Med virkning fra fredag den 1. januar øger lovforslag 1885 fra forsamlingen den mængde egenkapital i hjemmet, der er beskyttet mod kreditorer, hvilket sandsynligvis forhindrer flere ejere i at miste deres hjem ved konkurs.
Den nye beskyttelse af hjemmet starter ved en bundgrænse på 300.000 dollars og et loft på 600.000 dollars. Den tidligere homestead fritagelse varierede fra $ 75.000 for singler, $ 100.000 for et ægtepar og $ 175.000 for seniorer og handicappede.
Loven, som baserer fritagelsen på et amts årlige medianpris for enfamiliehuse, citerer ikke den datakilde, der vil bestemme baseline. Fra januar 2022 vil fritagelsen blive justeret for inflation baseret på ændringer i Californiens forbrugerprisindeks.
Los Angeles og Orange Counties med høje omkostninger vil falde ind under egenkapitalloftet på 600.000 dollars. Riverside County vil være et anslået $ 400,000 og San Bernardino County omkring $340,000.
Den store idé bag homestead exemption er at hjælpe boligejere med at holde deres primære bolig sikker ved at placere den uden for rækkevidde af konsekvenserne af økonomisk uheld.
Når man har indgivet en konkursbegæring efter kapitel 7 for at få gæld frigjort, vil en af retten udpeget konkursforvalter vurdere dollarværdien af en skyldners aktiver og finde ud af, hvad der er til rådighed til at afvikle og betale kreditorerne.
Lad os sige, at et hjem i Los Angeles er 1 million dollars værd. Pantebrevet er $400.000 med $600.000 i egenkapital. Så længe en boligejer bor i boligen før en konkursbegæring, er boligen beskyttet mod kreditorer.
Der er mere i formlen i noget, der kaldes “realiserbar egenkapital”, ifølge den Irvine-baserede konkursadvokat Michael Nicastro. Det er den reelle markedsværdi minus 6-8% for omkostningerne ved et salg, eventuelle kapitalgevinstskatter, der måtte være skyldige, pantebreve, minus homestead exemption.
For eksempel, lad os sige, at et hjem i Orange County var 1,2 millioner dollars værd med en egenkapital på 700.000 dollars og en pantebrevspant på 500.000 dollars. Hvis man antager en salgspris på 7% eller $ 84.000, en kapitalgevinstskat på $ 50.000, et pant på $ 500.000 og din homestead-frihed på $ 600.000, så bliver det i alt $ 1.234.000. Din egenkapital i hjemmet er beskyttet mod kreditorer, og du ville ikke blive tvunget til at sælge dit hjem.
Lad os bruge det samme eksempel som ovenfor, men pantet er på $250.000 i stedet for $500.000. I dette tilfælde er den yderligere egenkapital ud over homestead exemption protection ($84.000 omkostninger ved salg, $50.000 kapitalgevinster, $250.000 pant plus $600.000 homestead equity) $1.200.000 minus $984.000 eller $216.000 i yderligere aktiver.
I det tilfælde ville kurator sandsynligvis sælge hjemmet og bruge de $216.000 til at uddele til kreditorerne. Homestead-beløbet på 600.000 $ skal geninvesteres i en anden homestead (primær bolig) inden for seks måneder ifølge Nicastro.
Nogle realkreditinstitutter vil overveje et nyt købslån til en låntager en dag efter konkursens udskrivning. Lad os sige, at en låntager har 600.000 dollars fra konkursforvalteren og ønsker et hjem til 900.000 dollars efter at være blevet tvunget til at sælge et hjem til 1,2 millioner dollars. Hvis køberen har en troværdig, dokumenterbar historie bag disse økonomiske problemer, vil lånet sandsynligvis blive godkendt.
95 procent af boligejerne indgiver ikke en erklæring om Homestead, ifølge Glenn Awerkamp, titelchef hos Lawyers Title.
Den foreløbige ændring af ejerskab formular kan antyde Homestead, men tag ikke en chance, siger Nicastro. Indgiv formularen selv.
Du kan få denne formular fra et lokalt titelfirma. Den skal være notariedokumenteret og registreret i dit amtsregisterkontor for at være gyldig. Eksklusive notargebyrer anslog Orange County Clerk Recorders Office gebyrerne til 85 til 88 dollars.
Riverside-baserede konkursadvokat Scott Talkov ser den øgede homestead exemption som en håndsrækning til skyldnere og boligejere og et stort tab for kreditorerne.
“Skyldnere kan nu sælge alle deres aktiver lige før konkursen, betale deres realkreditlån ned, så længe egenkapitalen ikke overstiger det fritagne beløb, og indgive konkursbegæring på den resterende gæld,” siger han. “Denne strategi er kendt som fritagelsesplanlægning, hvorved skyldnere konverterer ellers ikke-fritagne aktiver til fritagne aktiver. Dette vil blive endnu mere udbredt, efterhånden som egenkapitalen i hjemmet bliver den statsbeskyttede sparegris, som kreditorerne ikke kan røre.”
Mit råd til dig: Søg juridisk vejledning hos en konkursadvokat, før du går denne vej.
Hypotheksrenter
Freddie Mac rate news: Den 15-årige faste rente lå i gennemsnit på 2,17%, den 11. rekordlave og to basispoint lavere end i sidste uge. Den 30-årige faste rente lå i gennemsnit på 2,67%, hvilket var et basispoint højere end i sidste uge.
Mortgage Bankers Association var lukket og rapporterede ikke om denne uges låneansøgningsvolumen.
Bottom line: Hvis man antager, at en låntager får den gennemsnitlige 30-årige faste rente på et overensstemmende $ 548,250-lån, var sidste års betaling en forbløffende $ 315 mere end denne uges betaling på $ 2,215.
Hvad jeg ser: Lokalt kan velkvalificerede låntagere få følgende fastforrentede realkreditlån med 1-punkts omkostninger: Lokalt kan velkvalificerede låntagere få følgende fastforrentede realkreditlån med 1-punkts omkostninger: En 30-årig FHA til 2,25%, en 15-årig konventionel til 1,99%, en 30-årig konventionel til 2,375%, en 15-årig konventionel høj balance ($ 548.251 til $ 822.375) til 1,99%, en 30-årig konventionel høj balance til 2.375% og et jumbo 30-årigt fast lån til 2,75%.
Bemærk: Det 30-årige FHA-konforme lån er begrænset til lån på $477.250 i Inland Empire og $548.250 i LA og Orange counties.
Ugens låneprogram for øjenfangere: En 15-årig, fast til 2,25% uden omkostninger.
Jeff Lazerson er en realkreditmægler. Han kan kontaktes på 949-334-2424 eller [email protected]. Hans hjemmeside er mortgagegrader.com.