los prestatarios bien calificados pueden obtener las siguientes hipotecas de tasa fija con costo de 1 punto: Una FHA a 30 años al 2,25%, una convencional a 15 años al 1,99%, una convencional a 30 años al 2,375%, una convencional a 15 años de alto saldo (548.251 a 822.375 dólares) al 1,99%, una convencional a 30 años de alto saldo al 2.375% y un jumbo 30 años fijo al 2,75%.
Nota: El 30 años FHA conformes préstamo se limita a los préstamos de $ 477,250 en el Inland Empire y $ 548,250 en LA y Orange counties.
Eye catcher programa de préstamos de la semana: Un 15 años, fijo al 2,25% sin costo.
Jeff Lazerson es un corredor de hipotecas. Él puede ser alcanzado en 949-334-2424 o [email protected]. Su sitio web es mortgagegrader.com.