Under et sælgers marked ønsker boligejere at vide, om de skal sælge deres hjem nu, eller vente lidt længere for at få top dollar. Boligkøbere føler sig presset til at købe et hjem, før markedet stiger ud over deres prisklasse. Begge grupper ønsker at vide: Hvor længe varer et sælgermarked? Økonomisk forskning og ejendomscyklusser kan hjælpe med at besvare dette spørgsmål. Vi har taget et nyt kig på dette blogindlæg for at se, hvordan markedsforholdene er på vej ind i 2020, og hvor længe dette sælgers marked kan fortsætte.
Hvor længe varer et sælgers marked?
Hvad er et sælgers marked, og hvornår sker det?
Forudsigelse af stigninger og fald på ejendomsmarkedet vil hjælpe med at besvare spørgsmålet, hvor længe varer et sælgers marked? Og hvor længe vil dette sælgermarked vare? På et sælgers marked, herunder det nuværende Michigan-ejendomsmarked og de fleste andre områder i hele landet, er efterspørgslen efter boliger større end den tilgængelige boligbeholdning, hvilket gør det meget lettere at sælge et hjem. Sælgermarkeder opstår under stigende ejendomsmarkeder, mens købermarkeder opstår under fald, når mange boligejere forsøger at sælge deres hjem på én gang, og der er færre købere.
I 2018 tog vi et kig på disse cyklusser, og hvor vi var på tidslinjen. Når vi går ind i 2020, hvor er vi så nu? Er sælgermarkedet indstillet til at slutte snart, eller vil det fortsætte i flere år endnu? Lad os tage et kig
Kan et sælgers marked forudsiges?
Savvy investorer og økonomer har bemærket, at booms og busts på ejendomsmarkedet kommer i cyklusser. Selv om det var et chok for USA’s system, var finanskrisen i 2008 og ejendomsfaldet ikke et mysterium for nogle. Økonomer har studeret konjunkturcyklusser og stigninger og fald i ejendomsmarkedet så tidligt som i 1800, og disse undersøgelser forudsagde en recession omkring 2008 så tidligt som 10 år før. Dette fald markerede ikke blot en nedgang i konjunkturcyklussen, men også en nedgang i ejendomscyklussen. Efter faldet begyndte et opsving, som senere indvarslede starten på et nyt sælgermarked, hvor vi befinder os i dag.
Kan dette hjælpe os med at forudsige, hvor længe sælgermarkedet vil vare? Vil det vare ved i 2020?
Gratis download: Hvor længe varer et sælgers marked: Ved hjælp af ejendomscyklusser
Ekonomerne Henry George og Homer Hoyt, blandt andre, studerede ejendomscyklusser så tidligt som i 1800. Hoyt’s forskning viste, at det amerikanske ejendomsmarked følger et mønster med ca. 18-årige cyklusser, og dette har for det meste holdt stik i over 200 år. Moderne økonomer som Fred Foldvary, Fred Harrison og Robert Schiller fortsatte med at studere disse cyklusser og var i stand til præcist at forudsige sammenbruddet i 2008 til dels på grund af disse mønstre.
Denne forskning er nyttig til at forudsige, hvor længe et sælgermarked varer, fordi den ikke kun afslører et mønster, men også viser, hvor længe stigninger varer i forhold til fald. Stigningerne i disse cyklusser er meget længere end faldet. Fald, hvor boligpriserne falder, og der opstår købermarkeder, sker relativt hurtigt over ca. 2 eller 3 år. Genopretningsperioder og booms på ejendomsmarkedet fylder størstedelen af cyklussen og varer omkring 15 eller 16 år.
Har mønsteret holdt stik?
Med to år mere gået og yderligere afstand til den forrige recession kan vi se, hvordan dette mønster har – eller ikke har – udspillet sig i virkeligheden. I dette tilfælde synes modellen at være korrekt. Det tidligere markedshøjdepunkt indtraf omkring 2006, og derefter faldt det kraftigt. Dette fremkaldte et toårigt fald, som udjævnede sig i 2008. Dette indledte en forsigtig stigende handling, efterhånden som økonomien kom sig, og ekspansionen langsomt begyndte igen. Hvis økonomen Fred Harrison har ret, og det økonomiske opsving sker i to halvdele – en 7-8 år lang gradvis stigning og derefter en 7-8 år lang hurtig stigning – ville 2020 sætte os direkte midt i en højkonjunktur. Med lav arbejdsløshed, stigende indkomster, høj forbrugertillid og en meget høj efterspørgsel efter boliger synes denne forudsigelse at være korrekt.
Hvad med boligmanglen?
Der mangler dog en brik i puslespillet. En bemærkelsesværdig del af et boom i ejendomsmarkedet – og en bemærkelsesværdig medvirkende årsag til et efterfølgende fald – er en periode med hurtigt byggeri. Boligbyggeriet er endnu ikke nået op på samme niveau som før recessionen.
Det kan skyldes, at det tidligere fald – som blev forværret af subprime-hypothekkekrisen, der lå uden for normen for disse cyklusser – ramte boligbyggeriet særlig hårdt, især de små og mellemstore byggefirmaer, der specialiserer sig i opstart af boliger. Ikke-boligbyggeriet er faktisk højere end før recessionen, hvilket tyder på, at de store byggefirmaer var i stand til at komme sig, men ikke deres mindre modstykker.
Men da 2020 teoretisk set er midt i en højkonjunktur, er der stadig 4 år til, at boligbyggeriet kan stige kraftigt. Det mest sandsynlige er, at der fortsat vil være mangel på boliger i 2020, hvilket vil holde boligpriserne høje. Dette kan tilskynde usikre byggevirksomheder til at begynde at bygge igen. Selv om dette vil være godt nyt for boligkøbere, der kommer ind på markedet i den sidste halvdel af toppen, er det dårligt nyt for den samlede cyklus. En stigning i antallet af påbegyndte boliger vil udligne udbud og efterspørgsel i løbet af de næste fire år og sænke boligværdierne, som blev holdt kunstigt høje på grund af manglende udbud.
Dette diagram viser, at selv om beskæftigelsen inden for byggeri uden for boligsektoren er steget igen, er boligbyggeriet ikke steget (Kilde: National Association of Realtors )
Hvor længe vil dette sælgers marked vare?
Med udgangspunkt i det tidligere boom og bust, den nuværende stigning, de nuværende markedsforhold og denne 18-årige teori kan økonomer forudsige en generel tidslinje for, hvor længe sælgers marked vil vare. Økonomer, der forudsagde det tidligere fald omkring 2007, har forudsagt et andet, der finder sted omkring 2024, herunder bl.a. Robert Schiller, Fred Foldvary og Fred Harrison. Der er fortsat en vis debat om hvor alvorligt faldet vil være, hvilket normalt bestemmes af andre faktorer.
Hvis den 18-årige model viser sig at være korrekt, så betyder 2020 midt i et ejendomsboom. Byggeriet af nye boliger har endnu ikke indhentet det, så det vil betyde et stærkt sælgers marked i 2020. Men for at toppunktet kan indtræffe omkring 2024, skal boligstarterne snart komme op igen og kan stige kraftigt omkring 2021-2022.
Vil den 18-årige cyklus fortsætte i 2020?
Andre faktorer som renter, regeringspolitikker og subsidier, realkreditrenter, udlån og internationale konflikter samt regionale forskelle på ejendomsmarkedet kan påvirke disse udsving med to eller tre år, men de har historisk set ikke stoppet selve den 18-årige cyklus (med undtagelse af Anden Verdenskrig). Historiske og moderne økonomer siger, at dette til dels skyldes karakteren af jordbesiddelse, investeringer, beskatning og udvikling, ikke andre økonomiske faktorer. Selv om begivenhederne i 2020 sandsynligvis vil anspore til dramatiske udsving på aktiemarkedet og svinge forbrugernes tillid, er det usandsynligt, at de vil stoppe eller bremse den 18-årige ejendomscyklus’ march.
Ingen kan med sikkerhed sige, hvor længe et sælgers marked vil vare, men tidligere forskning og historiske tendenser kan hjælpe os med at lave en forudsigelse. Med dette i tankerne kan sælgere forvente, at markedet vil favorisere dem i mindst yderligere to eller tre år.