Et af de spørgsmål, vi ofte hører, er: “Hvad er en 1031-udveksling?” Som du måske ved, er en 1031-udveksling en fremragende investeringsstrategi, der giver mulighed for at udskyde kapitalvindingsskatterne på erhvervsejendomme. Få mere at vide her.
Typisk anvendes denne strategi ved salg af udlejnings- eller investeringsejendomme.
Hvorimod, når den er struktureret med vilje, kan en 1031-udveksling foretages på personlige ejendomme, herunder en metode, som kloge investorer kan bruge til lovligt at udskyde kapitalvindingsskatter på en personlig bolig.
Her er hvordan man udfører en 1031-udveksling på en personlig bolig.
Hvorfor 1031-udveksling på en primær bolig normalt ikke kan udføres
En standard 1031-udveksling giver investorer mulighed for at udskyde kapitalvindingsskatterne ved salg af en ejendom, hvilket giver enorme skattebesparelser for investorer. Det gør det også lettere at bruge gearing til at opgradere til en større eller bedre fungerende ejendom. Dette er en fantastisk investeringsstrategi til at diversificere din portefølje med en anden type ejendom eller til blot at vælge en investeringsejendom, som det er lettere at administrere.
Typisk udelukker IRS en 1031-udveksling på en primær bolig, da det ikke er en erhvervsejendom. Section 121 i Internal Revenue Code giver dog nogle situationer, hvor en 1031-udveksling på en primær bolig kan gennemføres.
Den særlige undtagelse, der gives af Section 121
Section 121 fastslår, at en personlig bolig kan fritages for kapitalvindingsskat gennem en 1031-udveksling, hvis en investor både har ejet ejendommen i mindst fem år og har boet i den i to ud af disse fem år. Dette er et ret teknisk begreb, så her er et eksempel:
En gevinst på $250/$500k er, hvad du kan tage som skattefri gevinst ved salg af en tidligere primær bolig. Enhver gevinst over og ud over dette tal ville være skattepligtig, og du ville udføre en 1031 for. Eksempel: Jeg ejer 5 enheder i et lejlighedskompleks og boede i den ene i 2 år af de 5, jeg ejede den. Jeg betalte 1 mio. USD for ejendommen (200 000 USD for hver enhed) og solgte den efter 5 år for 2 mio. USD (400 000 USD for hver enhed). Jeg kunne helt undgå at betale skat på den enhed, jeg brugte som primær bolig og beskytte de $ 400k, men ville være nødt til at udføre en 1031 for de resterende $ 1,6M.
Hvordan man kombinerer Section 121 med en 1031 Exchange
Planlægning for at udføre en 1031-udveksling på en primær bolig kræver en smule strategi og tid. For eksempel skal din primære bolig have fungeret som udlejningsejendom i omkring to år, før du beslutter dig for at sælge den. Du skal også vise, at du ikke bor på ejendommen og bevise, at du har brugt ejendommen til erhvervsformål for at være berettiget til udvekslingen.
Et vigtigt punkt at understrege er, at du skal kunne vise skattevæsenet, at du udlejede ejendommen til markedspris og aktivt bevise, at du boede et andet sted.
Et fint trick, du kan bruge, hvis du ejer mere end én bolig, er at bo i den ene bolig i en periode og derefter flytte til den anden og udleje den første. Da skattevæsenet kun tillader dig at have én primær bolig ad gangen, kan du gøre dette, så længe du kan bevise, at din primære bolig har ændret sig. Den første bolig kan derefter konverteres til en udlejningsejendom.
Du kan også konvertere en udlejningsejendom til en primær bolig – ved hjælp af en 1031-udveksling
En anden måde at håndtere en 1031-udveksling på en personlig bolig er at gøre det omvendte af den tidligere forklarede situation.
Skattevæsenet giver dig mulighed for at konvertere en ejendom, der tidligere blev brugt som udlejningsejendom, til en primær bolig og foretage en 1031-udveksling. For at få dette til at fungere skal du kunne vise, at du ikke har boet i ejendommen i mere end 14 dage ud af hver 12-måneders periode, og at ejendommen har været udlejet i mindst 24 måneder.
Dette kaldes kvalificeret brug, og for mange investorer gælder det ofte en sekundær “feriebolig”, der udlejes, mens ejerne bor i den primære bolig det meste af året. Det kan også gælde for ejendomme, der anvendes som AirBnB-udlejning.
Du skal bevise over for IRS, at ejendommen blev udlejet til markedspris. Det kan betyde, at der skal reklameres for ejendommen og opbevares bevis for, hvad de gældende priser var for en lignende ejendom. Du må heller ikke foretage nogen brugerdefinerede ændringer i lejemålet, som er til dit brug i denne periode.
To Wrap it Up
Den 1031-udveksling af en primær bolig, der er konverteret til en lejebolig eller omvendt, er en god investeringsstrategi, men det er også et kompliceret forehavende. Derfor er det stærkt anbefalet, at du samler dit team af professionelle rådgivere for at planlægge en vellykket 1031-udveksling på forhånd.