Wie man sich im Immobilienabtretungsvertrag zurechtfindet

Key Takeaways

• Was ist eine Vertragsabtretung?

• Vertragsabtretung vs. Double Close

• Wie man einen Vertrag abtritt

• Vertragsabtretung – Vor- und Nachteile

Selbst die technisch versiertesten Immobilienfachleute sind mit den Rechtsformularen, die zum Synonym für die Investmentbranche geworden sind, oft überfordert. Insbesondere die Strategie des „Immobilienabtretungsvertrags“ hat für diejenigen, die mit dem Konzept des Großhandels nicht vertraut sind, einen verwirrenden Ruf entwickelt. Zumindest besteht eine gute Chance, dass die Ausstiegsstrategie „Abtretung von Vertragsimmobilien“ für neue Investoren eher nach einer Fremdsprache als nach einem brauchbaren Mittel zum Zweck klingt.

Ein Immobilienabtretungsvertrag ist nicht so kompliziert, wie viele ihn darstellen, und er ist auch nichts, wovor man aus Mangel an Verständnis zurückschrecken sollte. Stattdessen müssen neue Investoren lernen, wie man einen Immobilienvertrag abtritt, da diese besondere Ausstiegsstrategie eine der besten Möglichkeiten darstellt, in der Branche Fuß zu fassen.

In diesem Artikel werden wir die Elemente eines Immobilienabtretungsvertrags oder eines Immobiliengroßhandelsvertrags aufschlüsseln und Strategien aufzeigen, wie sie Investoren helfen können, ihre Karriere zu fördern.

Was ist ein Immobilienabtretungsvertrag?

Ein Immobilienabtretungsvertrag ist eine Großhandelsstrategie, die von Immobilieninvestoren verwendet wird, um den Verkauf einer Immobilie zwischen einem Eigentümer und einem Endkäufer zu erleichtern. Wie der Name schon sagt, wird bei der Vertragsabtretungsstrategie ein Immobilieneigentümer einen Vertrag mit einem Investor unterzeichnen, der ihm das Recht gibt, das Haus zu kaufen. Diese Unterscheidung ist wichtig, da der Investor durch den Vertrag nur das Recht erhält, die Immobilie zu kaufen; er führt den Kauf nicht tatsächlich durch. Sobald der Vertrag jedoch abgeschlossen ist, behält der Investor das alleinige Recht, die Wohnung zu kaufen. Das bedeutet, dass er sein Recht, das Haus zu kaufen, an einen anderen Käufer verkaufen kann. Wenn ein Großhändler eine Kontaktübertragung durchführt, verkauft er also nicht ein Haus, sondern sein Recht, ein Haus zu kaufen. Der Endkäufer zahlt dem Großhändler eine geringe Abtretungsgebühr und kauft das Haus vom ursprünglichen Käufer.

Die Strategie der Immobilienabtretungsverträge ist nur so stark wie die in der Vereinbarung verwendeten Verträge. Die im jeweiligen Vertrag verwendete Sprache ist von größter Bedeutung und sollte klar definieren, was die Investoren und der Verkäufer von dem Geschäft erwarten.

Es gibt ein paar Vorbehalte, die Sie beachten sollten, wenn Sie die Verwendung von Kaufverträgen für Immobilien in Betracht ziehen:

• Vertragsverbote: Vergewissern Sie sich, dass der Vertrag, den Sie mit dem Immobilienverkäufer abgeschlossen haben, keine Verbote für künftige Abtretungen enthält. Dies kann später zu ernsthaften Problemen führen. Vergewissern Sie sich, dass der Vertrag von einem Anwalt aufgesetzt wurde, der auf das Recht der Immobilienübertragung spezialisiert ist.

• Gegenstandsspezifische Verbote: HUD-Immobilien (Immobilien, die vom Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung erworben wurden), Immobilien im Eigentum oder REOs (zwangsversteigerte Immobilien) und denkmalgeschützte Immobilien sind nicht für Abtretungsverträge zugelassen. Für REO-Immobilien gilt beispielsweise eine Frist von 90 Tagen, bevor sie weiterverkauft werden dürfen.

Was ist eine Abtretungsgebühr in der Immobilienbranche?

Eine Abtretungsgebühr in der Immobilienbranche ist das Geld, das ein Großhändler von einem Endkäufer erwarten kann, wenn er ihm seine Rechte zum Kauf der betreffenden Immobilie verkauft. Mit anderen Worten, die Abtretungsgebühr ist die finanzielle Entschädigung, die der Großhändler für die Verbindung des ursprünglichen Verkäufers mit dem Endkäufer erhält.

Auch hier sollte jeder Vertrag, der zur Offenlegung eines Großhandelsgeschäfts verwendet wird, völlig transparent sein, und die Abtretungsgebühr ist keine Ausnahme. Die Bedingungen, wie ein Investor bei der Abtretung eines Vertrags bezahlt wird, sollten jedoch im Vertrag selbst festgelegt werden.

Die Standardabtretungsgebühr beträgt 5.000 $. Allerdings ist jedes Geschäft anders. Die Käufer unterscheiden sich in ihren Bedürfnissen und Kriterien, nach denen sie ihr Geld ausgeben (z. B. Käufer, die eine Immobilie sanieren, und solche, die sie kaufen und halten). Wie bei jeder Verhandlung ist die richtige Information entscheidend. Nehmen Sie sich die Zeit, um herauszufinden, wie viel die Immobilie vor und nach den Reparaturen realistischerweise kosten würde. Fügen Sie dann die von Ihnen gewünschte Abtretungsgebühr hinzu.

Traditionell erhalten Investoren eine Anzahlung, wenn sie den Vertrag über die Abtretung eines Immobilienkaufs und -verkaufs unterzeichnen. Der Rest der Abtretungsgebühr wird bei Abschluss des Geschäfts ausgezahlt.

Abtretungsvertrag vs. Double Close

Die Strategie des Abtretungsvertrags für Immobilien ist nur eine der beiden Methoden, die Investoren für den Großhandel mit einem Geschäft verwenden können. Neben der Zuteilung von Verträgen können sich Investoren auch für einen Double Close entscheiden. Obwohl beide Strategien im Wesentlichen Variationen eines Großhandelsgeschäfts sind, sind einige Unterschiede zu beachten.

Bei einem Doppelabschluss, auch bekannt als Back-to-Back-Abschluss, kaufen die Investoren das Haus tatsächlich. Anstatt es jedoch zu behalten, verkaufen sie es sofort, ohne es zu sanieren. Doppelabschlüsse sind traditionell nicht so schnell wie Vertragsabschlüsse, können aber in der richtigen Situation durchaus möglich sein. Double Closings können auch einige Wochen in Anspruch nehmen. Letzten Endes unterscheiden sich Doppelabschlüsse nicht allzu sehr von einem traditionellen Kauf und Verkauf; sie erstrecken sich über mehrere Wochen statt Monate.

Abtretungsstrategien für Immobilien sind in der Regel die erste Option, die Investoren in Betracht ziehen, da sie etwas einfacher und weniger aufwendig sind. Allerdings sind die Methoden der Immobilienabtretungsverträge nicht unbedingt besser, sie sind nur anders. Welche Großhandelsstrategie ein Investor wählt, hängt ganz von seiner Situation ab. Wenn ein Käufer beispielsweise nicht schnell genug eine Finanzierung auftreiben kann, muss er möglicherweise einen doppelten Abschluss veranlassen, weil er nicht über das Kapital verfügt, um sowohl die Anschaffungskosten als auch die Abtretungsgebühr zu bezahlen. Ausgewählte institutionelle Kreditgeber verbieten es, im Falle einer Vertragsabtretung Geld zu verleihen. Daher muss jeder nachfolgende Großhandel eine Vertragsabtretung sein.

Doppelabschlüsse und Vertragsabtretungen sind einfach zwei Mittel, um das gleiche Ziel zu erreichen. Das heißt, keines ist besser als das andere; sie sind einfach dazu gedacht, in verschiedenen Szenarien eingesetzt zu werden.

Flipping Real Estate Contracts

Wer mit dem Konzept der Immobilienvertragsabtretung nicht vertraut ist, kennt es vielleicht als etwas anderes: Flipping Real Estate Contracts; wenn auch aus keinem anderen Grund, sind die beiden ein und dasselbe. Das „Flippen“ von Immobilienverträgen ist einfach eine andere Bezeichnung für die Abtretung eines Vertrags.

Wie man einen Immobilienvertrag abtritt

Eine Großhandels-Investitionsstrategie, die Abtretungsverträge nutzt, hat viele Vorteile, einer davon ist die niedrige Einstiegshürde für Investoren. Doch trotz der inhärenten Rentabilität unterschätzen viele Investoren diesen Prozess. Obwohl es sich wahrscheinlich um die einfachste Ausstiegsstrategie im Bereich der Immobilieninvestitionen handelt, gibt es eine Reihe von Schritten, die unternommen werden müssen, um eine rechtzeitige und gewinnbringende Vertragsabtretung zu gewährleisten, zu denen nicht zuletzt Folgendes gehört:

1. Die richtige Immobilie finden

2. Eine Immobilienvertragsvorlage beschaffen

3. Den Vertrag vorlegen

4. Vertrag zuweisen

5. Honorar kassieren

Die richtige Immobilie finden

Sie müssen in der Lage sein, Ihre Kontakte zu überprüfen, ob aus Zeitungsanzeigen, Online-Marketing oder Direktwerbung. Denken Sie daran, dass Sie nicht irgendeinen Verkäufer suchen: Sie brauchen einen motivierten Verkäufer, der seine Immobilie zu einem Preis verkauft, der zu Ihrer Anlagestrategie passt.

Der Unterschied zwischen einem normalen Verkäufer und einem motivierten Verkäufer besteht darin, dass letzterer ein Gefühl für die Dringlichkeit hat. Ein motivierter Verkäufer will seine Immobilie sofort verkaufen. Wählen Sie einen Verkäufer, der seine Immobilie so schnell wie möglich loswerden möchte. Das kann daran liegen, dass er den Staat verlässt oder so schnell wie möglich ein anderes Haus in einer anderen Gegend kaufen möchte. Oder sie wollen aus persönlichen Gründen nicht mehr in dem Haus leben. Der Schlüssel ist, ihre Motivation für den Verkauf zu kennen und festzustellen, ob diese Absicht ausreicht, um sofort zu verkaufen.

Wenn man eine bessere Vorstellung davon hat, von wem man kauft, fällt es den Großhändlern leichter, eine der verschiedenen Marketingstrategien anzuwenden:

• Direktwerbung

• Immobilientreffen

• Lokales Marketing

• Online

Eine Vorlage für einen Immobilienvertrag erwerben

Vorlagen für einen Immobilienauftrag sind online leicht erhältlich. Auch wenn es verlockend ist, den Vertrag selbst zu erstellen, ist es in der Regel ratsam, ihn zuerst von einem Anwalt prüfen zu lassen. Auf diese Weise haben Sie die Gewissheit, dass Sie alles richtig machen und dass Sie einen Rechtsbeistand haben, falls es zu rechtlichen Problemen kommt.

Zu den Dingen, die in einem richtigen Immobiliengroßhandelsvertrag stehen, gehört der Satz „und/oder Abtretungen“ neben Ihrem Namen. Diese Klausel gibt Ihnen die Befugnis, die Immobilie zu verkaufen oder sie an einen anderen Käufer abzutreten.

Sie müssen dies dem Verkäufer mitteilen und die Klausel bei Bedarf erklären. Versichern Sie ihm, dass er immer noch den Betrag erhält, auf den Sie sich geeinigt haben, dass Sie aber im weiteren Verlauf des Geschäfts flexibel sind.

Vorlegen Sie den Vertrag

Je nach den Gesetzen Ihres Landes müssen Sie den Vertrag über die Abtretung der Immobilie einer Eigentumsgesellschaft oder einem Abschlussanwalt zur Prüfung des Eigentums vorlegen. Dabei handelt es sich um unabhängige Stellen, die die Vorgeschichte einer Immobilie prüfen und sicherstellen, dass keine Pfandrechte auf dem Titel vermerkt sind. Sie bestätigen dann die Gültigkeit des Vertrags.

Den Vertrag abschließen

Die Suche nach einem Käufer erfordert, ähnlich wie die Suche nach einem Verkäufer, eine angemessene Segmentierung. Investoren sollten bei der Suche nach Käufern mehrere Wege beschreiten, darunter Online-Marketing, Websites mit Angeboten oder Netzwerkgruppen. In der Immobilienbranche wird dieser Prozess als Aufbau einer Käuferliste bezeichnet und ist ein entscheidender Schritt zum Erfolg bei der Auftragsvergabe.

Sobald Sie einen Käufer gefunden haben (hoffentlich von Ihrer ständig wachsenden Käuferliste), sollten Sie sicherstellen, dass Ihr Vertrag eine Klausel enthält, die die im Voraus zu zahlende Vorschusszahlung abdeckt. Dies bietet Ihnen Schutz vor einem möglichen Vertragsbruch. Außerdem können Sie sicher sein, dass Sie davon profitieren, unabhängig davon, ob das Geschäft zustande kommt oder nicht, denn die Anzahlung ist nicht erstattungsfähig. Wie hoch sie ist, hängt von Ihnen ab, solange sie angemessen begründet ist.

Die Gebühr kassieren

Ihr Gewinn aus einem solchen Geschäft besteht sowohl aus Ihrer Abtretungsgebühr als auch aus der Differenz zwischen dem vereinbarten Wert und dem Preis, zu dem Sie die Immobilie an den Käufer verkaufen. Wenn Sie und der Verkäufer beschließen, die Immobilie für 75.000 $ zu kaufen und sie für 80.000 $ an den Käufer zu verkaufen, erzielen Sie einen Gewinn von 5.000 $. Das Geschäft ist abgeschlossen, wenn der Käufer die vollen 80.000 $ bezahlt.

Vertragsabtretungs-Profis

Für viele Investoren ist der attraktivste Vorteil einer Vertragsabtretung die Möglichkeit, Gewinne zu erzielen, ohne jemals eine Immobilie zu kaufen. Dies ist oft der Grund, warum Menschen in den Großhandel einsteigen, denn es ermöglicht ihnen, mit relativ geringem Einsatz die Grundlagen des Immobiliengeschäfts zu erlernen. Eine Abtretungsgebühr kann entweder als Prozentsatz des Kaufpreises oder als ein vom Großhändler festgelegter Betrag festgelegt werden. Eine Standardgebühr beträgt etwa 5.000 $ pro Vertrag.

Das Gewinnpotenzial ist nicht das einzige Positive, das mit einer Abtretung von Kontrakten verbunden ist. Investoren profitieren auch davon, dass sie nicht in die Titelkette aufgenommen werden, was die Kosten und den Zeitaufwand für ein Geschäft erheblich reduzieren kann. Dieser Vorteil kann sich sogar auf den Verkäufer und den Endkäufer übertragen, da sie bei einer Vertragsabtretung keine Maklergebühren zahlen müssen. Im Vergleich zu einem doppelten Abschluss (einer anderen beliebten Großhandelsstrategie) können Investoren zwei Arten von Abschlusskosten vermeiden. All diese Vorteile können sich positiv auf das Endergebnis eines Anlegers auswirken, was diese Strategie zu einer äußerst wünschenswerten Ausstiegsstrategie macht.

Vertragsabtretung

Obwohl die Vertragsabtretung zahlreiche Vorteile bietet, gibt es auch einige Nachteile, über die Sie sich im Klaren sein sollten, bevor Sie sich auf die Suche nach Ihrem ersten Großhandelsgeschäft machen. Vor allem die Zusammenarbeit mit Käufern und Verkäufern, die mit dem Großhandel nicht vertraut sind, kann eine Herausforderung sein. Investoren müssen darauf vorbereitet sein, Neulinge mit dem Verfahren vertraut zu machen, und bereit sein, alle Fragen zu beantworten. Gelegentlich akzeptieren Verkäufer absichtlich keine Vertragsabtretung. Investoren müssen auf solche Situationen vorbereitet sein, um sich nicht entmutigen zu lassen.

Ein weiteres Hindernis für Großhändler, die mit einer Vertragsabtretung arbeiten, sind Fälle, in denen der Endkäufer einen Rückzieher machen will. Der beste Weg, sich vor solchen Situationen zu schützen, ist die Bildung einer zuverlässigen Käuferliste und eine sichere Vertragsabwicklung. Denken Sie daran, dass diese Strategie für den Ausstieg aus dem Immobiliengeschäft zwar auch Nachteile hat, aber mit der richtigen Vorbereitung können Investoren große Herausforderungen vermeiden.

Zusammenfassung

Wie bei jedem Teil des Immobilieninvestitionsgeschäfts führt kein einzelner Aspekt zum Erfolg. Zu verstehen, wie ein Immobilienauftrag funktioniert, ist jedoch ein wesentlicher Bestandteil dieses Geschäfts. Wenn Sie die vielen Ebenen verstehen, wie Verträge zugewiesen werden – und wie der Großhandel von Anfang bis Ende funktioniert – werden Sie ein besser informierter, gebildeter und erfolgreicher Investor sein.

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