Når du har at gøre med en lejer, der altid betaler for sent eller åbenlyst bryder reglerne i din lejekontrakt, kan du komme til det punkt, hvor du beslutter, at det er tid til at anmode om udsættelse.
Det vil være enden på det, ikke sandt?
Ja, ja og nej. Selv om det at indgive ansøgning om udsættelse endelig kan bringe dig i en bedre situation, når det gælder den langsigtede forvaltning af din ejendom, kan det også medføre nogle uventede omkostninger for dig, hvis du ikke er forberedt på dem. Mens det koster dig penge at beholde en dårlig lejer på din ejendom, koster det også penge at smide ham ud!
Hvor meget koster udsmidningsgebyrer, og hvem er ansvarlig for dem? Hvorfor er der overhovedet gebyrer?
Den forståelse af, hvordan retsafgifterne for udsættelse fungerer, vil hjælpe dig med at være mere økonomisk og mentalt forberedt på at håndtere dem, når den dag kommer.
Indholdsfortegnelse for rømningsrettens omkostninger ved rømning
- OBS: Lokale forskelle
- Hvad en rømning koster dig
- De samlede omkostninger ved rømning
- Undgå omkostningerne ved rømning
Bemærk: Lokale forskelle
Hvor vi går i detaljer med retsomkostningerne for at smide en lejer ud, er det vigtigt, at du ved, at følgende oplysninger er baseret på gennemsnitsværdier og fælles omkostninger på tværs af en lang række områder.
I virkeligheden vil din lokale jurisdiktion, hvor du skal indgive din sag om udsættelse, have et specifikt beløb, som de opkræver, ligesom advokaterne i dit område vil have specifikke takster. Disse satser kan være højere eller lavere end dem, vi nævner i denne artikel.
For at vide præcis, hvilket beløb du kan være ude for, skal du sørge for at lave nogle grundlæggende undersøgelser med din lokale jurisdiktion.
Hvad en udsættelse koster dig
Der er et par forskellige måder, som udsættelser vil koste dig penge på, og du skal være opmærksom på disse på forhånd.
Servicering & Indberetningsgebyrer
I forbindelse med udsættelsesprocessen skal du forkyndes en udsættelsesmeddelelse til lejeren. Selv om du kan gøre det selv, foretrækker mange udlejere at få en sherif eller en anden offentlig embedsmand til at forkyndte meddelelsen, så der er en officiel registrering af dens levering. Dette kaldes civil behandling.
Dette koster naturligvis også penge. Gebyret for meddelelser, der bliver forkyndt, kan være alt fra 30 til 150 dollars, afhængigt af din lokalitet.
Når meddelelsen er forkyndt, skal du også indsende papirarbejde for at komme videre med udsættelsen. Hvert retskontor vil opkræve en eller anden form for indleveringsgebyr for papirarbejdet behandling. Dette kan være så lidt som 15 dollars eller så meget som 150 dollars.
I gennemsnit vil gebyrerne for indgivelse og forkyndelse tilsammen koste mellem 50 og 200 dollars pr. lejer.
Udgifter til tvangsudsættelse i retten
Når du tvangsudsætter en person, er det påkrævet, at du udsteder en tvangsudsættelsesmeddelelse, går til retten og indgiver alt det nødvendige papirarbejde. Hvert af disse skridt vil koste et vist beløb. Selv hvis du er fuldt forberedt og indleverer sagen hurtigt, skal du stadig betale nogle juridiske gebyrer for, at retten kan gennemgå din sag.
Når sagen er afsluttet, ligger retsafgifterne for udsættelse normalt mellem 300 og 800 dollars, afhængigt af hvilken stat og jurisdiktion du gør forretninger i.
Avokatomkostninger
Hvis du er forpligtet til at få en advokat til din sag på grund af dens kompleksitet, eller hvis du blot ønsker at have en, kan du forvente at skulle betale dem en stor sum penge også. Dette kan koste op omkring 5.000 dollars (eller mere!), hvis sagen når frem til en fuld, anfægtet høring.
Hvis du har brug for at hyre en advokat eller ønsker hjælp til at forberede papirarbejdet i forbindelse med en udsættelse, er dit bedste bud normalt at lede efter en advokat, der har specialiseret sig i udsættelse og har en fast pakke til en fast pris. Disse pakker omfatter typisk de nødvendige dokumenter og op til to retsmøder. Ofte koster disse mellem 200 og 500 dollars.
Hvis du vælger at booke en advokat uden en pakke, skal du være opmærksom på deres fakturerbare timetakst og overveje, om du har råd til det eller ej.
Sluttelige advokatomkostninger
Hvis du vinder sagen, kan din lejer være ansvarlig for at betale dine advokatomkostninger, afhængigt af betingelserne i din lejekontrakt og rettens afgørelse. Hvis lejeren vinder, kan du dog derefter blive holdt ansvarlig for deres honorarer, hvis det står i jeres aftale eller staten har en bilateral aftale om en kontrakt.
En bilateral aftale sikrer, at du som udlejer bliver holdt ansvarlig for eventuelle gebyrer, som lejeren kunne blive holdt ansvarlig for. Så hvis du holder lejeren ansvarlig for dine advokatsalærer, hvis du vinder, kan de holde dig ansvarlig for deres salærer, hvis de vinder.
Sørg for, at du er opmærksom på, hvad din lokale lovgivning er om retsafgifter i udsættelsessager, og sørg for, at du fremover har et afsnit om udsættelsesgebyrer i dine lejekontrakter. Hvis der er tale om en stor sag, hvor der er mange penge på spil, skal du sørge for at tage gebyrerne op som et punkt, der skal afklares med dommeren i retten.
Udsættelse af lejeren
Afhængigt af de lokale love skal du muligvis betale et gebyr til sheriffens kontor, der rent faktisk skal håndhæve udsættelsen. Dette kan koste alt fra 50 til 400 dollars, afhængigt af hvor du befinder dig.
Rengøring & Opbevaring af genstande
Selv efter at lejeren endelig har forladt ejendommen, vil der være yderligere et par omkostninger, som du skal håndtere.
Hvis de efterlader et rod eller masser af ejendele, skal du betale for at få stedet ryddet op og for at opbevare genstandene. Ifølge loven må du ikke bare smide de ting væk, som en udsat lejer efterlader. I stedet skal du give dem en vis tid til at kræve genstandene tilbage.
Selv om du lovligt kan holde dem ansvarlige for disse opbevaringsomkostninger, skal du i første omgang være den, der dækker dem.
De samlede omkostninger ved en udsættelse
Som du kan se, er der mange forskellige gebyrer, der kommer til at spille ind, når du skal bestemme, hvor meget det kommer til at koste dig at udsætte en person.
Hvor meget koster en rømning i alt?
Det er sikkert at sige, at en rømning normalt vil koste dig mindst 1.000 dollars.
Når du tilføjer omkostningerne til reparationer og den tabte husleje, som du vil gå igennem, mens du beskæftiger dig med selve rømningen, kan du være sikker på, at en rømning kan løbe dig op og over $3.000 eller mere.
Hvis nogen nogensinde har forsøgt at fortælle dig, at udsættelse er en billig måde at løse dit lejerproblem på, så kan du være sikker på, at de tager fejl. Selv om der naturligvis altid vil være tilfælde, hvor en udsættelse er løsningen, bør det altid være din førsteprioritet som udlejer at finde en løsning med dine lejere.
Inddrivelse af penge
Som nævnt er det normalt muligt at inddrive i det mindste en del af retsafgifterne fra lejeren under din sag om udsættelsessag. For at få det letteste svar på, om du kan få noget af dit tab tilbagebetalt, skal du bringe det op til dommeren, når afgørelsen skal træffes, så du kan få et officielt svar.
I nogle stater, såsom North Carolina, er der love, der giver dig mulighed for at inddrive retsomkostningerne i forbindelse med udsættelse. Det beløb, der inddrives, kan ikke overstige 15 % af den husleje, som lejeren skylder tilbage.
Undgå omkostningerne ved udsættelse
Som du kan se, er der ingen måde at undgå det faktum, at udsættelse koster penge, uden at undgå udsættelse helt og holdent. Mens de fleste udlejere bør være forberedt på at skulle håndtere en udsættelsessituation mindst én gang i løbet af deres karriere, er det muligt at foretage nogle ændringer i din ledelsesstil for at forhindre denne situation så meget som muligt.
Den bedste måde at undgå sagsomkostninger i forbindelse med udsættelsesbehandling er især at finde bedre lejere. Det er klart for mange udlejere, at lejere med en historie med udsættelse eller vanskelige pengeforvaltningsproblemer er mere tilbøjelige til at forårsage de samme problemer igen.
Så du kan til tider undgå udsættelse ved at finde lejere, der ikke er tilbøjelige til at have disse problemer. Den bedste måde at forny den måde, du udvælger lejere på, er at forbedre din lejer-screeningsproces enten ved at hyre et tredjepartsadministrationsselskab eller blot investere i grundig lejer-screening.
Hvis du har haft mere end én udsættelsessag i det seneste år, skal du ændre den måde, du screener dine lejere på ASAP!
At udsætte eller ikke udsætte?
Efter at have læst om retsomkostningerne ved udsættelse, begynder du måske at tvivle på, om du nogensinde skal udsætte en lejer. Selv om det er muligt at undgå at komme i en udsættelsessituation ved at sikre, at du screener dine lejere korrekt, er en udsættelse det værd på trods af omkostningerne.
Jo længere du beholder en ikke-betalende eller regelbrydende lejer på en ejendom, jo flere penge vil du miste.
Af den grund bør du altid handle hurtigt, når det drejer sig om udsættelse. Lad være med at give dine lejere måneders overbærenhed med ubetalt husleje, ellers ender du bare med at grave dig selv ned i et dybere hul. Vær i stedet forberedt på disse potentielle udsættelsesomkostninger til at begynde med, så du hurtigt og effektivt kan genvinde kontrollen over din ejendom, når tiden er inde.