Getty
En betingelse vedrørende realkreditlån er en betingelse, der er skrevet ind i en købskontrakt om fast ejendom, som køberen angiver skal opfyldes, for at de kan lukke købet. Købere bruger disse forbehold for at beskytte sig selv i tilfælde af, at de ikke kan kvalificere sig til finansiering og ikke har råd til en ejendom uden et lån.
Hvis køberen ikke kan få acceptabel finansiering inden udløbet af forbeholdsperioden (normalt 30 til 60 dage), kan de træde tilbage fra kontrakten uden straf – de får endda deres indskudte penge tilbage. Hvis du har brug for finansiering for at købe en ejendom og vil sikre dig, at du ikke bliver straffet, kan du overveje at medtage en betingelse om realkreditlån i din næste købskontrakt.
Det er ret nemt at få en betingelse om realkreditlån, da de er standard i købsaftaler, der anvendes af de fleste ejendomsmæglerforeninger. Det eneste, du skal gøre, er at afkrydse nogle felter og udfylde nogle oplysninger.
Sådan fungerer en realkreditkontingens
Når du er ved at gøre dig klar til at købe en ejendom, skal du udfylde et købstilbud. I dit tilbud medtager du visse betingelser, som skal være opfyldt, før du kan lukke. Du ønsker f.eks., at ejendommen skal godkendes ved inspektion og vurderes til en bestemt værdi.
Hvis du ved, at du har brug for finansiering for at lukke og ikke er sikker på, om du er kvalificeret til et lån, kan du inkludere en betingelse om realkreditlån i din købsaftale. Måske har du ikke arbejdet med en långiver for at blive prækvalificeret eller forhåndsgodkendt, eller måske er der for nylig sket ændringer i din økonomi, som du tror kan skade din evne til at kvalificere dig til et lån.
I mange tilfælde kan realkreditforpligtelser også indeholde et afsnit, hvis du skal sælge en anden ejendom for at kvalificere dig til et lån. I dette tilfælde vil dit køb være betinget af to ting: salg af din bolig og opnåelse af finansiering.
Hvor længe en kontrakt om uforudsete forpligtelser varer
De fleste købsaftaler om fast ejendom varer mellem 30 og 60 dage, og kontrakter om uforudsete forpligtelser er ikke anderledes. Når en køber inkluderer en realkreditforudsætning i sit tilbud, er de forpligtet til at sikre acceptabel finansiering inden for de tidsfrister, der er skitseret i aftalen via due diligence- og lukkedatoerne.
Hvis en køber ikke har opnået et lån ved udgangen af deres due diligence-periode, kan de anmode om en forlængelse fra sælgeren for at give dem mere tid til at finde et lån. Sælgeren har dog ingen forpligtelse til at give forlængelsen. Hvis sælgeren ikke giver en forlængelse, skal køberen beslutte, om han/hun vil trække sig ud af kontrakten eller gå videre uden forbeholdet og risikere at miste sit depositum eller åbne sig for andre sanktioner, hvis han/hun ikke lukker.
Elementer i en klausul om forbehold for realkreditlån
Når et forbehold for realkreditlån indgår i en købekontrakt, er det ikke bare en generel erklæring om, at køberen ikke behøver at lukke, hvis han/hun ikke kan få finansiering. I stedet er der tale om omhyggeligt udformede klausuler, der giver køberen mulighed for at skitsere de finansieringsbetingelser, som de anser for at være det minimum, der er acceptabelt for, at de kan lukke.
Nogle af de elementer, der indgår i en betingelsesklausul om realkreditlån, omfatter:
- Type af lån, der skal sikres (FHA, USDA, konventionelt realkreditlån osv.)
- Beløb, som køber skal sikre i finansiering
- Maksimal rentesats, som køber anser for acceptabel
- Maksimale udstedelsespoint eller gebyrer, som køber vil betale for at sikre et lån
- Hvis en anden ejendom skal sælges for at kvalificere sig til finansiering
I tillæg til disse punkter, kan klausuler om betinget pant også omfatte en specifik dato for betinget pant (selv om dette ofte er den samme tidsramme som due diligence-perioden, kan den være forskellig) samt bestemmelser om forlængelse af betinget pant, hvis låntageren ikke er i stand til at sikre finansiering inden fristen.
Grunde til at give afkald på en betinget pantforpligtelse
Nogle tilfælde, hvor det kan være en god idé at give afkald på en betinget pantforpligtelse, omfatter bl.a:
- Køberen betaler kontant for en ejendom
- Køberen bruger sælgerfinansiering
- Køberen er allerede blevet prækvalificeret eller forhåndsgodkendt til et lån
- Køberen ønsker at få deres tilbud til at se mere tiltalende ud for sælgeren og har ikke noget imod at miste deresn’t være sikker på, at køberen vil lukke. Så selv om realkreditforpligtelser kan være en god måde at beskytte sig selv på i en købsaftale, skal man stadig bruge dem med omtanke for at undgå at skræmme depositum for de indskudte penge, hvis de ikke kan få et lån
Selv om realkreditforpligtelser kan være yderst nyttige i nogle tilfælde, er de ikke altid nødvendige. Købere kan vælge ikke at medtage disse forbehold, så deres tilbud vil se mere lokkende ud for en sælger.
Når en sælger overvejer et tilbud på deres ejendom, kan de trods alt vælge ikke at acceptere et tilbud, der indeholder forbehold, fordi de caa sælger.
Andre typer af forbeholdsklausuler
Når nogen giver et tilbud om at købe en ejendom, kan de gøre deres køb betinget af en række ting uden for et realkreditforudsætningsforudsætningsforudsætningsforudsætning. Og hvis nogen af deres forbehold ikke bliver opfyldt i løbet af købsprocessen, kan de annullere kontrakten uden straf. Her er nogle af de mest almindelige typer af forbehold:
- Inspektionsforudsætninger. Ejendommen skal have en ren inspektion. Oftest betyder det, at køberen skal være villig til at acceptere alt, hvad der opdages ved inspektionen, f.eks. et beskadiget tag eller en defekt varmtvandsvarmer, eller skal forhandle sig frem til eventuelle indrømmelser fra sælgeren for at tage højde for eventuelle problemer med ejendommen, som en inspektør har opdaget.
- Vurderingsforudsætninger. Den ejendom, der købes, skal vurderes til mindst et bestemt beløb baseret på nylige salg af sammenlignelige ejendomme i samme område. Denne betingelse er vigtig, for hvis en ejendom ikke vurderes til nok penge, kan en långiver kræve, at køberen skal foretage en meget større udbetaling.
- Betingelse vedrørende ejendomsretten. Sælgeren skal være i stand til at overføre en klar ejendomsret til ejendommen uden pantrettigheder eller byrder.
- Forudsætning for boligsalg. Hvis køberen er nødt til at sælge en anden ejendom for at få råd til at købe den nye ejendom, kan han med en betingelse om boligsalg trække sig ud af kontrakten, hvis han ikke er i stand til at sælge sin tidligere ejendom i løbet af due diligence-perioden.