Fundamentos del arrendamiento de terrenos – Qué distingue a un arrendamiento de terrenos y por qué

May 01, 2018

Fundamentos del arrendamiento de terrenos
Los arrendamientos de terrenos, por los que un promotor comercial arrienda una parcela de terreno y construye sus mejoras en la propiedad arrendada, se han utilizado durante mucho tiempo como vehículo para el desarrollo de bienes inmuebles comerciales. Los arrendamientos de terrenos de propiedad pública a largo plazo también se han convertido en una herramienta principal de las entidades gubernamentales y cuasi-gubernamentales para generar ingresos de explotación, preservando al mismo tiempo la propiedad de activos valiosos.

Los promotores y propietarios eligen esta estructura por una variedad de razones. Desde el punto de vista del promotor, el arrendamiento de terrenos le permite obtener el derecho de ocupación y uso de los mismos con una pequeña inversión inicial en efectivo. Desde la perspectiva del propietario, genera un flujo de ingresos a partir del terreno sin invertir el tiempo y el capital necesarios para construir mejoras, y preserva la propiedad del terreno para su uso futuro.

La disponibilidad actual de capital para cualquier tipo de transacción inmobiliaria es limitada. Con la crisis crediticia, los prestamistas de valores respaldados por hipotecas comerciales (CMBS) se han retirado en general del mercado.

Sin embargo, a medida que la economía inmobiliaria se va normalizando, la financiación hipotecaria por arrendamiento puede volver a ser una técnica de financiación viable para los promotores inmobiliarios. Teniendo esto en cuenta, los promotores y propietarios inmobiliarios que consideren los pros y los contras del arrendamiento de terrenos deben darse cuenta de que el éxito del desarrollo de la propiedad comercial bajo una estructura de arrendamiento de terrenos depende en gran parte de si el arrendamiento de terrenos cumple con las expectativas del prestamista con respecto a la suscripción del riesgo de arrendamiento de terrenos.

La tendencia del mercado de la financiación sin recurso hace que este ejercicio sea más difícil. En lugar de trasladar estos riesgos a un prestatario, los prestamistas deben basarse únicamente en un gravamen contra el interés del arrendatario en el terreno. Por lo tanto, el éxito de un proyecto de arrendamiento de terrenos puede depender de la capacidad del promotor para obtener concesiones favorables a los prestamistas por parte del propietario del canon.

Los grandes almacenes u otras grandes franquicias de alimentos de conveniencia o de venta al por menor suelen tener experiencia y son sofisticados con respecto al arrendamiento de terrenos. A menudo abordarán una negociación basada en su propio formulario, que está bien integrado con las protecciones del arrendatario y del prestamista. Sus contratos de arrendamiento de terrenos suelen contener ciertas características de uso común. Los compradores de propiedades sujetas a contratos de arrendamiento de terrenos existentes, en particular los arrendamientos de tiendas de comestibles o centros comerciales con ocupantes de franquicias nacionales o regionales, deben esperar que el contrato de arrendamiento de terrenos probablemente contenga estas características y deben revisar el título cuidadosamente para determinar si existen.

I. INTRODUCCIÓN – ¿QUÉ DISTINGUE UN ARRENDAMIENTO DE TERRENO Y POR QUÉ

Qué distingue un «arrendamiento de suelo» de un arrendamiento inmobiliario ordinario? Al igual que un contrato de arrendamiento ordinario, en un contrato de arrendamiento de suelo un inquilino o arrendatario paga una renta a un propietario o arrendador y recibe a cambio un derecho de posesión y uso de la propiedad durante el período cubierto por la renta. Al igual que un contrato de arrendamiento ordinario, los contratos de arrendamiento de terrenos suelen exigir el pago de la renta de forma periódica, normalmente mensual. Por último, al igual que en un contrato de arrendamiento ordinario, el arrendador suele tener la capacidad de desalojar al arrendatario del terreno como uno de los recursos en caso de impago.

Sin embargo, al igual que el sector del arrendamiento divide los arrendamientos comerciales en categorías como «neto», «bruto», «servicio completo», etc., En primer lugar, un contrato de arrendamiento de terreno generalmente implica un terreno sin mejorar o un terreno con mejoras que el propietario no tiene intención de conservar en su estado actual, ya sea un «derribo» completo o una renovación tan importante que la mejora existente se convertirá esencialmente en algo nuevo.

En segundo lugar, un contrato de arrendamiento de terreno generalmente se estructura en torno a la noción de que el inquilino desarrollará o construirá una mejora significativa en el terreno para su propio uso. Durante el plazo del arrendamiento de terrenos, el arrendatario suele ser propietario de las mejoras y las amortiza. Al final del plazo, la propiedad de las mejoras puede revertir al propietario del terreno o se puede exigir al arrendatario que las retire.

En tercer lugar, y probablemente lo más importante, los arrendamientos de terrenos suelen tener un plazo bastante largo. Históricamente, muchos arrendamientos de terrenos tenían plazos de 99 años.

Dejando de lado los detalles individuales, el aspecto general que distingue a un arrendamiento de terrenos es una estructura que coloca al arrendatario de terrenos en una posición similar a la de un propietario en muchos aspectos.

A. Plazo

Debido a que el arrendatario en virtud de un contrato de arrendamiento de terrenos generalmente construirá mejoras en el terreno arrendado, el plazo de arrendamiento debe ser necesariamente al menos lo suficientemente largo como para permitir al arrendatario de terrenos amortizar el coste de esas mejoras durante un período de tiempo significativo, siendo «significativo» lo suficientemente largo como para generar suficientes ingresos de las mejoras para pagarlas y obtener un rendimiento comercialmente razonable basado en proyecciones prudentes de ingresos y costes. ¿Cómo se determina esto? Históricamente, muchos arrendamientos de terrenos tenían una duración de 99 años. Hay varias explicaciones diferentes sobre el porqué de esta situación. En general, parece que se trata de una tradición heredada del derecho consuetudinario británico que llegó a incorporarse a la legislación de muchos estados.

Hubo una serie de cuestiones problemáticas que surgieron con estos contratos de arrendamiento de terrenos de mayor duración, algunas de las cuales se analizarán a continuación.

Los contratos de arrendamiento de terrenos modernos generalmente no implican plazos de 99 años. Más bien, el plazo de un contrato moderno de arrendamiento de terrenos se determina de acuerdo con el coste de la instalación desarrollada en la propiedad y su uso previsto. Hay dos factores que impulsan este proceso. En primer lugar, como se ha señalado anteriormente, el arrendatario debe ser capaz de amortizar el coste de la mejora y obtener un rendimiento razonable. En segundo lugar, si el arrendatario ha obtenido financiación, el prestamista querrá que el plazo sea lo suficientemente largo como para amortizar la financiación por completo, con algo de tiempo adicional en caso de que el prestamista tenga que ejecutar la hipoteca y vender el arrendamiento de terrenos.

El plazo viene determinado en la mayoría de los casos por la financiación obtenida por el arrendatario de terrenos. Por lo general, un prestamista que toma un contrato de arrendamiento de terrenos como garantía exigirá que el plazo del contrato de arrendamiento de terrenos se extienda 5 o quizás 10 años más allá del vencimiento de la financiación.

Los contratos de arrendamiento de terrenos de grandes superficies suelen tener un plazo inicial de 40 años, más opciones que permiten al arrendatario de terrenos extenderlo mucho más allá. Dada la magnitud de la inversión inicial, 40 años es probablemente el tiempo mínimo necesario para pagar la mejora y obtener un beneficio razonable.

Los arrendamientos de locales de comida rápida, como McDonald’s, El Pollo Loco, etc., pueden tener un plazo inicial más cercano a los 20 años.

La siguiente es una disposición de plazo típica de un arrendamiento de locales: Término de arrendamiento. El término de este Arrendamiento (el «Término del Arrendamiento», el «Término» y/o el «Término Inicial») comenzará en la Fecha Efectiva, como se define en la Sección _____, y continuará por un período que terminará el último día del mes que sea cuarenta (40) años después de la Fecha de Inicio de la Renta, como se define en la Sección _______, a continuación. Los términos «Término» y «Término del Arrendamiento» también incluirán cualquier Término de Extensión, como se define en la Sección 2.5, a continuación, si el contexto lo requiere razonablemente.

B. Derechos y Responsabilidades del Arrendador y del Arrendatario

Los contratos de arrendamiento de terrenos contendrán los conjuntos habituales de responsabilidades comunes a cualquier contrato de arrendamiento, como el pago de la renta por parte del arrendatario y la entrega de la posesión por parte del arrendador. Sin embargo, hay algunas características que tienden a ser exclusivas de los arrendamientos de terrenos.

Las mejoras en los bienes inmuebles pertenecerán y estarán bajo el control del arrendatario de terrenos durante el plazo del arrendamiento de terrenos, pero pertenecerán al arrendador de terrenos o se requerirá que sean retiradas por los términos del arrendamiento de terrenos a la expiración del mismo.

En general, el arrendatario del terreno es el único responsable de toda la diligencia debida en la propiedad, incluyendo la solicitud y obtención de permisos y otras aprobaciones de las autoridades gubernamentales aplicables para desarrollar sus mejoras. Dado que el arrendador del terreno es el propietario del mismo, la mayoría de los contratos de arrendamiento requieren que el arrendador del terreno coopere con el arrendatario del terreno en este proceso. He aquí una cláusula de cooperación típica:

Con el fin de ayudar al Arrendatario a cumplir con los requisitos gubernamentales para la construcción y operación de las mejoras comerciales contempladas por el Arrendatario, el Arrendador ejecutará y presentará las solicitudes, variantes o peticiones que puedan ser necesarias o requeridas por el propietario del Local Cedido y proporcionará cualquier información de la que tenga conocimiento, o que esté en posesión del Arrendador, que pueda ser necesaria o útil para completar las solicitudes, presentaciones o peticiones a las autoridades gubernamentales que tengan jurisdicción sobre el Local Cedido. El Arrendador cooperará con el Arrendatario en la obtención de información y documentación aclaratoria en nombre del Arrendatario.

C. Financiabilidad

El hecho de que el arrendatario del terreno vaya a financiar las mejoras requiere un conjunto de características propias de los arrendamientos de terrenos. Un prestamista que proporciona financiación a un propietario toma la propia propiedad como garantía. En caso de ejecución hipotecaria, el prestamista puede vender la propiedad. En cambio, en un contrato de arrendamiento de terrenos, los únicos derechos que el prestamista puede tomar como garantía son la propiedad del arrendatario del terreno, más la propiedad del arrendatario de las mejoras en el terreno.

Aunque en un contrato de arrendamiento ordinario, la terminación en caso de incumplimiento se considera normal, cuando hay un prestamista, la posible terminación de la garantía del prestamista crea un riesgo inaceptable y hace que el acuerdo no sea financiable. Por lo tanto, pase lo que pase, para ser financiable, un contrato de arrendamiento de terrenos debe contener disposiciones de protección diseñadas para colocar al prestamista en una posición que le permita evitar o subsanar los incumplimientos y preservar el valor del arrendamiento para su venta a un tercero. La idea básica es que debe ser esencialmente imposible perder el arrendamiento por inadvertencia o error, y en todos los casos de incumplimiento el prestamista debe ser notificado y tener la oportunidad de subsanarlo.
Si el contrato de arrendamiento fuera rescindido -por ejemplo, en el caso de un rechazo por quiebra del arrendador del terreno- el acreedor hipotecario querrá tener derecho a un nuevo contrato automático con el propietario sucesor, aunque esto es problemático desde el punto de vista de la prioridad. En general, esto no debería ser motivo de preocupación porque el artículo 365(h) permite al arrendatario de un deudor elegir entre la rescisión del contrato de arrendamiento y la continuación del mismo si el deudor rechaza su contrato de arrendamiento de bienes inmuebles no vencido. Este derecho debe ser cedido por el arrendatario del terreno al prestamista del mismo en los documentos del préstamo. Sin embargo, véase el análisis del caso Qualitech, más adelante, para obtener más información sobre este tema.

Si el arrendatario de los terrenos se declara en quiebra y rechaza el arrendamiento, la cesión al prestamista puede verse comprometida. En este caso, aparte del lenguaje en el contrato de arrendamiento de suelo que estipula el alivio de la suspensión, a menudo lo mejor que se puede hacer es una estipulación con el arrendador de suelo que el contrato de arrendamiento permanezca en vigor o sea firmado de nuevo por el arrendador (pero creando posibles problemas de prioridad).
Un recurso para la información sobre esto es el formulario 4326 de Fannie Mae (requisitos de arrendamiento de suelo). www.fanniemae.com

Aunque se trata de una cuestión de suscripción más que de una cuestión comercial, no debería haber restricciones a la capacidad del arrendatario de refinanciar su emisión de arrendamiento de terrenos basándose en el valor del canon subyacente.

Otras disposiciones de este tipo incluyen:

1. Seguro de título de propiedad para el prestamista de arrendamiento de terrenos

Actualmente no existe un formulario ALTA específico para el arrendamiento, pero puede utilizarse la actual póliza de propietario ALTA, con endoso (13-06 = endoso de arrendamiento del propietario) (13.01-06 = endoso de arrendamiento del prestamista). www.alta.org (productos/pólizas/endosos).

2. Disposición de uso

Un arrendamiento de suelo financiable deberá contener una disposición de uso que sea lo suficientemente amplia como para que el prestamista pueda obtener valor de una venta del arrendamiento incluso si el negocio del arrendatario de suelo original resulta ser inviable. En caso de impago, el prestamista querrá vender el terreno para obtener dinero para pagar el saldo pendiente. Una cláusula de uso restringido limitará el grupo de posibles compradores.
Los prestamistas prefieren una cláusula de uso muy amplia, como la que autoriza a utilizar la propiedad para «cualquier fin lícito». Como mínimo, la cláusula de uso debe ser lo suficientemente amplia como para permitir la mayoría (si no todos) los usos que podrían preverse razonablemente dado el tamaño, la ubicación y la naturaleza del terreno. Si el arrendador tiene un derecho de consentimiento, éste debe ser muy restringido y de aplicación limitada (en otras palabras, el arrendador sólo debe poder denegar el consentimiento para una categoría reducida de elementos).

Un arrendador de terrenos preocupado por determinados usos debe incluir una lista de usos prohibidos en el contrato de arrendamiento. El siguiente es un ejemplo del tipo de lista que se ve a menudo en relación con el arrendamiento de terrenos de venta al por menor:
Una librería de tipo adulto u otro establecimiento que venda, alquile, muestre o exhiba materiales pornográficos u obscenos (incluyendo, sin limitación: revistas, libros, películas, vídeos, fotografías o los llamados juguetes (sexuales) sexualmente explícitos) o que proporcione entretenimiento o actividades de tipo adulto (incluyendo, sin limitación, cualquier muestra o actividad de una variedad que implique, exhiba o represente temas sexuales, desnudez o actos lascivos);

Un establecimiento de cambio de cheques o de «préstamo de nóminas» o salón de masajes;

Un patio de casas móviles o remolques, campo de trabajo, depósito de chatarra o corralón;
Una instalación de chatarra, relleno de tierra, vertedero de basura, estación de transferencia de basura u otra instalación de este tipo para el vertido, la incineración o la reducción de basura;

Una instalación de ensamblaje, fabricación, industrial, destilación, refinado, chapado o fundición; o
Un establecimiento de venta de parafernalia de drogas ilícitas.

3. Disposiciones sobre siniestros y condenas

a. Casualidad

Al igual que con la financiación garantizada por el título de propiedad, el prestamista mantendrá el control directo sobre el producto del seguro del prestatario. Esto puede estar en desacuerdo con el texto del arrendador, que a menudo incorpora algún nivel de participación del arrendador en el seguro del arrendatario o, como mínimo, nombrando al arrendador como asegurado adicional en la póliza CGL del arrendatario. Cabe esperar que el prestamista exija que el contrato de arrendamiento de terrenos le conceda expresamente el derecho a participar en el ajuste de las pérdidas y la liquidación debidas a un siniestro. Es más probable en los escenarios de arrendamiento de terrenos que el prestamista quiera que el producto del seguro se aplique al préstamo en lugar de a la restauración, especialmente si la pérdida se produce cerca del final del plazo de arrendamiento de terrenos.
El prestamista también puede exigir que el contrato de arrendamiento de terrenos establezca que ni el arrendador de terrenos ni el arrendatario de terrenos tendrán derecho a rescindir el contrato de arrendamiento de terrenos en caso de siniestro, excepto con el consentimiento del prestamista.

b. Condena

El prestamista también exigirá probablemente el derecho a participar en los procedimientos de condena. Al igual que con el producto del siniestro, el contrato de arrendamiento de terrenos debe establecer que (a) el prestamista reciba la adjudicación de la expropiación en la medida del saldo pendiente del préstamo, y (b) el contrato de arrendamiento de terrenos sólo puede ser rescindido después de que el prestamista haya recibido el producto suficiente para reembolsar el préstamo.

Si la adjudicación por expropiación no es suficiente para pagar el préstamo, el arrendamiento debe continuar hasta que el préstamo haya sido pagado en su totalidad.

4. Hipotecas de canon

Los arrendamientos de terrenos financiables a menudo prohíben al arrendador de terrenos conceder cualquier hipoteca contra el canon o subordinar el arrendamiento de terrenos a cualquier financiación garantizada por el canon.
Los arrendatarios de terrenos y los prestamistas deben considerar la posibilidad de tomar ciertas medidas para asegurarse de que no existen hipotecas de honorarios antes de su arrendamiento de terrenos, incluyendo la obtención de una póliza de seguro de título y el registro de un memorando del arrendamiento de terrenos. Si existe una hipoteca de honorarios, el acreedor hipotecario a menudo aceptará celebrar un acuerdo de subordinación, no perturbación y atormentación («SNDA») en virtud del cual el acreedor hipotecario del arrendamiento se compromete a no perturbar al arrendatario del terreno si se ejecuta la hipoteca de honorarios.

El prestamista del arrendamiento del terreno debe tener el interés de primera prioridad en los ingresos de los subarrendatarios del arrendatario del terreno. Naturalmente, el prestamista exigirá cesiones estándar y SNDA de estos subarrendatarios.

5. Para ser financiable, el contrato de arrendamiento de terrenos debe incluir el derecho del arrendatario a hipotecar el arrendamiento sin obtener el consentimiento del arrendador de terrenos, junto con el derecho del prestamista a hacer valer sus derechos en virtud de la hipoteca de arrendamiento contra el arrendamiento de terrenos como su garantía, incluida la adquisición del interés de arrendamiento del arrendatario de terrenos en la propiedad mediante ejecución hipotecaria, escritura en lugar de ejecución hipotecaria o de otro modo.
Esto debería ir acompañado de la venta de la finca a un tercero, de nuevo sin el consentimiento del arrendador.

El arrendador de terrenos podría considerar la posibilidad de imponer algunos límites al tipo de entidad que puede ser titular de la hipoteca del arrendamiento de terrenos. No debería ser una vía para el subterfugio del arrendatario, trayendo a un afiliado o a un «prestamista» que no esté en condiciones de igualdad con el fin de eludir un incumplimiento de contrato de arrendamiento que de otro modo sería ordinario. Considere la posibilidad de limitar este derecho a los prestamistas institucionales. Asimismo, considere la posibilidad de limitar la participación o sindicación a los casos en los que el prestamista originario mantenga el control sobre el préstamo.

6. Incumplimiento y derechos de subsanación

Un contrato de arrendamiento de suelo es un contrato de arrendamiento. En algún momento el arrendador tendrá derecho a declarar un incumplimiento y utilizar el procedimiento de desalojo de su estado para recuperar la posesión de la propiedad. Sin embargo, una característica omnipresente de los contratos de arrendamiento de terrenos es un mecanismo que da al prestamista la capacidad de mantener el contrato de arrendamiento de terrenos en plena vigencia si el arrendatario de terrenos incumple. El contrato de arrendamiento de terrenos suele exigir que el arrendador de terrenos entregue simultáneamente cualquier notificación de incumplimiento al arrendatario de terrenos y al prestamista, y debe establecer expresamente que ninguna notificación del arrendador de terrenos al arrendatario de terrenos se considerará efectiva si no se entrega simultáneamente al prestamista.
Algunos prestamistas también solicitan una segunda notificación después de que el arrendatario de los terrenos no haya subsanado el incumplimiento subyacente, aunque los arrendadores se oponen legítimamente a este concepto alegando que los prestamistas no deben recibir «dos mordiscos a la manzana».

7. Nuevo contrato de arrendamiento

La imposibilidad de eliminar todo derecho de rescisión de un contrato de arrendamiento de terrenos es problemática para cualquier prestamista. Como protección adicional en caso de que el contrato de arrendamiento de suelo se rescinda antes de su fecha de vencimiento, un contrato de arrendamiento de suelo financiable también puede contener disposiciones que exijan al arrendador de suelo celebrar un nuevo contrato de arrendamiento de suelo con el prestamista en los mismos términos y condiciones que el contrato de arrendamiento de suelo original y que sería efectivo durante el resto del plazo del contrato de arrendamiento de suelo original. Aunque es una solución imperfecta, preserva la capacidad del prestamista para realizar el valor de su garantía.

8. Opciones de renovación/extensión

Aunque la estructura preferida es que el plazo del arrendamiento sobreviva al vencimiento de la financiación, si el contrato de arrendamiento de terrenos vence antes del vencimiento de la financiación del arrendamiento de terrenos, el prestamista puede exigir la existencia de opciones de renovación/extensión junto con algún nivel de protección del arrendador de terrenos, como la notificación del arrendador para activar un requisito de ejercicio, o el ejercicio automático en ausencia de una notificación de no ejercicio por parte del arrendatario.

Este es un escollo potencial. A menudo, los prestamistas se basan en el lenguaje que requiere la notificación del arrendador del terreno antes de que éste ponga fin al contrato. Sin embargo, según la legislación de muchos estados, una opción no es un derecho inmobiliario adquirido a menos que el arrendatario del terreno la haya ejecutado debidamente. Si el arrendatario no ejerce la opción, el contrato de arrendamiento expira por sus propios términos. En ese caso, el arrendador no está «rescindiendo» el contrato de arrendamiento cuando trata de recuperar los locales arrendados.

Por esta razón, los prestamistas de arrendamientos de terrenos insistirán en una estructura que impida la pérdida accidental de una opción, como el requisito de notificación al arrendatario y al prestamista por parte del arrendador antes de que el contrato pueda expirar. El concepto básico es que debe ser imposible perder el arrendamiento por inadvertencia o error.

9. Cláusula antifusión

Si el arrendatario del terreno adquiere el derecho de superficie de la propiedad, se puede argumentar que la propiedad del arrendamiento y la del derecho de superficie se han fusionado (es decir, que la propiedad menor (la propiedad del arrendamiento) ha sido absorbida por la propiedad mayor (la propiedad del derecho de superficie)), dando lugar a la extinción del arrendamiento del terreno. Si un contrato de arrendamiento de suelo da al arrendatario una opción para adquirir el interés de propiedad subyacente en la propiedad, un posible prestamista de arrendamiento de suelo probablemente requerirá que el contrato de arrendamiento de suelo contenga una disposición que prohíba específicamente la fusión de los intereses de arrendamiento y de propiedad en la propiedad para preservar su interés de seguridad en el arrendamiento de suelo.

10. Cambios en la renta del suelo

Debido a que la mayoría de los contratos de arrendamiento de terrenos tienen plazos largos, los arrendadores de terrenos suelen exigir cláusulas de ajuste de la renta en el contrato de arrendamiento de terrenos para garantizar que la renta del suelo siga siendo una aproximación al valor justo de mercado del alquiler de los locales arrendados durante todo el plazo.
Los prestamistas, que por naturaleza desean certidumbre, examinan detenidamente estas cláusulas, y el resultado es que cuanto menos cuantificables y más periódicos sean los posibles aumentos del alquiler, más estricta será la suscripción del préstamo. Los prestamistas pueden estar más dispuestos a financiar contratos de arrendamiento de suelo que contengan incrementos de la renta si los aumentos del índice tienen un tope y se limitan a períodos de cinco años. Un aumento de «trinquete», que no protege al arrendatario del suelo de las recesiones económicas, puede ser más aceptable para un prestamista si se basa en un porcentaje menor de los alquileres totales y un mayor número de años.

11. Certificados de impedimento/SNDA

Un arrendatario de terrenos que prevea buscar financiación para el arrendamiento estaría bien servido si al menos obtuviera una disposición que requiera que el arrendador de terrenos proporcione un certificado de impedimento a un acreedor hipotecario del arrendamiento de vez en cuando.

Además de obtener las garantías habituales del arrendador del terreno (el contrato de arrendamiento del terreno está en pleno vigor y efecto; ninguna de las partes ha incumplido el contrato; etc.), un prestamista puede intentar utilizar un certificado de impedimento para obtener el consentimiento del arrendador del terreno a las disposiciones de protección del acreedor hipotecario que no están en el contrato de arrendamiento del terreno. Por ejemplo, el arrendador de los terrenos podría declarar y garantizar al prestamista en un certificado de impedimento que, a pesar de cualquier disposición del contrato de arrendamiento de los terrenos, no se requerirá el consentimiento por escrito del arrendador de los terrenos para permitir que el prestamista haga valer sus derechos en virtud de los documentos del préstamo de arrendamiento o para obtener la posesión de la finca de arrendamiento por ejecución hipotecaria. Además del estoppel, el prestamista del arrendatario del terreno debería considerar, en las circunstancias apropiadas, el SNDA entre el arrendatario del terreno, el arrendador del terreno y el acreedor hipotecario de la cuota.

En mi práctica, he utilizado el proceso de SNDA/estoppel del arrendador del terreno para modificar el contrato de arrendamiento del terreno, con modificaciones que se aplican sólo mientras la financiación está pendiente.