En Kentucky, un propietario puede desalojar a un inquilino por no pagar la renta o por violar el contrato de alquiler o de arrendamiento. Un inquilino que se enfrenta a un desalojo por una de estas razones puede tener al menos una defensa disponible.
Motivos de desalojo en Kentucky
Kentucky ha adoptado la Ley Uniforme de Propietarios e Inquilinos Residenciales (URLTA, por sus siglas en inglés), que establece las normas y reglamentos que los propietarios e inquilinos deben seguir cuando alquilan una propiedad. De acuerdo con la URLTA, un inquilino está obligado a pagar el alquiler a tiempo y cumplir con el contrato de arrendamiento. La falta de pago del alquiler y la violación del contrato son las dos razones más comunes por las que se producen los desalojos. Sin embargo, antes de que un propietario pueda desalojar a un inquilino por cualquiera de esas razones, el propietario debe notificar al inquilino.
Requisitos de notificación por falta de pago de la renta
Un propietario puede desalojar a un inquilino por no pagar la renta a su vencimiento. Sin embargo, antes de presentar la demanda de desahucio ante el tribunal, el propietario está obligado a dar al inquilino un aviso de siete días. El aviso debe indicar que el inquilino tiene siete días para pagar el alquiler o el contrato de arrendamiento terminará y se iniciará el procedimiento de desalojo (véase Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)).
Requerimientos de notificación por violaciones del contrato de arrendamiento
El propietario también puede desalojar a un inquilino por violar el contrato de arrendamiento. Si un inquilino ha violado el contrato de alquiler, el propietario está obligado a dar al inquilino un aviso que indica que el inquilino tiene 15 días para arreglar la violación del contrato (ya sea dejando de hacer un determinado acto o pagando por los daños) o el contrato terminará.
Si el inquilino comete la misma violación del contrato dentro de los seis meses de haber recibido el aviso por la primera violación, el propietario sólo está obligado a dar al inquilino un aviso de 14 días que indica que el contrato terminará al final de 14 días. El propietario no está obligado a dar al inquilino ningún plazo para solucionar la infracción (véase Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
Ejemplos de violaciones del contrato de arrendamiento incluyen hacer fiestas ruidosas durante las horas de silencio designadas o tener personas no autorizadas viviendo en el apartamento.
Proceso de desalojo
Si el inquilino no ha pagado la renta o arreglado la violación del contrato de arrendamiento durante el período de tiempo apropiado, el propietario puede entonces presentar una demanda de desalojo ante el tribunal de distrito del condado en el que se encuentra la propiedad alquilada. La demanda de desahucio también se denomina demanda de entrada y retención forzosa. El arrendador también puede demandar por el impago del alquiler o por daños y perjuicios (véase Ky. Rev. Stat. Ann. § § 383.210 y 383.685).
El arrendador debe presentar una demanda y una citación ante el tribunal para iniciar el juicio. El inquilino recibirá entonces una copia de la demanda y la citación, junto con una fecha y hora para una audiencia ante un juez. Si el inquilino desea impugnar el desalojo, deberá asistir a la audiencia. En la audiencia, el juez escuchará tanto al propietario como al inquilino y tomará una decisión final sobre el desalojo.
El inquilino puede descubrir que impugnar el desalojo no es siempre la mejor opción. El inquilino podría tener que pagar los honorarios del tribunal y del abogado del propietario si no tiene éxito en el tribunal. El inquilino también podría recibir una calificación crediticia negativa y podría ser rechazado para futuras viviendas. La mejor opción para el inquilino podría ser intentar hablar con el propietario y negociar un acuerdo fuera del sistema judicial. Muchas comunidades cuentan con servicios de mediación gratuitos o de bajo coste que se ocupan de las disputas entre propietarios e inquilinos; hay recursos locales disponibles a través del sitio web mediate.com y de la Asociación Americana de Arbitraje. Las preguntas frecuentes sobre la mediación en el sitio de Nolo proporcionan más información sobre el tema.
Defensas contra el desalojo en Kentucky
Un inquilino que se enfrenta a un desalojo por no pagar el alquiler o por violar el contrato de alquiler puede tener una defensa contra el desalojo.
El propietario desaloja al inquilino ilegalmente
En Kentucky, la única forma legal de desalojar a un inquilino es recibiendo una orden judicial de un juez que permita el desalojo. Si un propietario intenta desalojar a un inquilino por cualquier otro medio, como cambiar las cerraduras de la unidad de alquiler o cortar los servicios públicos, el inquilino puede demandar al propietario por daños y perjuicios. Este tipo de desahucio ilegal suele denominarse desahucio de «autoayuda» o expulsión ilegal (véase Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.655). Para obtener más información sobre los desalojos de «autoayuda», consulte el artículo de Nolo Procedimientos de desalojo ilegal en Kentucky.
El propietario no sigue los procedimientos adecuados de desalojo
Al desalojar a un inquilino, es muy importante que el propietario siga cuidadosamente todas las normas establecidas en los estatutos de Kentucky. Si el propietario no sigue todas las reglas, el desalojo puede no ser válido. Por ejemplo, el propietario está obligado a notificar al inquilino con siete días de antelación antes de presentar una demanda de desahucio por falta de pago del alquiler. Si el propietario no da al inquilino ningún tipo de aviso y se limita a presentar la demanda, el inquilino puede defenderse del desahucio alegando falta de aviso. En ese caso, el juez detendría la demanda y el arrendador estaría obligado a dar al inquilino un preaviso adecuado de siete días. Al final del período de siete días, si el inquilino todavía no ha pagado todo el alquiler adeudado, el propietario puede presentar una nueva demanda de desalojo.
Es importante señalar que este tipo de defensa no detendrá un desalojo justificado; simplemente lo retrasará. Tan pronto como el propietario arregle el procedimiento deficiente, el desalojo continuará.
El propietario desahucia al inquilino por no pagar el alquiler
Un inquilino puede tener una defensa si se enfrenta al desalojo por no pagar el alquiler.
El inquilino pagó el alquiler en su totalidad
Un inquilino tiene siete días después de recibir la notificación del propietario para pagar el alquiler atrasado en su totalidad. Si el inquilino paga durante el período de siete días, el propietario no debe continuar con la demanda de desalojo (véase Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(2)). Cuando pague el alquiler durante el plazo de siete días, el inquilino debe pedir al propietario un recibo con sello de tiempo. Entonces, si el propietario continúa con la demanda de desalojo de todos modos, el inquilino tendrá la prueba de que el alquiler fue pagado durante el marco de tiempo apropiado.
El propietario no mantuvo la unidad de alquiler
Un propietario está obligado a mantener una unidad de alquiler en Kentucky en condiciones de habitabilidad. Esto significa que el propietario debe:
- cumplir con todos los códigos de construcción y vivienda que afectan a la salud y la seguridad
- mantener todas las áreas comunes limpias y seguras
- mantener en buen estado y seguro todas las instalaciones eléctricas, de plomería, sanitarias, de calefacción, de ventilación, de aire acondicionado y otras instalaciones en la unidad de alquiler
- suministrar agua corriente, incluyendo agua caliente, en todo momento, y
- suministrar calefacción entre los meses del 1 de octubre y el 1 de mayo.
Ver Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.595.
Si la unidad de alquiler necesita reparaciones en cualquiera de las áreas mencionadas, el inquilino tiene varias opciones disponibles. El inquilino sólo puede elegir una de estas opciones a la vez.
- Si el coste de la reparación es inferior a la mitad de la renta mensual, el inquilino puede dar al propietario un aviso que indique que el propietario tiene 14 días para hacer las reparaciones necesarias o el inquilino hará que se hagan las reparaciones y deducirá el coste de las reparaciones de la renta. Si el propietario no realiza las reparaciones en los 14 días siguientes a la recepción de la notificación, el inquilino puede hacer que se realicen las reparaciones. El inquilino tiene que guardar todos los recibos y dar una declaración detallada al propietario cuando deduzca los costes del alquiler (véase Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.635).
- Si el propietario no suministra a la unidad de alquiler un servicio esencial, como calefacción, electricidad o agua corriente, el inquilino puede notificar al propietario por escrito los servicios necesarios. A continuación, el inquilino puede procurar el servicio esencial y deducir los costes del alquiler, o puede encontrar otro lugar para vivir hasta que el propietario suministre los servicios esenciales. El inquilino no tendría que pagar el alquiler mientras viva en otro lugar (véase Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.640).
- El inquilino también podría optar por dar al propietario un aviso de 30 días en el que se indique que, a menos que el propietario realice las reparaciones necesarias en un plazo de 14 días, el contrato de arrendamiento finalizará al cabo de 30 días. Si el propietario no hace las reparaciones en el plazo de 14 días, el inquilino puede mudarse de la unidad de alquiler y ya no está obligado a pagar el alquiler (véase Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.625).
Si el propietario intenta desalojar al inquilino por falta de pago de la renta porque el inquilino paga una renta reducida o no paga la renta, el inquilino puede defenderse del desalojo demostrando que el propietario no hizo las reparaciones necesarias. El tribunal puede exigir al inquilino que pague el alquiler al tribunal, y entonces el tribunal determinará quién recibe el alquiler al final del juicio (véase Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.645).
Para más información sobre el tema, véase el artículo Kentucky Tenant Rights to Withhold Rent or «Repair and Deduct, «publicado por Nolo.
El arrendador desahucia al inquilino por violar el contrato de arrendamiento
El arrendador está obligado a dar al inquilino al menos 15 días para arreglar una violación del contrato antes de presentar la demanda de desahucio. Si el inquilino soluciona la infracción en el plazo de 15 días, el propietario no debe continuar con el desalojo. Si el propietario procede al desalojo de todos modos, el inquilino puede utilizar la prueba de que la infracción fue arreglada dentro del plazo apropiado como defensa contra el desalojo.
Recuerde que si se trata del segundo aviso de la misma infracción dentro de un período de seis meses, el propietario no necesita darle al inquilino ningún tiempo para arreglar la infracción. Al final del período de notificación de 14 días, el contrato de arrendamiento terminará y el propietario puede proceder al desalojo (véase Ky. Rev. Stat. Ann. § 383.660(1)).
El arrendador desahucia a un inquilino por motivos de discriminación
La Ley Federal de Vivienda Justa y la Ley de Vivienda Justa de Kentucky prohíben que un arrendador discrimine a un inquilino por motivos de raza, religión, sexo, nacionalidad, situación familiar (incluidos los niños menores de 18 años y las mujeres embarazadas) y discapacidad. Si un propietario intenta desalojar a un inquilino basándose en cualquiera de estas características, el inquilino puede utilizar la discriminación como defensa contra el desalojo. Consulte el artículo de Nolo Discriminación en la vivienda prohibida por la ley estatal y local para obtener más información sobre las leyes que prohíben la discriminación contra los inquilinos.
Recursos adicionales para los inquilinos en Kentucky
Las organizaciones de ayuda legal, como la Red de Ayuda Legal de Kentucky, pueden proporcionar ayuda legal gratuita o de bajo costo a aquellos que califican en base a sus ingresos. La Red de Ayuda Legal de Kentucky también proporciona recursos gratuitos de vivienda en línea para cualquier persona con preguntas. Los inquilinos que viven en viviendas asistidas por el gobierno federal también deben consultar la página de recursos para inquilinos en HUD.gov.
Cuándo contratar a un abogado con experiencia
Si tiene preguntas legales más específicas sobre su caso de desalojo o el propietario ya ha contratado a un abogado, probablemente también deba ponerse en contacto con un abogado. Un abogado puede encargarse de todo el caso o aconsejarle sobre cómo proceder. Un abogado también puede informarle de las probabilidades que tiene de ganar su caso. Es posible que desee contratar a un abogado especialmente si está seguro de su caso y su contrato de alquiler o arrendamiento le da derecho a los honorarios del abogado si gana en el tribunal.
Para obtener consejos sobre cómo encontrar un buen abogado, consulte el artículo de Nolo Cómo encontrar un excelente abogado.
También, consulte el Directorio de abogados de Nolo para encontrar abogados de Kentucky que se especializan en la ley de propietarios e inquilinos.
Más información sobre desalojos y terminaciones
Para más artículos sobre el tema, vea la sección de desalojos y terminaciones de Nolo.com.
Para más información sobre los derechos de los inquilinos, vea Every Tenant’s Legal Guide, por Janet Portman y Marcia Stewart (Nolo).