Skrevet af: Lucro Staff 2 år, 11 måneder siden
(0 kommentarer)
Kommerciel ejendomsfinansiering omfatter flere forskellige typer lån. For at ejendomsinvestorer kan låne de penge, de har brug for til at finansiere deres projekt, skal både investoren og deres projekt vurderes for risici. Jo større risiko der er identificeret i forbindelse med låntageren eller projektet, jo strengere vilkår vil långiverne tilbyde. Det er her, at LTC og LTV kommer ind i billedet. Nedenfor definerer vi, hvad de to udtryk betyder, hvordan de fungerer, og hvilken rolle de spiller i CRE-finansiering.
LTC – Hvad er det, og hvordan fungerer det?
LTC står for loan-to-cost. LTC er et forhold, der anvendes i finansiering af erhvervsejendomme til at bestemme, hvor meget af et udviklingsprojekt der skal finansieres med gæld i forhold til egenkapital. LTC er defineret som værdien af lånet divideret med projektets omkostninger.
Långivere bruger LTC som en måleenhed på højt niveau til at fastsætte en grundlæggende standard for den risiko, de er villige til at acceptere for et byggelån til et nyt projekt. Jo højere låneomkostningerne er, jo større risiko påtager långiveren sig, hvis det går dårligt med udviklingen. Loan to cost-værdierne fastsættes af markedsrenterne og har tendens til at blive højere i højkonjunkturperioder.
Et lån til erhvervsejendomme optages konventionelt med en LTC-procent på mellem 50 % og 80 %. Hvis de samlede byggeomkostninger f.eks. er 1.000.000 dollars, kan en långiver tilbyde et lånebeløb på 800.000 dollars, hvilket vil svare til en LTC på 80 %.
LTV-Hvad er det, og hvordan fungerer det?
LTV er en forkortelse, der står for “Loan To Value”. Det ligner, men er ikke det samme som LTC. LTV er forholdet mellem værdien af et lån og ejendommens markedsværdi, i modsætning til byggeomkostningerne for et projekt. Med andre ord er LTV beløbet for realkreditlånet divideret med ejendommens vurderede værdi. Når der er tale om LTV, er der normalt en vurderingsmand involveret.
Det er naturligvis vanskeligere at forudsige værdien for CRE, der endnu ikke er bygget, og det er her, proforma finansiel modellering kommer ind i billedet. De mest almindelige scenarier i forbindelse med CRE-udvikling indebærer, at der oprettes et LTC-lån i byggeperioden, som vil blive refinansieret med et LTV-lån, når byggeriet er afsluttet. Når der er et færdigt produkt (eller i det mindste et delvist konstrueret aktiv), er det meget nemmere at bestemme værdien af aktivet, hvilket gør et LTV-lån mere levedygtigt.
LTC, LTV, & CRE-finansiering
Både LTC og LTV er vigtige komponenter, når det gælder finansiering af erhvervsejendomme. De er værktøjer til at hjælpe långivere med at bestemme det risikoniveau, de er villige til at acceptere for et bestemt aktiv. Dette bestemmer igen størrelsen af det lån, som en långiver er villig til at yde. Projekter, der anses for at være mere risikable, vil have lavere LTC- eller LTV-forhold, som fastsat af markedsrenterne.