Durante un mercado de vendedores, los propietarios quieren saber si deben vender su casa ahora, o esperar un poco más con el fin de obtener el mejor precio. Los compradores de viviendas sienten la presión de comprar una casa antes de que el mercado suba de precio. Ambos grupos quieren saber: ¿cuánto dura un mercado de vendedores? La investigación económica y los ciclos inmobiliarios pueden ayudar a responder a esta pregunta. Hemos echado otro vistazo a esta entrada del blog para ver cómo son las condiciones del mercado de cara a 2020, y cuánto tiempo podría continuar este mercado de vendedores.
¿Cuánto dura un mercado de vendedores?
¿Qué es un mercado de vendedores y cuándo ocurre?
Predecir las subidas y bajadas del mercado inmobiliario ayudará a responder a la pregunta, ¿cuánto dura un mercado de vendedores? ¿Y cuánto durará este mercado de vendedores? En un mercado de vendedores, incluyendo el actual mercado inmobiliario de Michigan y la mayoría de otras zonas del país, la demanda de viviendas es mayor que el inventario de viviendas disponible, lo que hace que sea mucho más fácil vender una casa. Los mercados de vendedores ocurren durante los mercados inmobiliarios en alza, mientras que los mercados de compradores ocurren durante las caídas, cuando muchos propietarios intentan vender sus casas a la vez y hay menos compradores.
En 2018, echamos un vistazo a estos ciclos y dónde estábamos en la línea de tiempo. Al entrar en 2020, ¿dónde estamos ahora? Está el mercado del vendedor listo para terminar pronto, o continuará durante varios años más? Echemos un vistazo
¿Se puede predecir un mercado de vendedores?
Los inversores y economistas expertos se han dado cuenta de que los auges y las caídas del sector inmobiliario se producen en ciclos. Aunque fue una conmoción para el sistema estadounidense, la crisis financiera de 2008 y la caída del sector inmobiliario no fueron un misterio para algunos. Los economistas han estudiado los ciclos económicos y las subidas y bajadas del sector inmobiliario desde 1800, y estos estudios predijeron una recesión en torno a 2008 desde 10 años antes. Esta caída marcó no sólo un descenso del ciclo empresarial, sino también un descenso del ciclo inmobiliario. Después de la caída, comenzó la recuperación, que más tarde marcó el inicio de un nuevo mercado de vendedores, en el que nos encontramos hoy.
¿Puede esto ayudarnos a predecir cuánto durará el mercado de vendedores? ¿Durará en 2020?
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¿Cuánto dura un mercado de vendedores: utilizando los ciclos inmobiliarios
Los economistas Henry George y Homer Hoyt, entre otros, estudiaron los ciclos inmobiliarios ya en 1800. La investigación de Hoyt demostró que el mercado inmobiliario estadounidense sigue un patrón de ciclos de aproximadamente 18 años, y esto se ha mantenido mayoritariamente durante más de 200 años. Economistas modernos como Fred Foldvary, Fred Harrison y Robert Schiller continuaron estudiando estos ciclos, y fueron capaces de predecir con exactitud el colapso de 2008 debido, en parte, a estos patrones.
Esta investigación es útil para predecir cuánto dura un mercado de vendedores porque no sólo revela un patrón, sino que también muestra cuánto duran las subidas en comparación con las caídas. Las subidas en estos ciclos son mucho más largas que las caídas. Las caídas, en las que los precios de la vivienda se hunden y se producen mercados de compradores, se producen con relativa rapidez, a lo largo de unos 2 o 3 años. Los períodos de recuperación y los auges inmobiliarios ocupan la mayor parte del ciclo, con una duración de unos 15 o 16 años.
¿Se ha mantenido el patrón?
Con dos años más y una mayor distancia de la recesión anterior, podemos ver cómo este patrón se ha desarrollado -o no- en la realidad. En este caso, el modelo parece ser preciso. El anterior máximo del mercado se produjo en torno a 2006, y luego cayó bruscamente. Esto provocó una caída de dos años, que se estabilizó en 2008. A partir de ahí, se inició una cautelosa acción alcista a medida que la economía se recuperaba y la expansión comenzaba de nuevo lentamente. Si el economista Fred Harrison está en lo cierto, y la recuperación económica se produce en dos mitades -una subida gradual de 7 a 8 años, y luego una subida rápida de 7 a 8 años- 2020 nos situaría directamente en medio de un boom. Con el desempleo bajo, los ingresos en aumento, la confianza de los consumidores elevada y la demanda de viviendas muy alta, esta predicción parece acertada.
¿Qué pasa con la escasez de viviendas?
Sin embargo, falta una pieza del rompecabezas. Una parte notable de un boom inmobiliario -y que contribuye notablemente a una caída posterior- es un período de construcción rápida. La construcción residencial aún no ha recuperado las tasas anteriores a la recesión.
Esto podría deberse a que la anterior caída -empeorada por la crisis de las hipotecas de alto riesgo, que se salía de la norma en estos ciclos- afectó especialmente a la construcción residencial, sobre todo a las pequeñas y medianas empresas de construcción especializadas en la construcción de viviendas. La construcción no residencial es en realidad más alta de lo que era antes de la recesión, lo que indica que las grandes empresas de construcción fueron capaces de recuperarse, pero sus contrapartes más pequeñas no lo hicieron.
Sin embargo, siendo 2020, teóricamente, en medio de un boom, todavía hay 4 años para que la construcción residencial aumente. Lo más probable es que siga habiendo escasez de viviendas en 2020, lo que mantendrá los precios de la vivienda altos. Esto puede animar a las empresas de construcción inciertas a empezar a construir de nuevo. Aunque esto será una buena noticia para los compradores de viviendas que entren en el mercado en la segunda mitad del pico, es una mala noticia para el ciclo general. Un aumento de las viviendas iniciadas igualará la oferta y la demanda durante los próximos cuatro años, reduciendo los valores de las viviendas que se mantuvieron artificialmente altos por la falta de oferta.
Este gráfico muestra que, aunque el empleo no residencial en la construcción ha repuntado, la construcción residencial no lo ha hecho (Fuente: Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios )
¿Cuánto durará este mercado de vendedores?
Usando el anterior auge y caída, la actual subida, las condiciones actuales del mercado y esta teoría de 18 años, los economistas pueden predecir una línea de tiempo general sobre cuánto durará el mercado de vendedores. Los economistas que predijeron la anterior caída en torno a 2007 han pronosticado otra en torno a 2024, como Robert Schiller, Fred Foldvary y Fred Harrison, entre otros. Sigue habiendo cierto debate en torno a la gravedad de la caída, que suele estar determinada por otros factores.
Si el modelo de 18 años resulta exacto, entonces 2020 significa la mitad de un boom inmobiliario. La construcción de nuevas viviendas todavía tiene que ponerse al día, por lo que esto significará un fuerte mercado de vendedores para 2020. Sin embargo, para que el pico se produzca en torno a 2024, la construcción de viviendas debe repuntar pronto, y puede aumentar en torno a 2021-2022.
¿Continuará el ciclo de 18 años en 2020?
Otros factores como los tipos de interés, las políticas y subvenciones gubernamentales, los tipos hipotecarios, los préstamos y los conflictos internacionales, así como las diferencias regionales del mercado inmobiliario, pueden afectar a estas oscilaciones en dos o tres años, pero no han detenido, históricamente, el ciclo de 18 años en sí mismo (con la excepción de la Segunda Guerra Mundial). Los economistas históricos y modernos afirman que esto se debe en parte a la naturaleza de la propiedad del suelo, la inversión, la fiscalidad y el desarrollo, y no a otros factores económicos. Aunque los acontecimientos de 2020 probablemente impulsarán dramáticas oscilaciones en el mercado de valores y harán variar la confianza de los consumidores, es poco probable que detengan o ralenticen la marcha del ciclo inmobiliario de 18 años.
Nadie puede decir con certeza cuánto durará un mercado de vendedores, pero las investigaciones previas y las tendencias históricas pueden ayudarnos a hacer una predicción. Con esto en mente, los vendedores pueden esperar que el mercado les favorezca durante al menos otros dos o tres años.