PARA SAN FRANCISCO Y LA ZONA DE LA BAJA
Los alquileres en San Francisco son de los más caros del país. El alquiler medio de un apartamento de 2 dormitorios en la ciudad es de unos 4.400 dólares. Dado que los salarios no pueden seguir el ritmo del continuo aumento de los costes de los alquileres, muchos inquilinos del Área de la Bahía están pagando más del 30% de sus ingresos en concepto de alquiler y no pueden permitirse una vivienda adecuada. Los propietarios de San Francisco tienen fama de aprovecharse de sus inquilinos y futuros inquilinos para maximizar sus beneficios económicos personales. Los propietarios cuentan con que los inquilinos no conocen o no entienden los muchos derechos de los inquilinos que existen según la ley de California y la Ordenanza de Alquileres de San Francisco. Las comunidades de bajos ingresos, ancianos, discapacitados y minorías suelen verse afectadas de manera desproporcionada por los altos alquileres y la escasez de viviendas asequibles. Entender qué derechos de los inquilinos de San Francisco existen para los inquilinos ayudará a evitar que la gente sea desplazada de sus hogares.
Desglosamos y explicamos los principales problemas y quejas de los inquilinos del Área de la Bahía
Aquí tiene un resumen de los derechos de los inquilinos de San Francisco
Ordenanza de alquileres de San Francisco
Hace décadas, la ciudad promulgó la Ordenanza de Estabilización de Alquileres y Arbitraje de San Francisco para hacer frente al desplazamiento de los inquilinos a largo plazo en un mercado de viviendas de alquiler cada vez más caro. La Ordenanza de Alquileres de San Francisco ofrece dos protecciones: el control de los alquileres y el control de los desalojos. Un propietario sólo puede aumentar el alquiler un pequeño porcentaje cada año y sólo puede desalojar a un inquilino por una de las razones justas enumeradas en la ley.
En general, los edificios que contienen dos o más unidades construidas antes de 1979 tienen tanto protección del alquiler como del desalojo. A partir del 22 de enero de 2020, casi todas las unidades en San Francisco, independientemente de la fecha de construcción o el número de unidades, tienen ahora protección por causa justa para el desalojo, incluyendo la protección contra el acoso, bajo la Ordenanza de Alquileres de San Francisco.
Si su arrendamiento está cubierto por el control de desalojos pero no por el control de alquileres bajo la Ordenanza de Alquileres de San Francisco, usted puede tener protección contra el alquiler bajo la Ley de Protección al Inquilino de California, la nueva ley estatal de control de alquileres, si su edificio tiene quince años o más y su unidad cumple con todos los demás requisitos bajo la ley.
Junta de Alquileres de San Francisco
La Junta de Alquileres de San Francisco es el organismo que hace cumplir las normas y reglamentos de la Ordenanza de Alquileres. La Junta de Alquileres sólo atenderá asuntos que estén contemplados en la Ordenanza de Alquileres, como un aumento ilegal de la renta o un asunto de reducción de servicios. Otros reclamos de que se han violado los derechos de un inquilino, como el incumplimiento de un contrato de arrendamiento, la devolución del depósito de seguridad y el acoso, son asuntos que el tribunal debe decidir. Por lo general, los inquilinos pueden ocuparse de presentar la mayoría de las peticiones ante la Junta por su cuenta. Aunque la Junta de Rentas asesora a los inquilinos sobre los derechos de los inquilinos de San Francisco bajo la ordenanza, no proporciona un abogado a ninguna de las partes ni da asesoría legal.
Aumento de renta permitido
Para las unidades que están cubiertas bajo la Ordenanza de Rentas, la cantidad de aumento de renta anual permitida efectiva desde el 1 de marzo de 2019 hasta el 29 de febrero de 2020 es del 2.6%. El alquiler de un inquilino sólo puede ser aumentado una vez en un período de doce meses. Este porcentaje cambia cada año en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC). En algunos casos, el alquiler puede aumentar más allá del incremento permitido. Los propietarios que no hayan aumentado el alquiler pueden acumular los aumentos para cobrarlos en una fecha posterior y pueden acumular el alquiler hasta 1982. Los aumentos acumulados no tienen que ser aprobados por la Junta, como los aumentos debidos a los costes de las mejoras de capital o al aumento de los gastos de funcionamiento y mantenimiento. Los inquilinos pueden presentar una petición a la Junta de Alquileres si creen que su alquiler se ha incrementado más allá de la cantidad permitida.
En general, no hay límite en la cantidad de alquiler que un propietario puede cobrar primero al inquilino cuando alquila una unidad vacía. Además, los inquilinos deben tener en cuenta que, en virtud de una ley estatal, la Ley de Vivienda de Alquiler Costa-Hawkins, la mayoría de las viviendas unifamiliares y los condominios pueden estar exentos de las limitaciones de aumento de alquiler de la ordenanza, pero no de las disposiciones de desalojo por causa justa.
Razones de desalojo por causa justa
Casi todos los edificios residenciales en San Francisco están protegidos bajo las protecciones de desalojo por causa justa de la Ordenanza de Alquileres de San Francisco, sin importar el número de unidades en el edificio o la fecha de construcción del mismo. Además, las propiedades que anteriormente tenían una petición de rehabilitación sustancial aprobada para eximir al edificio de la ordenanza ahora tienen control de desalojo.
Los inquilinos que están protegidos por la Ordenanza de Alquileres de San Francisco no pueden ser desalojados de su unidad a menos que el propietario tenga una razón justa para hacerlo según la ley.
En San Francisco, hay quince razones justas para el desalojo; éstas incluyen razones por culpa y razones sin culpa. Algunas de las razones más comunes son que el inquilino no ha pagado el alquiler, ha incumplido el contrato de alquiler, está causando molestias o está haciendo un uso ilegal de la vivienda. Los desalojos por mudanza del propietario (un propietario o su pariente busca mudarse a la unidad) y los desalojos de la Ley Ellis (el propietario desea eliminar permanentemente la unidad del mercado de alquiler) son razones comunes de desalojo sin culpa.
Desalojo Injusto
Una violación demasiado común de los derechos de los inquilinos, un desalojo injusto ocurre cuando un propietario obliga ilegalmente a un inquilino a mudarse de una unidad de alquiler controlado. Esto puede ser una expulsión permanente o temporal. Los propietarios desalojan a los inquilinos de muchas maneras. El propietario puede ser considerado responsable de la pérdida del valor del alquiler de la unidad de renta controlada, de los gastos de mudanza y de los honorarios legales de reubicación, así como de la angustia emocional. Según la Ordenanza de Alquileres de San Francisco, los daños también se triplican.
El desalojo por mudanza del propietario
El desalojo por mudanza del propietario es una de las causas justas de desalojo enumeradas en la Ordenanza de Alquileres de San Francisco, y es una de las razones justas de desalojo más abusadas en San Francisco. Hay estrictos requisitos legales que un propietario debe seguir para hacer un desalojo OMI, y los inquilinos deben ser pagados beneficios de reubicación.
Reparaciones/Habitabilidad
Los propietarios están obligados a hacer todas las reparaciones necesarias para asegurar que una unidad de alquiler sea habitable y para cumplir con los códigos de construcción y salud estatales y locales.
La Ley Ellis
Un desalojo según la Ley Ellis es una de las causas justas de desalojo enumeradas en la Ordenanza de Alquileres de San Francisco. Un desalojo conforme a la Ley Ellis se produce cuando los inquilinos son desalojados porque el propietario está retirando todas las unidades del edificio del mercado de alquiler. Hay estrictos requisitos legales que el propietario debe seguir para hacer un desalojo de la Ley Ellis, y se requiere el pago de beneficios de reubicación para los inquilinos.
Unidad ilegal
Las jurisdicciones que controlan el alquiler reconocen que estas unidades merecen una protección especial. Un inquilino que vive en una unidad ilegal puede pensar que no tiene ningún derecho, pero las unidades ilegales son de hecho cubiertos por la Ordenanza de Alquiler de SF. Un propietario no puede aumentar el alquiler más de la cantidad permitida, y el inquilino no puede ser desalojado sin una buena causa en virtud de la ordenanza de alquiler.
Vecinos ruidosos
El ruido continuo excesivo puede afectar la salud y el bienestar de una persona. En todos los contratos de alquiler de California está implícito un pacto de «disfrute tranquilo». Los propietarios tienen el deber de asegurar que los inquilinos puedan poseer pacíficamente su unidad de alquiler libre de molestias, y en casos extremos pueden tomar medidas para desalojar a los inquilinos molestos para abatir una molestia.
Acoso por parte del propietario
Los propietarios no pueden acosar a los inquilinos fuera de sus casas. Puede ser la propiedad del propietario, pero es la casa del inquilino. El acoso del propietario puede ser difícil de probar, pero hay pasos que un inquilino puede tomar documentar el acoso para, en última instancia, hacer responsable al propietario.
Vecinos molestos
Las disputas entre vecinos son comunes en las ciudades pobladas. Tener un problema con la persona de al lado o con otro inquilino de su edificio también puede ser frustrante, pero no todo el comportamiento molesto de un vecino es una molestia. Averigüe qué es una molestia y qué puede hacer al respecto.
Discriminación en la vivienda
Hay leyes federales, estatales y municipales que prohíben la discriminación en la vivienda. La discriminación en la vivienda tiene lugar cuando un individuo o un grupo es tratado de manera adversa en base a una característica legalmente protegida como su raza, sexo, religión, estado familiar o discapacidad. La ley de San Francisco añade a la lista otras características como la identidad de género, la altura y el peso. La discriminación se puede encontrar en todas partes, desde las acciones prejuiciosas abiertas de un propietario hasta un anuncio en línea para una propiedad de alquiler.
Fumar
En general, los propietarios tienen derecho a prohibir que se fumen cigarrillos u otros productos de tabaco en una propiedad de alquiler y sus alrededores, siempre que esté escrito en el contrato de alquiler. Muchos contratos de alquiler prohíben fumar de cualquier tipo, incluidos los cigarrillos, los cigarrillos electrónicos y la marihuana. Pero los inquilinos pueden tener derechos en relación con la marihuana medicinal. Además, los inquilinos tienen derechos con respecto al humo de segunda mano.
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Compañeros de piso (ocupante posterior)
Si usted es un inquilino original bajo el contrato de arrendamiento, su propietario no puede aumentar su alquiler sólo porque los otros inquilinos originales se vayan. Sin embargo, si usted no es un inquilino original y se ha mudado a un contrato de alquiler ya existente, el hecho de que esté protegido por el techo del alquiler depende de varios hechos importantes. Algunas de las preguntas clave que hay que responder son las siguientes: ¿sabe el propietario que usted vive en la unidad, ha aceptado el propietario pagos directos del alquiler por su parte, se mudó usted antes del 1 de enero de 1996, le entregó el propietario a tiempo un aviso 6.14 y le subió el alquiler a tiempo?
Estado de Inmigración
En octubre de 2017, se aprobó la Ley de Protección al Inquilino Inmigrante para evitar que los propietarios en California discriminen a los inquilinos y posibles inquilinos por su estado de inmigración. Un propietario que viola la Ley de Protección de Inquilinos Inmigrantes puede ser responsable de una multa civil de hasta $ 2,000.00, más de seis a doce veces el alquiler mensual.
Desgaste
La mayoría de las disputas sobre los depósitos de seguridad se reducen a lo que constituye el «desgaste normal». Cuando un inquilino se muda de una unidad, el propietario puede deducir del depósito de seguridad de un inquilino para reparar los daños a las instalaciones que son causados por el inquilino, pero sólo para los daños más allá del desgaste. Un inquilino debe entender al principio de su arrendamiento lo que se considera exactamente «desgaste ordinario».
Prevención de delitos
Los arrendadores tienen la obligación de tomar medidas razonables para proteger a los inquilinos de los actos delictivos previsibles de otro. Los actos delictivos pueden incluir conductas como asalto, agresión, robo, asesinato, violación, abuso de drogas y daños a la propiedad. Cuando un propietario no tiene un cuidado razonable para proteger a sus inquilinos, puede ser considerado responsable de la conducta delictiva negligente o intencionada de un tercero
Depósito de seguridad
Los inquilinos deben hacer una inspección de las instalaciones antes de entrar y salir. El arrendador puede deducir de la fianza el «desgaste ordinario», pero debe dar cuenta de esas deducciones por escrito. Además, el inquilino tiene derecho a que se le devuelva la fianza veintiún (21) días después de haberse mudado. Si el propietario retiene la fianza del inquilino de mala fe, puede ser responsable del importe de la fianza y de hasta el doble del importe de la misma.