¿Qué es la suscripción automatizada?
Las decisiones de suscripción de préstamos hipotecarios generadas por ordenador son la forma más común de conseguir la aprobación de una hipoteca para una vivienda.
La información de una solicitud de préstamo hipotecario (formulario 1003 de Fannie Mae) se carga en un sistema de suscripción automatizado (AUS) que recupera los datos pertinentes, como el historial de crédito del prestatario, y llega a una decisión de préstamo basada en la lógica.
Los motores de suscripción automatizada pueden proporcionar decisiones de aprobación o denegación de préstamos casi instantáneas basadas en la información enviada al sistema.
La implementación de sistemas de suscripción automatizada ahorra a los profesionales de los préstamos hipotecarios una cantidad de tiempo considerable, ya que la suscripción manual puede tardar hasta 60 días en completarse.
Además del ahorro de tiempo, se prefiere la suscripción automatizada porque se basa en algoritmos, lo que elimina el sesgo humano.
Encuentre el prestamista adecuado. Encuentre el préstamo adecuado. Obtenga ayuda ahora.
Fannie Mae – Desktop Underwriter (DU)
La Federal National Mortgage Association (FNMA) es conocida por la mayoría como Fannie Mae. La misión de Fannie Mae es crear normas mínimas de préstamo, y la liquidez en la comunidad de préstamos hipotecarios mediante la compra de valores respaldados por hipotecas para liberar el capital para los prestamistas para luego dar la vuelta y prestar de nuevo.
Para crear consistencia en la calidad de las hipotecas de vivienda, Fannie Mae ha desarrollado un conjunto de normas de directrices de suscripción que guían a los prestamistas sobre la mejor manera de evaluar el riesgo, de modo que la oportunidad de incumplimiento se reduce a un nivel predecible.
El estándar de la industria en la suscripción de hipotecas se gestiona a través de un sistema de suscripción automatizado (AUS) llamado Desktop Underwriter (DU).
Encuentre el prestamista adecuado. Encuentre el préstamo adecuado. ¡Obtenga ayuda ahora!
Freddie Mac – Loan Product Advisor (LPA)
La Federal Home Loan Mortgage Loan Corporation, más conocida como Freddie Mac, ofrece una alternativa al sistema de suscripción automatizada (AUS) de Fannie Mae llamada Loan Product Advisor desde el verano de 2016. Anteriormente se conocía como Loan Prospector (LP).
Loan Prospector sigue muchas de las normas de suscripción de Fannie Mae, con claras diferencias que permitirían a los profesionales de préstamos experimentados y educados colocar una solicitud de préstamo en el sistema de suscripción automatizado que proporcionaría la mejor oportunidad de aprobación.
Similar al DU de Fannie Mae, LP es un sistema de suscripción automatizado basado en algoritmos, con pequeñas diferencias en la forma en que se analiza y evalúa el riesgo.
Encuentre el prestamista adecuado. Encuentre el préstamo adecuado. ¡Obtenga ayuda ahora!
¿Debo usar Fannie Mae o Freddie Mac?
Las diferencias más comunes entre los sistemas automatizados de suscripción de Fannie Mae y Freddie Mac tienden a estar en las áreas de análisis y documentación de ingresos y empleo, entre otros matices de evaluación de riesgos.
Por ejemplo, Freddie Mac permite cofirmantes no ocupantes, de forma similar a los préstamos asegurados por la FHA, mientras que Fannie Mae no permite utilizar los ingresos de un cofirmante que no vive en la casa para ayudar a calificar.
Otra diferencia común entre Fannie Mae y Freddie Mac es en torno a la verificación de empleo e ingresos. Los estándares mínimos de empleo e ingresos de Fannie Mae requieren un historial de 2 años, con ingresos variables, como horas extras, bonificaciones y comisiones promediadas en 24 meses. Freddie Mac, en algunos casos, sólo requiere un año de verificación de empleo e ingresos.
Encuentre el prestamista adecuado. Encuentre el préstamo adecuado. Obtenga ayuda ahora.
Esta sutil diferencia es muy útil si usted es un trabajador autónomo, y obtuvo un ingreso significativamente mayor en el año fiscal más reciente, en comparación con el año fiscal anterior. Fannie Mae requeriría que este ingreso sea promediado a lo largo de 2 años, mientras que Freddie Mac puede permitirle usar sólo el año más reciente para calificar.
Fannie Mae se ha convertido en el líder en la provisión de opciones de préstamo para los compradores búmeran que compran después de una bancarrota, una venta corta, una ejecución hipotecaria o una escritura en lugar de ejecución hipotecaria.
¿No es una aprobación de préstamo?
Una decisión de suscripción automatizada es sólo el primer paso al solicitar un préstamo hipotecario. Debido a que el DU es un programa informático basado en un algoritmo, puede ser fácilmente manipulado, o influenciado por la información que usted pone en el sistema, y en su solicitud de préstamo.
Encuentre el prestamista adecuado. Encuentre el préstamo adecuado. ¡Obtenga ayuda ahora!
Muchos prestamistas requerirán que usted proporcione la documentación necesaria para respaldar toda la información en una solicitud de préstamo. Algunos prestamistas están dispuestos a proporcionarle una aprobación de préstamo sin documentar toda la información enviada al sistema de suscripción.
En cualquier caso, usted debe proporcionar la documentación para respaldar, validar o verificar de otra manera toda la información que se requiere para una solicitud de préstamo hipotecario, o usted no tiene realmente una aprobación.
Una aprobación de suscripción automatizada es tan precisa como la información introducida en el sistema, y sólo será tan fiable como la documentación proporcionada para respaldar la información en su solicitud de préstamo.
Requisitos de documentación de suscripción
Los requisitos de documentación de suscripción están bastante estandarizados en toda la industria, y se aplican a Fannie Mae, Freddie Mac, FHA y otras aprobaciones de suscripción automatizadas.
Encuentre el prestamista adecuado. Encuentre el préstamo adecuado. ¡Obtenga ayuda ahora!
- Nombre, fecha de nacimiento, número de la seguridad social
- Historia de residencia de 2 años
- Historia de empleo de 2 años
- Documentación de ingresos de 2 años (W2’s o Declaraciones de Impuestos)
- Talones de pago que cubran los últimos 30 días para todos los prestatarios
- Declaraciones de bienes que cubran los últimos 60 días
- Fuente de todos los fondos necesarios para cerrar (bienes, ayuda, regalos, créditos)
Suscripción manual y circunstancias atenuantes
¿Qué sucede si no puede obtener una aprobación de suscripción automática? Suponiendo que el prestamista haya introducido todos los datos con precisión, la decisión automatizada será bastante clara en cuanto a los factores que determinó como demasiado arriesgados para producir una decisión de Aprobación/Elegibilidad. Esta orientación se puede utilizar para determinar el mejor curso de acción para recibir una aprobación.
A veces usted obtendrá una aprobación automatizada sobre la base de su prestamista puede explicar ciertas cosas acerca de su solicitud. Esto es muy común cuando hay una dificultad financiera en el pasado, incluyendo la bancarrota, la ejecución hipotecaria, la venta corta, o la escritura en lugar de ejecución hipotecaria.
Las aprobaciones falsas pueden ocurrir cuando su oficial de préstamo introduce información que no puede ser documentada. Por otro lado, las denegaciones falsas también pueden ocurrir cuando su funcionario de préstamos introduce información inexacta o incompleta en el sistema de suscripción automatizado.
En algunos casos, hay circunstancias atenuantes que permitirán excepciones a las pautas de suscripción estándar que permitirán a su agente de crédito «documentar» su salida de lo que de otro modo sería una denegación de préstamo.
La suscripción manual es muy rara cuando se utilizan las pautas de suscripción de Fannie Mae o Freddie Mac, y no es ofrecida por muchos prestamistas. Sin embargo, la financiación asegurada por la FHA ofrece alternativas de suscripción automatizadas y manuales a los desafíos de préstamos convencionales que simplemente no pueden pasar el escrutinio de Fannie o Freddie.