FAYETTEVILLE — De rettigheder, som lejere har i Arkansas, kan tælles på én hånd, selv om der mangler et par fingre.
“Der er stort set kun tre rettigheder,” fortalte Samantha Higgins, assisterende direktør for Off-Campus Student Services, de studerende på University of Arkansas under en præsentation for nylig. “Retten til at have eneretten til at have ejendommen i sin besiddelse. Det betyder, at når du underskriver en lejekontrakt, siger udlejeren eller ejeren ja, jeg ejer dette, men du skal bebo det. Den anden er at nyde ejendommen i ro og orden og derefter ikke at blive låst ude ved hjælp af selvhjælpsmetoder. Så hvis du bliver smidt ud – hvis du kommer bagud med huslejen – kan udlejeren ikke ændre dine låse, de kan ikke fjerne din dør, de kan ikke gøre noget i den retning. De er nødt til at gå gennem den juridiske udsættelsesproces, og det er din ret som lejer.”
Nogle grundlæggende oplysninger for lejere
– Arkansas er den eneste stat i landet, hvor udlejere ikke er forpligtet til at stille en beboelig bolig til rådighed. Udlejere er heller ikke forpligtet til at foretage reparationer, medmindre det er angivet i lejekontrakten. Lejerne kan ikke tilbageholde huslejen af nogen som helst grund.
– Lejekontrakter kan være lange og fyldt med forvirrende juridisk jargon. Sørg for at læse en lejekontrakt helt igennem, inden du underskriver den. Sørg for, at du vil kunne blive i boligen i hele lejekontraktens løbetid – normalt er den eneste mulighed for at komme ud af en lejekontrakt aktiv militærtjeneste.
– De fleste udlejere opkræver et depositum til dækning af skader ud over normal slitage for den tid, du indtager boligen. Hvis en udlejer ejer seks eller flere ejendomme, kan sikkerhedsdepotet ikke overstige to måneders husleje. Lejerne har ret til at få deres depositum tilbage senest 60 dage efter, at lejemålet er ophørt, minus et eventuelt beløb, der er trukket fra til reparationer. Lejerne skal modtage en liste over de udførte reparationer og deres omkostninger.
– Lejerne kan blive smidt ud for manglende betaling af husleje, ophold i boligen efter lejekontraktens udløb eller andre overtrædelser af lejekontrakten. Arkansas har både civile og strafferetlige udsættelser. Hvis du er bagud med huslejen, kan du få en meddelelse om manglende rømning og skal forlade ejendommen inden for 10 dage, ellers kan du få en strafferetlig anklage.
Kilde: Det er derfor, det er meget, meget vigtigt at læse din lejekontrakt, for i sidste ende, hvis det ikke står der, er det alt, hvad du er garanteret, og det er ikke meget,” sagde hun. “Mundtlige lejekontrakter og mundtlige aftaler er bindende i staten Arkansas, men vi går altid, altid ind for, at du skal have en skriftlig lejekontrakt og have alt, hvad din udlejer lover dig, på skrift, fordi det kan blive til en han sagde, hun sagde-sag, og det ender som regel ikke godt. Hvis det ikke er skrevet i lejekontrakten, skal du ikke regne med, at det sker.”
Den statslige repræsentant Greg Leding, D-Fayetteville, har i seks år arbejdet for at få vedtaget lovgivning, der giver lejere flere rettigheder. Ingen er kommet ud af udvalget. Lovgiverne vedtog en ny kriminel udsmidningslov i sidste session for at erstatte en lov, der blev fundet forfatningsstridig.
“Det er ikke nødvendigvis, at det er en af de værste love, det er, at vi ikke har nogen love,” sagde Leding. “Vores stat er den eneste i landet, der ikke har en garanti for beboelighed, hvilket betyder, at en uagtsom udlejer bevidst kunne udleje dig et usikkert rum. Vi er også den eneste stat i landet, hvor man kan blive smidt i fængsel for at undlade at betale sin husleje. En lejer har praktisk talt ingen rettigheder overhovedet her i Arkansas.”
Leding sagde, at omkring en ud af tre indbyggere i Arkansas lejer sig ind, ca. 960.000 mennesker. Higgins sagde, at omkring 20.000 studerende bor uden for campus og anslået 80 procent af disse lejer. Procentdelen af mennesker, der lejer i Northwest Arkansas var på 37 procent af alle besatte boligenheder i 2015, der var op fra 33 procent i 2010, ifølge data fra det amerikanske Census Bureau.
“Jeg vil fortsætte med at forsøge, så længe jeg er i den lovgivende forsamling. Den næste mulighed vil ikke være før den næste session i januar 2019,” sagde Leding.
“Jeg vil gerne gøre det klart, at jeg tror, at de fleste udlejere, 98 eller 99 procent af alle udlejere, er gode mennesker, der gør det rigtige for deres lejere, og der er absolut dårlige lejere, der bare river ejendommen ned, men jeg tror ikke, at det er en begrundelse for at have landets dårligste love.”
LANDLORDS
Higgins sagde, at de store lejlighedskomplekser, der skyder frem omkring Fayetteville, for det meste er ejet af interesser uden for staten, der er vant til at operere over det minimum, der kræves i Arkansas, og som normalt tilbyder flere faciliteter. De store komplekser reparerer bare alt, hvad der går i stykker, fordi de har så stort et budget. Lindsey Management er den største lokale ejer med 10.000 enheder i det nordvestlige Arkansas.
“Deres lejemål er normalt ret gode,” sagde Higgins. “De fleste af dem siger, at vi vil reparere alt undtagen udskiftning af pærer. Jeg mener, du indsender en anmodning om vedligeholdelse for noget, og de vil reparere det.”
Det er normalt udlejere, der ejer et par ejendomme, der har tendens til at holde lejere til et minimum, sagde Higgins.
“Jeg har haft problemer med folk, der har forsøgt at fortælle studerende, at du skylder $ 2,000 i skader, og den regning, som de forsøger at levere, er ligesom tre år gammel. De håber bare, at man ikke læser det med småt,” sagde Higgins. “Så de mennesker, der virkelig forsøger at udnytte lejere, vil være en slags små udlejere, en slags mor og far udlejere. Eller dem, der skal købe en ny AC-enhed til dig, det er en stor udgift for dem.”
“Det meste af tiden, når jeg taler med en studerende, og de har problemer eller har et problem, er det fordi lejer er forkert på den, lejer har overtrådt lejekontrakten”, sagde Higgins. “Jeg ved, at det har været lidt skræmmende, der er blevet lavet dokumentarfilm om staten Arkansas, og hvor dårlige vores rettigheder er, og hvor dårlige vores love er til fordel for udlejeren, men helt ærligt, i dette område har vi ikke den slags problemer.”
Jerry Allred, der har drevet Allred Property Management i de sidste 30 år, sagde, at hans firma administrerer og vedligeholder omkring 350 huse og 450 lejlighedsenheder i Benton og Washington counties.
“De er alle gebyradministrerede, vi opkræver ejeren et gebyr for at gøre alt,” sagde Allred. “Det er over det hele, fra folk, der har 60 huse eller enheder ned til folk, der kun har et. De fleste af vores kunder er uden for staten. For vores ejere er huslejen for det meste af tiden deres realkreditlån, og når lejeren ikke betaler, bliver vi ikke betalt, og realkreditlånet bliver ikke betalt.”
Allred sagde, at mens statslove kan være få, er udlejere forpligtet til at følge et væld af føderale boligregler.
Han nævnte et par eksempler. I det sidste år ændrede den føderale lov sig for at forbyde diskrimination mod en person med en forbryderisk dom på sin rekord, sagde han. Et andet eksempel er en bekendtgørelse fra Fayetteville, der forbyder, at mere end tre ubeslægtede personer bor sammen.
“Det er godt, men den føderale lovgivning siger, at man måske overtræder ægteskabelig status eller aldersdiskrimination. Hvis du siger, at du ikke vil have studerende, kan det blive fortolket som aldersdiskrimination,” sagde Allred. “Selv om Fayetteville har en lov, tror jeg, at det er en bøde på 100 dollars, mens den føderale lov er en bøde på 10.000 dollars. Så hvilken af dem vil du overtræde.”
Allred sagde, at enkeltpersoner har sværere ved at håndtere deadbeats end administrationsselskaber.
“Mange af de individuelle ejere, de har ikke mulighed for at trække kreditrapporter. Så mange af de mennesker, der bliver smidt ud fra andre steder, leder de efter den enkelte familie, den mom and pop,” sagde Allred. “Selv om vi har forståelse for deres personlige udfordringer, skal de stadig betale deres husleje. Mens de med en individuel ejer kan spille på deres sympati mere, end de kan med os.”
LÆGERE
Foråret er traditionelt lejlighedsomsætningssæsonen i Northwest Arkansas, især blandt universitetsstuderende, der underskriver nye lejekontrakter eller skifter adresse, ifølge brancheinsidere.
Meg Austin, en universitetsstuderende, lejede fra en ven af familien i seks eller syv måneder, før hun flyttede ind i en lejlighed i et lille kompleks på egen hånd. Austin sagde, at hun kun har haft positive oplevelser som lejer i Fayetteville.
“Jeg har hørt skrækhistorier om folk, der forsøger at få folk til at udføre vedligeholdelsesarbejde og den slags ting, men jeg har været meget heldig og meget taknemmelig for de gode oplevelser, jeg har haft,” sagde Austin. “Den, jeg har nu, er to soveværelser, den har alle faciliteter, vaskemaskine, tørretumbler er inkluderet, hvilket er meget praktisk. Jeg lejede et lille hus med en værelseskammerat før det, og det var også meget fint, meget velindrettet og meget velholdt.”
Higgins sagde, at der er nogle grundlæggende kendsgerninger for lejere, såsom at kun personer på lejekontrakten kan indtage lejligheden.
Udlejer har også ret til at komme ind for at inspicere, for at foretage reparationer, for at foretage forbedringer, for at kontrollere potentielle ulovlige aktiviteter eller for at vise lejligheden til en potentiel køber eller en person, der skal flytte ind, efter at du er flyttet ud, sagde Higgins. De fleste lejekontrakter vil sige noget i retning af ret til adgang inden for rimelige timer, og nogle lejekontrakter siger, at du får 24 timers varsel om, at de kommer. Men hvis der ikke står det i lejekontrakten, kan de bogstaveligt talt komme ind når som helst.
En udlejer skal garantere en lejer rolig nydelse af ejendommen, men det kan afhænge af de andre beboere i bygningen eller komplekset, sagde Higgins. Men hvis naboerne holder fester, og en udlejer ikke gør noget for at stoppe det, kan det være grund til at bryde en lejekontrakt.
Mens udlejeren ikke behøver at holde hjemmet rent og beboeligt for en lejer, skal hun holde det rent og i den tilstand, hun fandt det i for udlejeren, sagde Higgins.
“Hvis du fandt det med en halv væg mangler, kan du returnere det med en halv væg mangler, men du kan ikke gøre det værre, end hvordan du fandt det,” sagde hun.
En lejer kan dog blive smidt ud, hvis han gør overdreven skade på lejligheden, selv om det er et uheld, som f.eks. en fedtbrand, og det brænder en af væggene ned, sagde Higgins.
Udlejer behøver ikke at foretage reparationer, hvis det ikke er opført i lejekontrakten, sagde hun. Hvis en udlejer foretager en reparation, skal den være sikker og korrekt.
En masse lejlighedskomplekser vil ikke rydde sne og is på parkeringspladser, trapper og fortove, fordi hvis de ikke gør noget, er det ikke deres skyld, hvis nogen glider og falder, sagde Higgins. Hvis de rydder det, og nogen falder, er det udlejerens ansvar.
Større studieboligkomplekser, der udlejer pr. soveværelse, har ikke nødvendigvis sikkerhedsdepoter, men konventionelle lejligheder, duplexer, byhuse, almindelige enfamiliehuse har det stadig, sagde Higgins. Hvis en udlejer ejer eller administrerer mere end seks ejendomme, kan han ikke opkræve et depositum på mere end to måneders leje, og han skal give depositummet tilbage inden for 60 dage, minus en specificeret liste over, hvad han opkrævede lejer for. Han kan ikke bare sige, at han beholder 200 dollars til reparationer.
Hvis en lejer ikke får sit depositum tilbage, kan han sagsøge for det dobbelte af depositummet plus gebyrer og omkostninger, sagde Higgins.
VEDSÆTTELSE
Arkansas er den eneste stat, der har en strafferetlig lov om udsættelse, ifølge Allred. Når en lejer indtager en ejendom og nægter at betale husleje, begår lejeren en forbrydelse i Arkansas ved at stjæle fra udlejeren. Det betragtes som et civilretligt anliggende i alle andre stater. Arkansas har også en lov om civil udsættelse.
Allred sagde: “Jeg tror, at vi sidste år kun foretog syv udsættelser i alt, hvor vi måtte gå gennem alle retssystemerne, men meget af det skyldes, at vi laver så meget screening på forhånd.”
Civil udsættelse er meget forskellig fra kriminel udsættelse. Civil udsættelse gør det muligt for udlejeren at påbegynde udsættelsen på grund af enhver væsentlig overtrædelse af lejekontrakten eller lejeaftalen og giver mulighed for at opkræve huslejerestancer, advokatsalærer, erstatning for skader på ejendommen og andre civile retsmidler.
Kriminel udsættelse giver kun udlejeren mulighed for at tage sin ejendom i tilfælde af, at en lejer er bagud med huslejen. Civil udsættelse tager generelt kortere tid end strafferetlig udsættelse.
Den strafferetlige udsættelse begynder med en 10-dages meddelelse om at rømme lejemålet og en erklæring fra udlejeren, som anklagemyndigheden bruger til at udstede en arrestordre på lejeren. Når arrestordren er forkyndt, fastsættes en retsdato, der afholdes en høring, og lejeren afgiver en tilståelse. De eneste forsvarsmuligheder er, at lejen blev betalt, eller at lejeren flyttede ud. En skyldig tilståelse resulterer normalt i, at en dommer beordrer lejeren til at rømme lejemålet inden en bestemt dato. En lejer kan erklære sig uskyldig, men skal deponere det samlede beløb til retten og fortsætte med at deponere penge for hver yderligere dag, som lejeren bebor ejendommen, mens sagen verserer. Der afholdes en retssag, og hvis lejeren ikke har noget bevis for betalingen, taber han. Der er tale om en forseelse. Lejeren har 10 dage til at rømme ejendommen og kan få en bøde for hver yderligere dag, han opholder sig i ejendommen, eller blive fængslet i op til 90 dage. Hvis lejeren vinder, får han de penge, han har indbetalt til retten.
Civilretlig udsættelse, også kendt som ulovlig tilbageholdelse, er standardmetoden til at kræve ejendommen tilbage, hvis lejeren overtræder lejekontrakten. Civil udsættelse starter med en tre dages varsel om at rømme lejemålet. Hvis lejeren ikke forlader lejemålet, indgiver udlejeren en retssag med henblik på at opnå en rømningskendelse eller en besiddelsespåbud samt en dom for det skyldige beløb. Lejeren har fem dage til at svare og forklare, hvorfor han ikke bør udsættes, hvorefter der afholdes en høring. Hvis lejeren undlader at svare eller ikke har held til at overbevise dommeren, modtager udlejeren en kendelse om besiddelse, som skal forkyndes af sheriffen for at sætte lejeren ud af lejeren. Civil udsættelse giver udlejeren mulighed for at opnå en dom mod lejeren for skader forårsaget af brud på lejekontrakten, sagsomkostninger og advokatsalærer. Det giver også udlejeren mulighed for at beslaglægge lønninger eller tage andre skridt.
Allred sagde, at han typisk ikke forfølger kriminel udsættelse. En civil rømning kan løbe $ 800 med advokatomkostninger.
“Jeg har aldrig brugt det, fordi jeg vil have en dom, og når du bruger den kriminelle rømning, får du dem ud, men du får ikke nogen erstatning,” sagde han.
NW News on 05/07/2017