Cuando el agua causa daños a la propiedad -sótanos inundados, muros de contención que se derrumban o jardines empapados, por ejemplo- a menudo se producen disputas entre vecinos. Pero las cuestiones legales pueden ser tan turbias como el desorden en su patio trasero.
Escurrimiento de aguas superficiales e inundaciones
Por regla general, un vecino no es responsable de los daños causados por las condiciones naturales del terreno. Si el terreno se encuentra de tal manera que una determinada cantidad de agua se vierte en su patio trasero cada año desde la lluvia que corre por la propiedad de su vecino de al lado, no es legalmente culpa de su vecino. Pero, ¿y si su vecino acondiciona su propiedad de manera que la cantidad de agua que corre por su patio se duplica cada año? Su vecino diría que el cambio sigue siendo causado por la lluvia natural, no por su paisajismo. Pero usted probablemente preferiría tener en cuenta la acción de su vecino. Resulta que tres reglas diferentes de responsabilidad rigen situaciones como ésta.
La regla de lo razonable. En la mayoría de los estados, cuando un vecino altera el terreno y se producen daños a otro, el vecino es responsable de los daños si la alteración fue «irrazonable». Si usted demanda a un vecino por los daños que ha sufrido, los jueces querrán probar que el vecino hizo algo irrazonable que alteró la condición natural y causó su daño.
La regla del «enemigo común»: Los propietarios de terrenos más bajos deben tener cuidado. En el pasado, muchos tribunales trataban el exceso de agua de lluvia como un «enemigo común» que dañaba la propiedad al azar. Según esta teoría, se esperaba que uno tomara medidas para proteger su propia propiedad del agua que corría por el terreno. Incluso si un vecino que vivía en un terreno más alto desviaba el agua para evitar inundaciones y la depositaba sobre usted, se esperaba que usted se protegiera del agua extra.
Afortunadamente para los propietarios de terrenos bajos, el puñado de estados que todavía siguen la regla del enemigo común -incluyendo Montana, Nueva York y el Distrito de Columbia- la han modificado. Estos estados permiten que un propietario desvíe aguas superficiales vagabundas sólo si la obra no es inusual o extraordinaria y si el propietario tiene un cuidado razonable para evitar dañar la propiedad colindante.
La regla del «derecho civil»: Los propietarios de tierras altas deben tener cuidado. Varios estados siguen una regla que es, en teoría, la opuesta a la regla del enemigo común. La regla del derecho civil sostiene que si una persona altera el flujo natural de las aguas superficiales de cualquier manera que perjudique el uso y disfrute de otra propiedad, esa persona será responsable de ese daño. A diferencia de la regla del enemigo común, que obliga a los propietarios de terrenos inferiores a valerse por sí mismos, la regla del derecho civil responsabiliza a los propietarios de terrenos superiores de cualquier cambio perjudicial en los patrones de escorrentía.
Sin embargo, al igual que la regla del enemigo común, los estados ya no aplican esta regla en su forma más estricta. Los estados han desarrollado modificaciones y excepciones y ahora suelen juzgar el comportamiento de ambas partes antes de cargar la factura al propietario superior. California, por ejemplo, espera que ambas partes actúen de forma razonable, lo que incluye el deber del propietario inferior de tomar medidas de protección.
Daños causados por el agua por descuido
Si su vecino actúa de forma irracional o descuidada con el agua de su propia propiedad de forma que provoca daños en la suya, puede demandar una indemnización por sus pérdidas y también pedir al tribunal que ordene al vecino que deje de actuar.
Los culpables habituales de este tipo de daños por agua son las mangueras de jardín o los aspersores que se dejan funcionando demasiado tiempo y las tuberías de agua que se obstruyen, envejecen, tienen fugas, se agrietan o se congelan. Los propietarios son responsables de sus tuberías y de los daños que puedan causar, incluso si la tubería simplemente se desgasta o se congela cuando hace frío. Las raíces de los árboles, incluidas las de las propiedades vecinas, también pueden dañar las tuberías. Al igual que los propietarios son responsables de los daños causados por sus tuberías rotas, los propietarios de los árboles pueden ser responsables de los daños causados a la propiedad de otro por las ramas o raíces de su árbol. (Para más información, consulte Disputas entre vecinos por árboles.)
Lo que debe pagar el vecino culpable
Si un vecino es legalmente responsable de los daños causados por el agua que usted sufre, puede tener derecho a una o a todas las siguientes cosas:
- indemnización por el coste de las reparaciones y sustituciones
- indemnización por gastos como tener que alojarse en un motel
- reembolso por gastos médicos
- indemnización por angustia mental, si usted ha sufrido una lesión física subyacente
- indemnización por daños punitivos, si un vecino actuó maliciosamente.
Los jueces también ordenan con frecuencia que se arreglen los problemas si el arreglo es fácil y barato. Sustituir una bajante, retirar los residuos o limpiar un desagüe supone una carga muy pequeña para el propietario. Los jueces son menos propensos a ordenar a alguien para eliminar un muro de contención, reajustar la propiedad, o rehacer una alcantarilla.
Seguro de los propietarios
El seguro en los casos de daños por agua es complicado. Si el agua entra en su casa desde una fuente interna -por ejemplo, desde una tubería en la casa de al lado- su seguro de hogar ordinario debería entrar en juego. Póngase en contacto con su agente; es posible que su compañía pague los daños y luego vaya a buscar a quien los causó para que se los reembolse.
Sin embargo, cuando los daños provienen de agua ascendente del exterior, es posible que necesite un seguro contra inundaciones, incluso si la acción de su vecino causó el problema. Si el problema fue causado, al menos en parte, por un vecino, es posible que la compañía de su vecino le pague directamente. La compañía de seguros del vecino también podría decirle a su vecino que corrija el problema – o se arriesga a la cancelación de la póliza de seguro.