Escrito por: Lucro Staff hace 2 años, 11 meses
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La financiación inmobiliaria comercial implica varios tipos de préstamos diferentes. Para que los inversores inmobiliarios puedan pedir prestado el dinero que necesitan para financiar su proyecto, hay que evaluar los riesgos tanto del inversor como de su proyecto. Cuanto más riesgo se identifique en el prestatario o en el proyecto, más estrictas serán las condiciones que ofrecerán los prestamistas. Ahí es donde entran en juego el LTC y el LTV. A continuación definimos lo que significan estos dos términos, cómo funcionan y cuál es su función en la financiación de proyectos inmobiliarios.
LTC: ¿qué es y cómo funciona?
LTC son las siglas de loan-to-cost. El LTC es un ratio que se utiliza en la financiación inmobiliaria comercial para determinar qué parte de un proyecto de desarrollo se financiará con deuda frente a fondos propios. El LTC se define como el valor del préstamo dividido por el coste del proyecto.
Los prestamistas utilizan el LTC como una métrica de alto nivel para establecer un estándar básico del riesgo que están dispuestos a aceptar para un préstamo de construcción para un nuevo proyecto. Cuanto más alto sea el coste del préstamo, más riesgo asumirá el prestamista si el proyecto tiene problemas. Los valores de la relación préstamo-coste se fijan en función de los tipos de mercado y tienden a ser más altos durante los mercados alcistas.
Un préstamo inmobiliario comercial se toma convencionalmente con un porcentaje de la relación préstamo-coste que oscila entre el 50% y el 80%. Por ejemplo, si el coste total de la construcción es de 1.000.000 de dólares, un prestamista puede ofrecer una cantidad de préstamo de 800.000 dólares, lo que se correspondería con un LTC del 80%.
LTV-¿Qué es y cómo funciona?
LTV es un acrónimo que significa «Loan To Value». Es similar, pero no igual, a LTC. LTV es la relación entre el valor de un préstamo y el valor de mercado de la propiedad, a diferencia del coste de construcción de un proyecto. En otras palabras, la LTV es el importe de la hipoteca dividido por el valor de tasación de la propiedad. Cuando se trata de LTV, generalmente interviene un tasador.
Obviamente es más difícil predecir el valor de CRE que aún no se ha construido, que es donde entra el modelado financiero pro forma. Los escenarios más comunes en el desarrollo de CRE implican originar un préstamo LTC durante el período de construcción, que será refinanciado con un préstamo LTV una vez que la construcción esté terminada. Una vez que hay un producto terminado (o al menos un activo parcialmente construido), es mucho más fácil determinar el valor del activo, lo que hace que un préstamo LTV sea más viable.
LTC, LTV, &Financiación de CRE
Tanto el LTC como el LTV son componentes vitales cuando se trata de la financiación de bienes inmuebles comerciales. Son herramientas que ayudan a los prestamistas a determinar el nivel de riesgo que están dispuestos a aceptar para un determinado activo. Esto, a su vez, determina el tamaño del préstamo que un prestamista está dispuesto a conceder. Los proyectos que se consideran de mayor riesgo tendrán ratios de LTC o LTV más bajos, según los tipos de mercado.