Hvad er automatiseret underskrivning?
Computergenererede beslutninger om underskrivning af realkreditlån er den mest almindelige måde at blive godkendt til et realkreditlån på.
Informationer fra en ansøgning om et realkreditlån (Fannie Mae-formular 1003) uploades til et automatiseret underwriting-system (AUS), som henter relevante data, f.eks. låntagers kredithistorik, og når frem til en logikbaseret lånebeslutning.
Automatiserede underwriting-maskiner kan give næsten øjeblikkelige lånegodkendelser eller afslagsbeslutninger baseret på de oplysninger, der er indsendt til systemet.
Implementering af automatiserede underwriting-systemer sparer fagfolk inden for boliglån en betydelig mængde tid, da manuel underwriting kan tage op til 60 dage at gennemføre.
Ud over tidsbesparelserne er automatiseret underwriting at foretrække, fordi det er baseret på algoritmer, hvilket eliminerer menneskelig bias.
Find den rigtige långiver. Find det rigtige lån. Få hjælp nu!
Fannie Mae – Desktop Underwriter (DU)
The Federal National Mortgage Association (FNMA) er kendt af de fleste som Fannie Mae. Fannie Maes mission er at skabe minimumsudlånsstandarder og likviditet i realkreditsektoren ved at opkøbe værdipapirer med pant i fast ejendom for at frigøre kapital til långivere, som derefter kan vende om og låne ud igen.
For at skabe ensartethed i kvaliteten af boliglån har Fannie Mae udviklet et sæt standarder for underwriting-retningslinjer, der vejleder långivere om, hvordan de bedst vurderer risikoen, så muligheden for misligholdelse reduceres til et forudsigeligt niveau.
Branchens standard for underwriting af realkreditlån forvaltes gennem et automatiseret underwriting-system (AUS) kaldet Desktop Underwriter (DU).
Find den rigtige långiver. Find det rigtige lån. Få hjælp nu!
Freddie Mac – Loan Product Advisor (LPA)
The Federal Home Loan Mortgage Loan Corporation, bedre kendt som Freddie Mac, tilbyder et alternativ til Fannie Maes automatiserede underwriting-system (AUS) kaldet Loan Product Advisor fra sommeren 2016. Tidligere var det kendt som Loan Prospector (LP).
Loan Prospector følger mange af Fannie Maes underwritingstandarder, med tydelige forskelle, der vil gøre det muligt for erfarne og uddannede lånefolk at placere en låneansøgning i det automatiserede underwriting-system, der vil give den bedste chance for godkendelse.
Lignende Fannie Maes DU er LP et algoritmebaseret automatiseret underwriting-system, med mindre forskelle i den måde, hvorpå risikoen analyseres og vurderes.
Find den rigtige långiver. Find det rigtige lån. Få hjælp nu!
Bør jeg bruge Fannie Mae eller Freddie Mac?
De mest almindelige forskelle mellem Fannie Mae og Freddie Mac automatiserede underwriting-systemer har tendens til at være på områderne indkomst- og beskæftigelsesanalyse og dokumentation, blandt andre nuancer i risikovurderingen.
For eksempel tillader Freddie Mac medunderskrivere, der ikke bor i boligen, i lighed med FHA-forsikrede lån, mens Fannie Mae ikke tillader, at man bruger indkomsten fra en medunderskriver, der ikke bor i boligen, til at hjælpe med at kvalificere sig.
En anden almindelig forskel mellem Fannie Mae og Freddie Mac er omkring beskæftigelses- og indkomstverifikation. Fannie Mae’s minimumsstandarder for beskæftigelse og indkomst kræver en toårig historik med variabel indkomst som f.eks. overarbejde, bonusser og provision i gennemsnit over 24 måneder. Freddie Mac vil i nogle tilfælde kun kræve et 1-årigt tilbageblik på beskæftigelse og indkomst.
Find den rigtige långiver. Find det rigtige lån. Få hjælp nu!
Denne subtile forskel er meget praktisk, hvis du er selvstændig erhvervsdrivende og har tjent betydeligt mere indkomst i det seneste skatteår sammenlignet med det foregående skatteår. Fannie Mae vil kræve, at denne indkomst skal være et gennemsnit over 2 år, mens Freddie Mac måske tillader dig kun at bruge det seneste år til at kvalificere dig.
Fannie Mae er trådt frem som leder med hensyn til at give lånemuligheder for boomerang-købere, der køber efter en konkurs, short sale, tvangsauktion eller deed in lieu of foreclosure.
Not a Loan Approval?
En automatiseret underwriting-beslutning er kun det første skridt, når man ansøger om et boliglån. Fordi DU er et algoritmebaseret computerprogram, kan det let manipuleres eller påvirkes af de oplysninger, som du lægger ind i systemet og på din låneansøgning.
Find den rigtige långiver. Find det rigtige lån. Få hjælp nu!
Mange långivere vil kræve, at du leverer den dokumentation, der kræves for at underbygge alle oplysningerne i en låneansøgning. Nogle långivere er villige til at give dig en lånegodkendelse uden at dokumentere alle de oplysninger, der er indsendt til underwriting-systemet.
I begge tilfælde skal du levere dokumentation for at bakke op, validere eller på anden måde verificere alle de oplysninger, der kræves for en ansøgning om et realkreditlån, ellers har du ikke rigtig en godkendelse.
En automatiseret underwriting godkendelse er kun så præcis som de oplysninger, der er indtastet i systemet, og vil kun være så pålidelig som den dokumentation, der leveres til støtte for oplysningerne i din låneansøgning.
Underwriting dokumentationskrav
Kvalificerende dokumentationskrav er temmelig standardiseret i hele branchen, og gælder for Fannie Mae, Freddie Mac, FHA og andre automatiserede underwriting godkendelser.
Find den rigtige långiver. Find det rigtige lån. Få hjælp nu!
- Navn, fødselsdato, socialsikringsnummer
- 2 års bopælshistorik
- 2 års beskæftigelseshistorik
- 2 års indkomstdokumentation (W2’er eller selvangivelser)
- Lønsedler, der dækker de sidste 30 dage for alle låntagere
- Aktivitetsoversigter, der dækker de sidste 60 dage
- Kilde til alle midler, der er nødvendige for at lukke (aktiver, bistand, gaver, kreditter)
Manual Underwriting and Extenuating Circumstances
Hvad sker der, hvis du ikke kan få en automatiseret underwritinggodkendelse? Hvis man antager, at långiveren har indtastet alle dataene korrekt, vil den automatiserede beslutning være ret klar med hensyn til, hvilke faktorer den har vurderet som værende for risikable til at give en Approve/Eligible-beslutning. Denne vejledning kan bruges til at bestemme den bedste fremgangsmåde for at få en godkendelse.
I nogle tilfælde vil du få en automatiseret godkendelse baseret på, at din långiver kan forklare visse ting om din ansøgning. Dette er meget almindeligt, når der er en økonomisk vanskelighed i fortiden, herunder konkurs, tvangsauktion, short sale eller deed in lieu of foreclosure.
Falske godkendelser kan ske, når din lånemedarbejder indtaster oplysninger, der ikke kan dokumenteres. På den anden side kan falske afslag også ske, når din låneansvarlige indtaster unøjagtige eller ufuldstændige oplysninger i det automatiserede underwriting-system.
I nogle tilfælde er der formildende omstændigheder, der vil tillade undtagelser fra standard underwriting-retningslinjerne, som vil gøre det muligt for din låneansvarlige at “dokumentere” din vej ud af, hvad der ellers ville være en låneafvisning.
Manuel underwriting er meget sjældent, når man bruger Fannie Mae eller Freddie Mac underwriting-retningslinjer, og tilbydes ikke af mange långivere. Imidlertid tilbyder FHA-forsikret finansiering automatiserede og manuelle underwriting-alternativer til konventionelle låneudfordringer, der simpelthen ikke kan passere Fannie eller Freddie-scrutine.