Et Letter of No Objection (LNO) er et juridisk dokument udstedt af Department of Buildings (DOB) i New York for at bekræfte den lovlige brug af en bygning, der er bygget før den 1. januar 1938.
Notatvis krævede New York Department of Buildings før den 1. januar 1938 ikke et Certificate of Occupancy for at bekræfte en ejendoms lovlige anvendelse. I tilfælde, hvor personer, der handler med fast ejendom, er bekymrede over lovligheden af den nuværende anvendelse af en bygning, der er bygget før 1938, udsteder Department of Buildings (DOB) et Letter of No Objection. Brevet betyder, at DOB ikke har nogen indvendinger mod den nuværende brug af bygningen, og at et Certificate of Occupancy ikke er nødvendigt.
Sådan får man et “Letter of No Objection.”
I løbet af de sidste ti år har ejendomme, der er bygget før 1938 på Upper Manhattan, i Harlem og i nogle områder i Brooklyn, oplevet en bemærkelsesværdig værdistigning. Dette har ført til en stigning i udstedelsen af “Letter of no objection” fra Department of Buildings (DOB). Stigningen fik DOB til at formalisere denne proces; det er dog stadig meget tidskrævende og dyrt.
Den gennemsnitlige omkostning for at indsamle og indsende alt det nødvendige papirarbejde til DOB er omkring $1500,00, og det tager normalt omkring 3-6 måneder for dig at få LNO-certifikatet.
Den hurtigste og mest praktiske måde at få et ‘Letter of No Objection’ på er at hyre en byggetilladelsesekspeditør til at gøre det på dine vegne.
Hvorfor er ‘Letters of No Objection’ vigtigt?
- Virke lovligheden af den påtænkte brug af ejendommen:
Hvis du har en bygning, der er opført før den 1. januar 1938, er det afgørende at få substantielle beviser for gyldigheden af din påtænkte brug af ejendommen. Ved at få et “Letter of No Objection” fra Department of buildings får du en juridisk bekræftelse på, at du lovligt kan bruge den pågældende bygning som tiltænkt.
- Opfyldelse af en købers, forsikringsselskabs eller långivers krav
Ejer af ejendommen kan også anmode om “Letter of No Objection” fra DOB på opfordring fra en potentiel køber. Hvis ejeren af ejendommen ønsker at bruge den som sikkerhed, kan långiveren desuden anmode om “Letter of No Objection”.
Hvis du har til hensigt at forsikre ejendommen, kan forsikringsselskabet have brug for ‘Letter of No Objection’ for at kunne behandle dækningen.
Bottom line:
Det er vigtigt at bemærke, at du kan få et ‘Letter of No Objection’ for en ejendom, der allerede har et Certificate of Occupancy.
Fors eksempelvis lad os sige, at en ejendom har et certifikat for beboelse, der angiver, at ejendommen er en to-familie-bolig, men den bruges i øjeblikket som en enfamilie-bolig. Du kan ansøge om en LNO, hvor DOB vil bekræfte, at de ikke har noget imod, at ejendommen anvendes som enfamiliehus.
Hvis du desuden planlægger at ændre anvendelsen fra en to-familie-bolig til en tre-familie-bolig, er du ifølge loven også forpligtet til at indsende de nye planer til DOB.