Købe et sted at bo kan være en udmattende proces. Alligevel siger 75 procent af amerikanerne, at det er en prioritet, og hvem kan bebrejde dem? At shoppe efter dit drømmehjem (selv hvis du ikke har planer om at købe et) er unægteligt spændende. Hvis du går videre og beslutter dig for at afgive et tilbud, er der ét skridt, du virkelig bør forberede dig på: at modtage inspektionsrapporten, som kan tage vinden ud af dine sejl på et øjeblik. Det er dybest set en gigantisk liste over alt det, der er galt med dit (potentielle) hjem. Og selv om ikke alle problemer er store, er nogle af dem væsentlige nok til at få dig til at genoverveje dit tilbud eller i det mindste genforhandle med sælgeren. Vi har talt med et par eksperter for at hjælpe dig med at finde ud af det hele.
Første ting først: Tjek afsnittet om resumé (eller “primære anbefalinger”) i din rapport for at se, om der er nogen sundheds- eller sikkerhedsproblemer med boligen. Tegn på skimmelsvamp vil blive noteret her. “Der er skimmelsporer overalt omkring os hver dag, men hvis du har mistanke om, at skimmelsvampen i hjemmet er skadelig, skal du få det tjekket ud,” siger ejendomsmægler Todd Andrew. (Man kan hyre en specialist i skimmelsanering for at hjælpe dig med at forstå bedre, om der er grund til bekymring). “Nogle elektriske problemer kan være en brandfare og fortjener opmærksomhed,” fortsætter han. “Og du ønsker ikke, at dit tag skal være utæt – vand er næst efter brand den største trussel mod en trærammekonstruktion.” Hvis du er god på alle punkter, kan du læse resten af rapporten på jagt efter følgende røde flag.
Inspektionsproblemer, der vil koste dig
Bortset fra sundhedsproblemer skal du kigge efter dyre rettelser. “De store poster er strukturelle, elektriske og mekaniske problemer”, siger Rob Nelson, en ejendomsmægler. “Et HVAC, en ovn, et større apparat eller en vandvarmer, der ikke fungerer korrekt, er et rødt flag, der er værd at rejse over for en sælger.” Han sekunderer advarslen om ældre tage, ikke kun på grund af vandskader bekymringer, men også fordi udskiftning af dem kan være dyrt. Fundamentrevner er et andet dyrt fix og antyder strukturelle skader.
Et par problemer, der kan variere i omkostninger til reparation: Termitter er ret almindelige i ældre huse, men omfanget af deres skader kan variere. “Hvis der konstateres tilstedeværelse af termitter – enten tidligere skader eller aktiv angreb – er det op til sælgeren at løse problemet, før salget kan fortsætte,” siger Tim Manni, boligekspert hos NerdWallet. Sørg for at spørge din inspektør (eller en termitekspert) om omfanget af den strukturelle skade, før du går tilbage til sælgeren. Skimmelsvamp er en anden ting, der skal undersøges. “At finde skimmelsvamp er aldrig en god ting, men du skal vide, at det altid kan fjernes,” siger Rob, selv om omkostningerne kan være store. Et hjem, som han hjalp en ven med at købe, viste sig at have “nogle store ventilationsproblemer på loftet” med “massive mængder af skimmelsvamp”, der blev afsløret af inspektøren. “Efter at have konsulteret en ekspert fandt vi ud af, at problemet var så omfattende, at det krævede en komplet udskiftning af taget for at sikre, at skimmelsvampen ikke ville vokse igen.” Selv om det bestemt er et ekstremt eksempel, er der ofte mere i skimmelsvamp, end man umiddelbart kan se – og derfor er det værd at få en anden mening, hvis du ser det noteret i rapporten.
“Husk, at inspektører ikke kan se gennem vægge eller lofter,” siger Tim, “De kan kun inspicere det, de har adgang til.” Hvis du stadig er interesseret i at købe et hjem, der er blevet markeret for tilstedeværelsen af skimmelsvamp, termitter eller endda asbest, siger han, “er det en god idé at få specialister til at undersøge, hvor udbredte disse problemer er i hjemmet, og hvor meget det kan koste at løse dem.” Og ja, det vil du gerne gøre, før du går videre med købet af boligen; afhængigt af hvor meget sanering der kræves, skal du måske gå tilbage og forhandle pris og reparation med sælgeren.
Mindre åbenlyse røde flag i inspektionsrapporter
Åldre huse kan være vidunderlige, men de kan resultere i en række problemer, der viser sig i inspektionsrapporten på en mere omstændelig måde. “Mange huse med originale rør og VVS-systemer har utætte rum, hvor rørene er rustet, eller hvor huset har sat sig og løsnet rørene”, siger Leslie Wyman, ejer af Epcon Lane, et skadedyrsbekæmpelsesfirma i Ohio. Dette kan forårsage ujævnheder og revner, hvilket kan føre til termitproblemer. Ældre bygninger er også udsat for skimmel og meldug (igen, hvis din inspektør finder skimmel, skal du spørge, om det har svækket bygningens struktur). “Det er også værd at være opmærksom på områder, hvor jorden mod huset ikke dræner ordentligt,” siger Leslie, “da vandskader på dit fundament kan være ekstremt ødelæggende.”
Mange mid-century-huse er endnu mere udsatte for disse problemer, simpelthen fordi de stadig har deres oprindelige VVS- og elektriske systemer intakte (i modsætning til meget ældre huse, der sandsynligvis er blevet renoveret i årenes løb). Leslie anbefaler at få en inspektør til at undersøge ledningerne i hjemmet, hvis de ikke er helt nye, især hvis tegn på et gnaverproblem er noteret i rapporten. “Skadedyr kan forårsage alvorlig skade på elektriske systemer, idet de blotlægger ledninger, som kan føre til elektriske brande, stød og kortslutninger”, siger hun.
Til sidst, hvis dit kommende hjem kommer med en skorsten, foreslår Tim, at du også får den inspiceret. “Fagfolk slanger et kamera op gennem skorstenen for at se efter skader eller affald, som kan blokere skorstenen og potentielt forårsage en brand”, siger han. “Der findes også tjenester, der “fejer” din ejendom og scanner under jorden for nedgravede olietanke. Det lyder måske uklart, men det er et almindeligt problem i ældre huse.” Du vil finde ud af det på et tidspunkt – det er bedre at være informeret, inden du lukker.
En inspektionsrapport kan være nedslående, især hvis reparationerne bliver dyre, men den gode nyhed er, at du måske kan forhandle disse omkostninger med sælgeren. “Arbejd sammen med din ejendomsmægler for at forhandle med sælgeren om at dække en del af eller alle reparationsomkostningerne”, råder Leslie, “samt omkostningerne til professionel skadedyrsbekæmpelse, hvis der er skadedyrsangreb.”