Existuje mnoho složitých pojmů, na které většina komerčních nájemců při komerčním pronájmu narazí. Jedním z často zaměňovaných pojmů je pojem týkající se pronajímatelných versus využitelných čtverečních stop. Určení celkové plochy čtverečních metrů, za kterou má nájemce platit, je jedním z prvních kroků při hodnocení komerční nemovitosti, takže dostatečná informovanost může být užitečná.
Užitečná plocha (USF)
Užitečná plocha je skutečná plocha kanceláře, kterou zabíráte od stěny ke stěně. Tento prostor je jedinečně váš, což znamená, že není určen ke sdílení s ostatními nájemci.
Pronajímatelná plocha (RSF)
Pronajímatelná plocha se skládá z využitelné plochy plus části sdíleného prostoru budovy. Sdílené prostory představují společné prostory budovy, včetně toalet, společných chodeb, výtahů, schodišť a skladů, kavárny, vstupní haly, fitness centra atd.
Faktor společných prostor (CAF)
Faktor společných prostor, označovaný také jako „load factor“ nebo „add-on factor“, je zvýšení pronajímatelné plochy nad užitnou plochu. Rovnice, která vám pomůže zjistit faktor zatížení, je následující:
CAF = (RSF – USF) ÷ USF
Pokud je RSF 5 000 a USF 4 000, pak se faktor CAF vypočítá následovně:
CAF = (5000 – 4000) ÷ 4000
CAF= 25%
Faktor ztráty (LF)
Jedná se o rozdíl mezi pronajímatelnou plochou a užitnou plochou. Vyrovnává se takto:
LF = (RSF- USF) ÷ RSF
Pokud je RSF 5 000 a USF 4 000, pak se LF vypočítá takto:
LF = (5000 – 4000) ÷ 5000
LF= 20%
Proč musíte platit za společné prostory
Pronajímatelé očekávají, že jim bude zaplaceno nájemné z každého metru čtverečního v jejich komerční budově. Všechny společné prostory je stojí peníze a zároveň přinášejí nájemcům přidanou hodnotu, takže náklady musí přenést na nájemce. Pronajímatelé rozdělují všechny společné prostory mezi své nájemce podle toho, jaké procento budovy každý z nájemců zabírá. Za společné prostory tedy musíte platit hlavně proto, že:
-
Nemůžete teleportovat sebe nebo své zákazníky z vnější části budovy přímo do svých kancelářských prostor. Budete muset používat výtahy, chodby a schodiště, které vyžadují údržbu.
-
Volání přírody je třeba čas od času vyslyšet, takže vašim zaměstnancům postačí toalety.
-
Dostupnost příjemné haly v přízemí zlepší vnímání vaší firmy návštěvníky.
-
Bez kancelářské kuchyňky vám přijdou vhod služby bufetu v budově.
Jinými slovy, společné prostory s sebou nesou určité náklady, včetně nákladů na údržbu a opravy. Vzhledem k tomu, že jako firemní nájemce budete mít z přístupu k těmto společným prostorám prospěch, je rozumné, když vy a vaši spolunájemci přispějete určitým procentem.