Claves para aprender
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¿Qué es la cesión de contrato?
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Cesión de contrato vs doble cierre
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Cómo ceder un contrato
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Pros y contras de la cesión de contrato
Incluso los profesionales inmobiliarios más zurdos y técnicos pueden verse abrumados por los formularios legales que se han convertido en sinónimo del sector inversor. La estrategia del «contrato de cesión de bienes inmuebles», en particular, ha desarrollado una reputación confusa para quienes no están familiarizados con el concepto de venta al por mayor. Como mínimo, es muy probable que la estrategia de salida de «cesión de bienes inmuebles por contrato» suene más como un idioma extranjero para los nuevos inversores que como un medio viable para alcanzar un fin.
Un contrato de cesión de bienes inmuebles no es tan complicado como muchos lo pintan, ni es algo que deba evitarse por falta de comprensión. Por el contrario, los nuevos inversores necesitan aprender cómo asignar un contrato inmobiliario, ya que esta estrategia de salida particular representa una de las mejores maneras de entrar en la industria.
En este artículo, vamos a desglosar los elementos de un contrato de cesión de bienes raíces, o un contrato de venta al por mayor de bienes raíces, y proporcionar estrategias de cómo puede ayudar a los inversores a avanzar en sus carreras.
¿Qué es un contrato de cesión de bienes inmuebles?
Un contrato de cesión de bienes inmuebles es una estrategia de venta al por mayor utilizada por los inversores inmobiliarios para facilitar la venta de una propiedad entre un propietario y un comprador final. Como su nombre indica, las estrategias de cesión de contratos serán testigos de cómo el propietario del inmueble en cuestión firma un contrato con un inversor que le otorga los derechos de compra de la vivienda. Se trata de una distinción importante, ya que el contrato sólo otorga al inversor los derechos de compra de la vivienda; en realidad, no lleva a cabo la compra. Sin embargo, una vez firmado el contrato, el inversor conserva los derechos exclusivos de compra de la vivienda. Esto significa que puede vender sus derechos de compra a otro comprador. Por lo tanto, cuando un mayorista ejecuta una cesión de contacto, no está vendiendo una casa, sino sus derechos para comprar una casa. El comprador final pagará al mayorista una pequeña cuota de cesión y comprará la casa al comprador original.
La estrategia del contrato de cesión inmobiliaria es tan fuerte como los contratos utilizados en el acuerdo. El lenguaje utilizado en el contrato respectivo es de suma importancia y debe definir claramente lo que los inversores y el vendedor esperan del acuerdo.
Hay un par de advertencias a tener en cuenta cuando se considera el uso de los contratos de venta de bienes raíces:
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Prohibiciones del contrato: Asegúrese de que el contrato que tiene con el vendedor de la propiedad no tiene prohibiciones para futuras cesiones. Esto puede crear graves problemas en el futuro. Asegúrese de que el contrato sea redactado por un abogado especializado en derecho de contratos de cesión de bienes inmuebles.
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Prohibiciones específicas de la propiedad: Las casas del HUD (propiedades obtenidas por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano), los inmuebles de propiedad o REO (propiedades embargadas) y las propiedades cotizadas no están abiertas a los contratos de cesión. Las propiedades REO, por ejemplo, tienen un periodo de 90 días antes de poder ser revendidas.
¿Qué es una comisión de cesión en el sector inmobiliario?
Una comisión de cesión en el sector inmobiliario es el dinero que un mayorista puede esperar recibir de un comprador final cuando le vende sus derechos para comprar la propiedad en cuestión. En otras palabras, la comisión de cesión sirve como compensación monetaria concedida al mayorista por conectar al vendedor original con el comprador final.
De nuevo, cualquier contrato utilizado para revelar un acuerdo de venta al por mayor debe ser completamente transparente, e incluir la comisión de cesión no es una excepción. Los términos de cómo se pagará a un inversor al ceder un contrato deben, no obstante, estar detallados en el propio contrato.
La comisión de cesión estándar es de 5.000 dólares. Sin embargo, cada operación es diferente. Los compradores difieren en cuanto a sus necesidades y criterios para gastar su dinero (por ejemplo, compradores que rehabilitan o que compran y mantienen). Como en cualquier negociación, la información adecuada es vital. Tómese el tiempo necesario para averiguar cuánto costaría realmente la propiedad antes y después de las reparaciones. A continuación, añada la comisión de cesión que prefiera.
Tradicionalmente, los inversores recibirán un depósito cuando firmen el contrato de cesión de compraventa de inmuebles. El resto de la comisión de cesión se pagará al cierre de la operación.
Contrato de cesión frente a doble cierre
La estrategia del contrato de cesión de bienes inmuebles es sólo uno de los dos métodos que los inversores pueden utilizar para vender al por mayor una operación. Además de la cesión de contratos, los inversores también pueden optar por el doble cierre. Aunque ambas estrategias son esencialmente variaciones de una operación de venta al por mayor, hay que tener en cuenta varias diferencias.
En un cierre doble, también conocido como cierre consecutivo, los inversores compran realmente la vivienda. Sin embargo, en lugar de conservarla, venderán inmediatamente el bien sin rehabilitarlo. Los cierres dobles no son tradicionalmente tan rápidos como la asignación de contratos, pero pueden serlo en la situación adecuada. Los cierres dobles también pueden durar varias semanas. Al final, los cierres dobles no son tan diferentes de una compra-venta tradicional; transcurren a lo largo de semanas en lugar de meses.
Las estrategias de cesión de bienes inmuebles suelen ser la primera opción que los inversores querrán considerar, ya que son algo más fáciles y menos complicadas. Dicho esto, los métodos de contrato de cesión de bienes inmuebles no son necesariamente mejores; simplemente son diferentes. La estrategia de cesión que elija un inversor depende totalmente de su situación. Por ejemplo, si un comprador no puede conseguir financiación con la suficiente rapidez, es posible que tenga que iniciar un doble cierre porque no tiene el capital necesario para pagar los costes de adquisición y la comisión de cesión. Mientras tanto, algunos prestamistas institucionales incorporan un lenguaje que impide prestar dinero en un escenario de cesión de contrato. Por lo tanto, cualquier venta al por mayor posterior tendrá que ser una cesión de contrato.
Los cierres dobles y las cesiones de contrato son simplemente dos medios para obtener el mismo fin. Dicho esto, ninguno es mejor que el otro; simplemente están destinados a ser utilizados en diferentes escenarios.
Flipping Real Estate Contracts
Aquellos que no están familiarizados con el concepto de cesión de contratos de bienes raíces pueden conocerlo como algo más: flipping contratos de bienes raíces; si por nada del mundo, los dos son uno en el mismo. La cesión de contratos inmobiliarios es simplemente otra forma de referirse a la cesión de un contrato.
Cómo ceder un contrato inmobiliario
Una estrategia de inversión mayorista que utiliza contratos de cesión tiene muchas ventajas, una de ellas es la baja barrera de entrada para los inversores. Sin embargo, a pesar de su rentabilidad inherente, hay muchos inversores que subestiman el proceso. Si bien es probablemente la estrategia de salida más fácil en toda la inversión inmobiliaria, hay una serie de pasos que se deben tomar para asegurar una asignación de contrato oportuna y rentable, no menos importante:
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Encontrar la propiedad adecuada
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Adquirir una plantilla de contrato inmobiliario
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Someter el contrato
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Asigne el contrato
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Cobre los honorarios
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Encuentre la propiedad adecuada
Debe ser capaz de depurar sus pistas, ya sea de anuncios en el periódico, marketing online o marketing por correo directo. Recuerde que no está buscando cualquier vendedor: necesita un vendedor motivado que venda su propiedad a un precio que funcione con su estrategia de inversión.
La diferencia entre un vendedor normal y un vendedor motivado es el sentido de urgencia de este último. Un vendedor motivado quiere vender su propiedad ahora. Elija un vendedor que quiera deshacerse de su propiedad en el menor tiempo posible. Puede ser porque se van a mudar fuera del estado, o porque quieren comprar otra casa en una zona diferente lo antes posible. O bien, no quieren seguir viviendo en esa casa por razones personales. La clave es conocer su motivación para vender y determinar si esa intención es suficiente para vender inmediatamente.
Con una mejor idea de a quién comprar, los mayoristas tendrán más facilidad para ejercer una de las diversas estrategias de marketing:
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Correo directo
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Reuniones inmobiliarias
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Mercadotecnia local
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Online
Adquirir una plantilla de contrato inmobiliario
Las plantillas de contratos de cesión inmobiliaria son fáciles de conseguir en Internet. Aunque es tentador seguir la ruta del bricolaje, generalmente es aconsejable dejar que un abogado lo vea primero. De este modo, tendrá la tranquilidad de saber que lo está haciendo bien y que cuenta con un abogado en caso de que surja algún problema legal por el camino.
Una de las cosas que añaden los contratos de cesión inmobiliaria al por mayor adecuados es la frase «y/o cesionarios» junto a su nombre. Esta cláusula le dará la autoridad para vender la propiedad o cederla a otro comprador.
Debe revelar esto al vendedor y explicar la cláusula si es necesario. Asegúrele que seguirá recibiendo la cantidad que ambos acordaron, pero que le da flexibilidad para el trato en el futuro.
Someta el contrato
Dependiendo de las leyes de su estado, necesita someter su contrato de cesión de bienes raíces a una compañía de títulos, o a un abogado de cierre, para una búsqueda de títulos. Se trata de partes independientes que investigan el historial de una propiedad y comprueban que no haya gravámenes en el título. A continuación, firman la validez del contrato.
Asigne el contrato
Encontrar a su comprador, al igual que encontrar a un vendedor, requiere una segmentación adecuada. Los inversores deben ejercitar varias vías a la hora de buscar compradores, como el marketing online, las páginas web de anuncios o los grupos de contactos. En la industria inmobiliaria, este proceso se llama construir una lista de compradores, y es un paso crucial para encontrar el éxito en la asignación de contratos.
Una vez que haya encontrado un comprador (con suerte, de su creciente lista de compradores), asegúrese de que su contrato incluya un lenguaje que cubra el pago de las arras por adelantado. Esto le garantiza la protección contra un posible incumplimiento del contrato. También le asegura que se beneficiará, tanto si la transacción se cierra como si no, ya que las arras no son reembolsables. Su cuantía depende de usted, siempre que esté debidamente justificada.
Cobra la comisión
Su beneficio en una operación de este tipo proviene tanto de su comisión de cesión, como de la diferencia entre el valor acordado y lo que usted vende al comprador. Si usted y el vendedor deciden comprar la propiedad por 75.000 dólares y venderla por 80.000 dólares al comprador, usted obtiene un beneficio de 5.000 dólares. El acuerdo se cierra una vez que el comprador paga la totalidad de los 80.000 dólares.
Propiedades de la cesión de contrato
Para muchos inversores, la ventaja más atractiva de la cesión de contrato es la posibilidad de obtener beneficios sin llegar a comprar una propiedad. Esto es a menudo lo que atrae a la gente a empezar a vender al por mayor, ya que permite a muchos a aprender las cuerdas de bienes raíces con apuestas relativamente bajas. La comisión de cesión puede determinarse como un porcentaje del precio de compra o como una cantidad fija determinada por el mayorista. Una tarifa estándar es de unos 5.000 dólares por contrato.
El potencial de beneficios no es lo único positivo asociado a una cesión de contrato. Los inversores también se benefician de no ser añadidos a la cadena de títulos, lo que puede reducir en gran medida los costes y los plazos asociados a una operación. Este beneficio puede incluso trasladarse al vendedor y al comprador final, ya que se evitan los honorarios de un agente inmobiliario al optar por una cesión de contrato. En comparación con un cierre doble (otra estrategia popular de venta al por mayor), los inversores pueden evitar dos conjuntos de costes de cierre. Todos estos pros pueden impactar positivamente en el resultado final de un inversor, haciendo de esta una estrategia de salida muy deseable.
Contras de la cesión de contrato
Aunque la cesión de contrato tiene numerosas ventajas, hay algunas desventajas que deben tenerse en cuenta antes de buscar su primer acuerdo de venta al por mayor. A saber, trabajar con compradores y vendedores que pueden no estar familiarizados con la venta al por mayor puede ser un reto. Los inversores deben estar preparados para familiarizar a los recién llegados con el proceso y estar dispuestos a responder a cualquier pregunta. En ocasiones, los vendedores no aceptan a propósito una situación de cesión de contrato. Los inversores deben estar preparados antes de encontrarse con estas situaciones, para no desanimarse.
Otro obstáculo al que pueden enfrentarse los mayoristas cuando trabajan con una cesión de contrato es en los casos en los que el comprador final quiere echarse atrás. La mejor manera de protegerse de situaciones como ésta es formar una lista de compradores de confianza y un proceso de contrato seguro. Tenga en cuenta que si bien hay contras en esta estrategia de salida de bienes raíces, la preparación adecuada puede ayudar a los inversores a evitar cualquier gran desafío.
Resumen
Como en cualquier parte del oficio de la inversión inmobiliaria, ningún aspecto por sí solo llevará al éxito. Sin embargo, la comprensión de cómo funciona una cesión de contrato de bienes raíces es una parte vital de este negocio. Cuando usted comprende las muchas capas de cómo se asignan los contratos-y cómo funciona la venta al por mayor de principio a fin-usted será un inversionista más informado, educado y exitoso.
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