Muchas propiedades en Wisconsin tienen alguna forma de acceso compartido. Puede ser tan simple como una parte del camino de entrada que cruza la propiedad del vecino a escenarios más complicados donde un camino de acceso cruza múltiples propiedades y proporciona acceso a numerosos lotes. A veces, un «camino privado» puede haber sido creado cuando la tierra fue subdividida.
Como los requisitos legales y de zonificación se han vuelto más sofisticados (y los desarrolladores más conscientes), ahora es más común ver los documentos legales debidamente redactados que describen los derechos y obligaciones de acceso a la carretera en el momento de la creación de nuevos lotes. Sin embargo, no siempre es así. Además, hay muchas vías de acceso conjuntas, caminos de acceso y caminos privados que se crearon cuando los requisitos legales y de zonificación no eran tan estrictos.
Cuando los vecinos son amistosos y se conocen bien, los acuerdos informales sobre el acceso compartido suelen funcionar durante años sin problemas. Por supuesto, si un propietario muere o se muda, la dinámica puede cambiar. Sin embargo, incluso cuando las partes siguen llevándose bien, la falta de un acuerdo formal puede convertirse en un problema si un propietario desea obtener una hipoteca sobre su terreno. La mayoría de los bancos que ofrecen financiación a largo plazo y a tipo fijo venden sus hipotecas en el mercado secundario. Esto es así incluso si el banco sigue prestando el servicio de la hipoteca. Para que el banco pueda vender hipotecas, debe cumplir ciertos requisitos. Esos requisitos pueden variar en función de si el banco recurre a organizaciones creadas por el Congreso para comprar hipotecas, como Fannie Mae y Freddie Mac, o a alguna otra fuente para acceder al mercado secundario de hipotecas.
¿Por qué importa todo este galimatías financiero para el acceso compartido? Fannie Mae exige un acuerdo o convenio legalmente exigible para el mantenimiento de cualquier calle de propiedad privada y mantenida que aborde: (i) la responsabilidad de pago, (ii) los recursos de incumplimiento si alguien no cumple con sus obligaciones, y (iii) un plazo efectivo del acuerdo, que a menudo es perpetuo y vinculante para los futuros propietarios. Sin un acuerdo registrado, el banco no proporcionará financiación. Este tipo de problemas es lo suficientemente difícil si un propietario actual está tratando de refinanciar, pero puede ser aún más difícil para un propietario que trata de vender una propiedad. En la mayoría de los casos, las partes de una transacción no se enteran de que el comprador potencial no puede obtener financiación hasta bien avanzado el proceso de compra.
Más allá de la financiación, tener un acuerdo bien redactado también puede proporcionar a los propietarios la tranquilidad de que su propiedad puede ser transferida o vendida como parte de su patrimonio sin complicaciones indebidas. Si usted es dueño de una propiedad con acceso compartido o está pensando en comprar una propiedad con acceso compartido, llame a uno de nuestros abogados de bienes raíces para averiguar lo que puede hacer para protegerse y proteger su inversión.