Hay muchos términos complejos con los que la mayoría de los inquilinos comerciales tropiezan durante el arrendamiento comercial. Uno de los conceptos que a menudo se confunden es el relativo a los pies cuadrados alquilables frente a los pies cuadrados utilizables. Determinar el total de pies cuadrados que se espera que pague un inquilino es uno de los primeros pasos en la evaluación de una propiedad comercial, por lo que estar adecuadamente informado puede ser útil.
Pies cuadrados utilizables (USF)
Los pies cuadrados utilizables son el espacio real de oficina que usted ocupa de pared a pared. Este espacio es exclusivamente suyo, es decir, no está destinado a ser compartido con otros inquilinos.
Pies cuadrados alquilables (RSF)
Los pies cuadrados alquilables comprenden los pies cuadrados utilizables más una fracción del espacio compartido del edificio. El espacio compartido constituye las zonas comunes del edificio, incluidos los baños, los pasillos compartidos, los ascensores, las escaleras y los almacenes, la cafetería, el vestíbulo, el gimnasio, etc.
Factor de superficie común (CAF)
El factor de superficie común, también denominado «factor de carga» o «factor de adición», es el aumento de los metros cuadrados alquilables por encima de los metros cuadrados útiles. La ecuación que puede ayudarle a calcular el factor de carga es la siguiente:
CAF = (RSF – USF) ÷ USF
Si los RSF son 5.000 y los USF son 4.000, entonces el factor CAF se calcula de la siguiente manera:
CAF = (5000 – 4.000) ÷ 4000
CAF= 25%
Factor de pérdida (LF)
Es la diferencia entre los metros cuadrados alquilables y los metros cuadrados útiles. Se equipara de la siguiente manera:
LF = (RSF- USF) ÷ RSF
Si los RSF son 5.000 y los USF son 4.000, entonces el LF se calcula de la siguiente manera:
LF = (5000 – 4,000) ÷ 5000
LF= 20%
¿Por qué hay que pagar por las áreas comunes
Los propietarios esperan que se les pague la renta por cada pie cuadrado en su edificio comercial. Todas las zonas comunes les cuestan dinero a la vez que añaden valor a los inquilinos, por lo que los costes tienen que ser repercutidos a los inquilinos. Los propietarios asignan todas las zonas comunes entre sus inquilinos en función del porcentaje del edificio que ocupa cada uno de ellos. Por lo tanto, tienes que pagar por las zonas comunes principalmente porque:
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No puedes teletransportarte a ti mismo o a tus clientes desde el exterior de tu edificio hasta tu espacio de oficina. Tendrá que utilizar ascensores, pasillos y escaleras, que requieren mantenimiento.
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Hay que responder a la llamada de la naturaleza de vez en cuando, por lo que la necesidad de que sus empleados utilicen los baños será suficiente.
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La disponibilidad de un vestíbulo agradable en la planta baja mejorará la percepción de sus visitantes sobre su negocio.
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Sin una cocina de oficina, le resultarán prácticos los servicios de una cafetería en el edificio.
En otras palabras, las zonas comunes conllevan ciertos costes, incluidos los de mantenimiento y reparación. Dado que usted, como inquilino corporativo, se beneficiará de su acceso a estas zonas comunes, es prudente que usted y sus compañeros contribuyan con un determinado porcentaje.