FOR SAN FRANCISCO OG BAY AREA
San Franciscos huslejer er nogle af de dyreste i landet. Den gennemsnitlige husleje for en 2-værelses lejlighed i byen er ca. 4.400 dollars. Da lønningerne ikke kan følge med de konstant stigende huslejeudgifter, betaler mange lejere i Bay Area mere end 30 % af deres indkomst til husleje og har ikke råd til en passende bolig. Udlejere i San Francisco er berygtede for at udnytte deres lejere og potentielle lejere for at maksimere deres personlige økonomiske gevinster. Udlejerne regner med, at lejerne ikke kender eller forstår de mange rettigheder, som lejere har i henhold til californisk lov og San Franciscos huslejeforordning. Lavindkomstgrupper, ældre, handicappede og minoritetsgrupper rammes ofte uforholdsmæssigt hårdt af de høje huslejer og de knappe boliger til overkommelige priser. Hvis man forstår, hvilke rettigheder lejere i San Francisco har som lejere, vil man kunne forhindre, at folk bliver fordrevet fra deres hjem.
Vi opdeler og forklarer de vigtigste problemer og klager fra lejere i Bay Area
Her er en oversigt over San Franciscos lejerrettigheder
San Francisco Rent Ordinance
For årtier siden vedtog byen San Francisco Rent Stabilization and Arbitration Ordinance for at imødegå fortrængning af langtidslejerne i et stadig dyrere lejeboligmarked. San Francisco Rent Ordinance giver to beskyttelsesforanstaltninger: kontrol med huslejen og kontrol med udsættelse. En udlejer kan kun hæve huslejen med en vis lille procentdel hvert år og kan kun smide en lejer ud af lejeren af en af de begrundelser, der er opregnet i loven.
Generelt har bygninger, der indeholder to eller flere enheder, som er bygget før 1979, både lejebeskyttelse og udsættelsesbeskyttelse. Fra den 22. januar 2020 har næsten alle enheder i San Francisco, uanset byggedato eller antal enheder, nu en retfærdig grund til udsættelsesbeskyttelse, herunder beskyttelse mod chikane, i henhold til San Franciscos huslejeforordning.
Hvis dit lejemål er omfattet af udsættelseskontrol, men ikke af huslejeregulering i henhold til San Franciscos huslejeforordning, kan du have beskyttelse mod huslejeniveauet i henhold til California Tenant Protection Act, den nye lov om huslejeregulering i staten, hvis din bygning er 15 år gammel eller ældre, og din enhed opfylder alle andre krav i henhold til loven.
SF Rent Board
San Francisco Rent Board er det organ, der håndhæver reglerne og bestemmelserne i huslejeforordningen. Rent Board behandler kun sager, der er omfattet af huslejeforordningen, f.eks. en ulovlig huslejestigning eller et spørgsmål om nedsættelse af ydelser. Andre påstande om, at en lejers rettigheder er blevet krænket, f.eks. brud på en lejekontrakt, tilbagebetaling af depositum og chikane, er spørgsmål, som retten skal afgøre. Lejerne kan generelt selv klare at indgive de fleste andragender til nævnet. Rent Board rådgiver lejere om San Franciscos lejeres rettigheder i henhold til forordningen, men det stiller ikke en advokat til rådighed for nogen part og giver heller ikke juridisk rådgivning.
Tilladt lejeforhøjelse
For enheder, der er omfattet af lejeforordningen, er den årlige tilladte lejeforhøjelse fra 1. marts 2019 til 29. februar 2020 på 2,6 %. En lejers husleje kan kun forhøjes én gang inden for en tolvmåneders periode. Denne procentsats ændres hvert år på grundlag af forbrugerprisindekset (CPI). I nogle tilfælde kan huslejen hæves ud over den tilladte stigning. Udlejere, der ikke har forhøjet huslejen, kan gemme forhøjelser for at opkræve dem på et senere tidspunkt og kan gemme huslejen tilbage til 1982. Forhøjelser, der kan opspares, skal ikke godkendes af bestyrelsen i lighed med forhøjelser som følge af udgifter til kapitalforbedringer eller øgede drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Lejerne kan indgive et andragende til huslejenævnet, hvis de mener, at deres husleje er blevet forhøjet ud over det tilladte beløb.
Generelt er der ingen grænse for, hvor meget husleje en udlejer først må opkræve af lejeren, når han udlejer en ledig lejlighed. Og lejerne skal være opmærksomme på, at i henhold til en statslov, Costa-Hawkins Rental Housing Act, kan de fleste enfamiliehuse og ejerlejligheder være undtaget fra huslejeforordningens begrænsninger for huslejeforhøjelser, men ikke fra bestemmelserne om retfærdig udsættelse.
Grund til udsættelse
Næsten alle beboelsesejendomme i San Francisco er beskyttet af San Francisco Rent Ordinance’s retfærdige udsættelsesbeskyttelse, uanset antallet af enheder i bygningen eller bygningens opførelsesdato. Også ejendomme, der tidligere har fået godkendt et andragende om væsentlig istandsættelse for at undtage bygningen fra forordningen, har nu udsættelseskontrol.
Lejere, der er beskyttet af San Francisco Rent Ordinance, kan ikke udsættes fra deres lejlighed, medmindre udlejeren har en gyldig grund til at gøre det i henhold til loven.
I San Francisco er der femten gyldig grunde til udsættelse; disse omfatter grunde med og uden skyld. Nogle af de almindelige grunde er, at lejeren ikke har betalt husleje, har misligholdt en lejekontrakt, forårsager ulemper eller bruger lejligheden ulovligt. Ejerindflytningsudsættelser (en udlejer eller dennes familie søger at flytte ind i lejligheden) og Ellis Act-udsættelser (udlejeren ønsker at fjerne lejligheden permanent fra udlejningsmarkedet) er almindelige grunde til udsættelse uden skyld.
Uretmæssig udsættelse
En alt for almindelig overtrædelse af lejerens rettigheder, en uretmæssig udsættelse, forekommer, når en udlejer ulovligt tvinger en lejer til at flytte ud af en lejebolig med huslejeregulering. Der kan være tale om enten en permanent eller midlertidig udflytning. Udlejere kan udsætte lejere uretmæssigt på mange måder. En udlejer kan blive dømt ansvarlig for den tabte lejeværdi af den lejekontrollerede enhed, flytteomkostninger og lovbestemte flyttegebyrer samt følelsesmæssig lidelse. I henhold til San Franciscos huslejeforordning tredobles skadeserstatningerne også.
Ejer Indflytning
Ejer Indflytningsudsættelse er en af de retfærdige udsættelser, der er opført i San Francisco Rent Ordinance, og det er en af de mest misbrugte retfærdige årsager til udsættelse i San Francisco. Der er strenge lovbestemte krav, som en udlejer skal følge for at foretage en OMI-udsættelse, og lejerne skal have udbetalt flyttegodtgørelse.
Reparationer/Beboelighed
Udlejere er forpligtet til at foretage alle nødvendige reparationer for at sikre, at en lejebolig er beboelig, og for at overholde statslige og lokale bygge- og sundhedsbestemmelser.
Ellis Act
En Ellis Act-udsættelse er en af de retfærdige udsættelser, der er opført i San Franciscos huslejeforordning. En Ellis Act-udsættelse er, når lejere udsættes, fordi udlejeren fjerner alle enheder i bygningen fra lejemarkedet. Der er strenge lovbestemte krav, som udlejeren skal følge for at foretage en Ellis Act-udsættelse, og der kræves betaling af flyttegodtgørelse til lejerne.
Illegal Unit
Lejlighedskontrollerede jurisdiktioner anerkender, at disse enheder fortjener særlig beskyttelse. En lejer, der bor i en ulovlig enhed, tror måske, at han/hun ikke har nogen rettigheder, men ulovlige enheder er faktisk omfattet af SF’s huslejeforordning. En udlejer kan ikke hæve huslejen mere end det tilladte beløb, og lejeren kan ikke blive smidt ud uden en god grund i henhold til huslejeforordningen.
Lydelige naboer
Udstændig kontinuerlig støj kan påvirke en persons helbred og velbefindende. Underforstået i alle lejemål i Californien er der en aftale om “quiet enjoyment”. Udlejere har pligt til at sikre, at lejerne kan have deres lejemål fredeligt og uden forstyrrelser, og i ekstreme tilfælde kan de tage skridt til at smide generende lejere ud for at afhjælpe generne.
Chikane fra udlejers side
Udlejere kan ikke chikanere lejere ud af deres hjem. Det er måske nok udlejers ejendom, men det er lejerens hjem. Udlejers chikane kan være vanskelig at bevise, men der er skridt, som en lejer kan tage for at dokumentere chikanen for i sidste ende at holde udlejeren ansvarlig.
Naboforstyrrelser
Naboforstyrrelser er almindelige i tæt befolkede byer. Det kan også være frustrerende at have et problem med naboen eller en anden lejer i din bygning, men det er ikke al generende adfærd fra en nabo, der er generende. Find ud af, hvad en plage er, og hvad du kan gøre ved det.
Boligdiskrimination
Der findes føderale, statslige og kommunale love, der forbyder boligdiskrimination. Boligdiskrimination finder sted, når en person eller en gruppe behandles negativt på grund af en juridisk beskyttet egenskab som f.eks. race, køn, religion, familiestatus eller handicap. Loven i San Francisco tilføjer yderligere kendetegn som f.eks. kønsidentitet, højde og vægt til listen. Diskrimination kan findes overalt, lige fra en udlejers åbenlyse fordomsfulde handlinger til en onlineannonce for en udlejningsejendom.
Rygning
Generelt har udlejere ret til at forbyde rygning af cigaretter eller andre tobaksvarer i og omkring en udlejningsejendom, så længe det er skrevet ind i lejekontrakten. Mange lejekontrakter forbyder rygning af enhver art, herunder cigaretter, e-cigaretter og marihuana. Men lejere kan have rettigheder vedrørende medicinsk marihuana. Lejere har også rettigheder med hensyn til passiv rygning.
Her er vi for at hjælpe
Kontakt os
Medlejer (efterfølgende beboer)
Hvis du er en oprindelig lejer i henhold til lejekontrakten, kan din udlejer ikke hæve din husleje, blot fordi de andre oprindelige lejere forlader lejemålet. Men hvis du ikke er den oprindelige lejer og er flyttet ind i et allerede eksisterende lejemål, afhænger det af flere vigtige kendsgerninger, om du har beskyttelse mod huslejetærsklen. Nogle af de vigtigste spørgsmål, der skal besvares, er bl.a. følgende: Ved udlejeren, at du bor i lejligheden, har udlejeren accepteret direkte huslejebetalinger fra dig, flyttede du ind før den 1. januar 1996, har udlejeren rettidigt givet dig en 6.14-meddelelse, og har udlejeren rettidigt hævet huslejen.
Immigrationsstatus
I oktober 2017 blev Immigrant Tenant Protection Act vedtaget for at forhindre udlejere i Californien i at forskelsbehandle lejere og potentielle lejere på grund af deres immigrationsstatus. En udlejer, der overtræder Immigrant Tenant Protection Act, kan blive holdt ansvarlig for en civil bøde på op til 2.000,00 dollars plus seks til tolv gange den månedlige leje.
Slid og slid
De fleste tvister om depositum kommer ned på, hvad der udgør “normal slid og slitage”. Når en lejer flytter ud af en lejlighed, kan udlejeren trække fra en lejers depositum for at udbedre skader på lokalerne, som er forårsaget af lejeren, men kun for skader, der går ud over slid og ælde. En lejer bør i begyndelsen af sit lejemål forstå, hvad der præcist betragtes som “almindelig slitage”.
Kriminalitetsforebyggelse
Udlejer har pligt til at træffe rimelige foranstaltninger for at beskytte lejerne mod andres forudsigelige kriminelle handlinger. Kriminelle handlinger kan omfatte adfærd som f.eks. overfald, batteri, røveri, mord, voldtægt, narkotikamisbrug og tingsskade. Når en udlejer undlader at udvise rimelig omhu for at beskytte sine lejere, kan han holdes ansvarlig for tredjemands uagtsomme eller forsætlige kriminelle adfærd
Sikkerhedsstillelse
Lejere bør foretage en inspektion af lokalerne før indflytning og før udflytning. Udlejer kan fratrække fra sikkerhedsstillelsen for “almindelig slitage”, men skal skriftligt redegøre for disse fradrag. Derudover har lejeren ret til at få sit depositum tilbage enogtyve (21) dage efter udflytning. Hvis en udlejer tilbageholder en lejers depositum i ond tro, kan han være ansvarlig for depositumbeløbet og op til det dobbelte af depositumbeløbet.