Når vand forårsager ejendomsskader – f.eks. oversvømmede kældre, sammenstyrtende støttemure eller våde haver – opstår der ofte uoverensstemmelser mellem naboer. Men de juridiske spørgsmål kan være lige så mudrede som rodet i din baghave.
Overfladevandafstrømning og oversvømmelser
Som hovedregel er en nabo ikke ansvarlig for skader, der er forårsaget af de naturlige forhold på jorden. Hvis jorden ligger på en sådan måde, at en bestemt mængde vand hvert år løber ud i din baghave fra regn, der løber fra din nabos ejendom, er det juridisk set ikke din nabos skyld. Men hvad nu, hvis din nabo anlægger sin ejendom på en sådan måde, at mængden af vand, der løber ind i din have, fordobles hvert år? Din nabo vil sige, at ændringen stadig skyldes den naturligt forekommende regn og ikke hans landskabspleje. Men du ville nok foretrække at tage hensyn til din nabos handling. Det viser sig, at der er tre forskellige ansvarsregler for situationer som denne.
Reglen om rimelighed. I de fleste stater er naboen, når en nabo ændrer jorden, og der opstår skade på en anden nabo, ansvarlig for skaden, hvis ændringen var “urimelig”. Hvis du sagsøger en nabo for en skade, du har lidt, vil dommerne kræve beviser for, at naboen gjorde noget urimeligt, som ændrede den naturlige tilstand og forårsagede din skade.
Den “fælles fjende”-regel: De lavere grundejere skal være på vagt. Tidligere behandlede mange domstole overdrevent regnvand som en “fælles fjende”, der skader ejendommen på vilkårlig vis. I henhold til denne teori blev det forventet, at du skulle træffe foranstaltninger til at beskytte din egen ejendom mod vand, der løb hen over jorden. Selv hvis en nabo, der boede højere oppe, afledte vand for at forhindre oversvømmelser og lagde det på dig, forventedes det, at du beskyttede dig selv mod det ekstra vand.
Heldigvis for lavere grundejere har den håndfuld stater, der stadig følger reglen om den fælles fjende – herunder Montana, New York og District of Columbia – ændret den. Disse stater tillader kun en grundejer at aflede vagabonderende overfladevand, hvis arbejdet ikke er usædvanligt eller ekstraordinært, og hvis grundejeren udviser rimelig omhu for at undgå at beskadige tilstødende ejendom.
Den “civilretlige” regel: Øvre grundejere pas på. En række stater følger en regel, som i teorien er det modsatte af reglen om den almindelige fjende. Den civilretlige regel går ud på, at hvis en person ændrer den naturlige strømning af overfladevand på en måde, der skader brugen og nydelsen af en anden ejendom, vil den pågældende person være ansvarlig for denne skade. I modsætning til reglen om den fælles fjende, som kræver, at de nederste grundejere skal klare sig selv, holder den civilretlige regel de øverste grundejere ansvarlige for eventuelle skadelige ændringer i afstrømningsmønstrene.
Lige med reglen om den fælles fjende anvender staterne imidlertid ikke længere denne regel i sin strengeste form. Staterne har udviklet modifikationer og undtagelser og vurderer nu ofte begge parters adfærd, før de pålægger den øverste grundejer regningen. Californien forventer f.eks., at begge parter handler rimeligt, hvilket omfatter den nederste grundejers pligt til at træffe beskyttelsesforanstaltninger.
Vandskader forårsaget af uforsigtighed
Hvis din nabo handler urimeligt eller uforsigtigt med vand på sin egen ejendom på en måde, der forårsager vandskader på din ejendom, kan du sagsøge om erstatning for dine tab og også bede retten om at beordre naboen til at stoppe handlingen.
De almindelige syndere af denne type vandskader omfatter haveslanger eller sprinklere, der efterlades i for lang tid, og vandrør, der bliver tilstoppet, bliver gamle, lækker, revner eller fryser til. Ejere er ansvarlige for deres rør og for de skader, de kan forårsage, selv om røret bare bliver slidt eller fryser i koldt vejr. Trærødder, herunder rødder fra naboejendomme, kan også beskadige rørene. Ligesom ejere af ejendomme er ansvarlige for skader forårsaget af deres ødelagte rør, kan ejere af træer være ansvarlige for skader forårsaget på andres ejendom af deres træers grene eller rødder. (For yderligere oplysninger, se nabostridigheder om træer.)
Hvad den skyldige nabo skal betale
Hvis en nabo er juridisk ansvarlig for vandskader, som du lider, kan du være berettiget til noget af eller alt af følgende:
- erstatning for udgifter til reparationer og udskiftning
- erstatning for udgifter som f.eks. at skulle bo på motel
- erstatning for lægeudgifter
- erstatning for psykisk lidelse, hvis du har lidt en underliggende fysisk skade
- strafferetlig erstatning, hvis naboen har handlet ondskabsfuldt.
Dommere beordrer også ofte, at problemerne skal udbedres, hvis det ville være nemt og billigt at udbedre dem. Udskiftning af en nedløbsrør, fjernelse af affald eller rensning af et afløb skaber kun en meget lille byrde for en ejer af en ejendom. Dommere er mindre tilbøjelige til at beordre nogen til at fjerne en støttemur, genanlægge landskabet på ejendommen eller lave en grøft om.
Husejernes forsikring
Forsikring i sager om vandskader er vanskelig. Hvis vandet kommer ind i dit hjem fra en indvendig kilde – f.eks. fra et rør i byhuset ved siden af – bør din almindelige forsikring for husejere komme i spil. Kontakt din agent; dit selskab kan betale for dine skader og derefter gå efter den, der har forårsaget dem, for at få dem tilbagebetalt.
Hverimod, når skaden kommer fra udefrakommende opstigende vand, har du måske brug for en oversvømmelsesforsikring, selv om din nabos handling har forårsaget problemet. Hvis problemet i det mindste delvist blev forårsaget af en nabo, kan din nabos selskab meget vel betale dig direkte. Naboens forsikringsselskab vil måske også bede din nabo om at afhjælpe problemet – eller risikere at få sin forsikring annulleret.