Grundlæggende om jordforpagtning – hvad der kendetegner en jordforpagtning og hvorfor

Maj 01, 2018

Grundlæggende om jordforpagtning
Grundforpagtninger, hvorved en erhvervsudvikler lejer et stykke jord og opfører sine forbedringer på den lejede ejendom, har længe været anvendt som et middel til udvikling af erhvervsejendomme. Langsigtede jordforpagtninger af offentligt ejede ejendomme er også blevet et primært redskab for offentlige og halvoffentlige enheder til at generere driftsindtægter og samtidig bevare ejerskabet af værdifulde aktiver.

Udviklere og ejere af ejendomme vælger denne struktur af en række forskellige årsager. Set fra en bygherres synspunkt giver en jordlejekontrakt bygherren mulighed for at opnå retten til at besætte og anvende jorden med en lille forhåndsinvestering af kontanter. Set fra ejendomsejerens synspunkt skaber den en indkomststrøm fra jorden uden at investere den tid og kapital, der er nødvendig for at foretage forbedringer, og bevarer ejendomsretten til jorden til fremtidig brug.

Den nuværende adgang til kapital til enhver form for ejendomshandel er begrænset. Med kreditklemmen havde långivere af kommercielle realkreditbaserede værdipapirer (CMBS) generelt trukket sig tilbage på markedet.

Men i takt med at ejendomsøkonomien normaliseres, kan finansiering med pant i leasedejendomme igen blive en levedygtig finansieringsteknik for ejendomsudviklere. Med det in mente skal ejendomsudviklere og ejere, der overvejer fordele og ulemper ved jordleje, være klar over, at en vellykket udvikling af erhvervsejendomme under en jordlejekontraktstruktur i høj grad afhænger af, om jordlejekontrakten opfylder långiverens forventninger i forhold til underwriting af jordlejerisikoen.

Markedstendensen med nonrecourse-finansiering gør denne øvelse vanskeligere. I stedet for at flytte sådanne risici over på en låntager må långivere udelukkende basere sig på et pant i jordforpagterens andel i jordforpagtningsejendommen. Som sådan kan et jordforpagtningsprojekts succes være afhængig af bygherres evne til at sikre långivervenlige indrømmelser fra ejeren af ejendomsretten.

Big box- eller andre store franchiseforretninger inden for convenience food eller detailhandel har typisk erfaring og er sofistikerede med hensyn til jordforpagtning. Ofte vil de nærme sig en forhandling på grundlag af deres egen selvfremstillede formular, som er godt integreret med beskyttelse af jordlejer og långiver. Deres jordforpagtningsaftaler indeholder generelt visse almindeligt anvendte elementer. Købere af ejendomme, der er omfattet af eksisterende jordforpagtningsaftaler, navnlig aftaler om leje af dagligvarebutikker eller indkøbscentre med nationale eller regionale franchisetagere, bør forvente, at jordforpagtningsaftalen sandsynligvis indeholder disse elementer, og bør gennemgå ejendomsretten omhyggeligt for at fastslå, om de findes.

I. INDLEDNING – HVAD SKILDER EN GRUNDLEJE OG HVORFOR

Hvad adskiller en “grundlejekontrakt” fra en almindelig ejendomslejekontrakt? Som i en almindelig lejekontrakt betaler en lejer eller lejer i henhold til en jordlejekontrakt en leje til en udlejer eller udlejer og modtager til gengæld en ret til besiddelse og brug af ejendommen i den periode, der er omfattet af lejen. Ligesom en almindelig lejekontrakt kræver jordlejekontrakter generelt, at lejen skal betales med regelmæssige mellemrum, typisk hver måned. Endelig har udlejeren ligesom i en almindelig lejekontrakt normalt mulighed for at smide lejeren ud af lejemålet som et af retsmidlerne i tilfælde af manglende betaling.

Såvel som leasingbranchen inddeler erhvervslejemål i kategorier som “netto”, “brutto”, “fuld service” osv, er der nogle generelt forståede parametre, der indgår i en jordlejekontrakt.

For det første omfatter en jordlejekontrakt normalt enten rå ubearbejdet jord eller jord med forbedringer, som udlejeren ikke har til hensigt at bevare i deres nuværende tilstand – enten en fuldstændig “nedrivning” eller en så betydelig renovering, at den eksisterende forbedring i det væsentlige vil blive omdannet til noget nyt.

For det andet er en jordlejekontrakt normalt struktureret omkring den tanke, at lejeren vil udvikle eller opføre en betydelig forbedring på jorden til eget brug. I jordlejekontraktens løbetid vil lejeren typisk eje og afskrive forbedringerne. Ved udløbet af løbetiden kan ejendomsretten til forbedringerne gå tilbage til ejeren, eller det kan kræves, at lejeren fjerner dem.

For det tredje, og nok mest betydningsfuldt, har jordlejekontrakter normalt en forholdsvis lang løbetid. Historisk set havde mange jordforpagtningsaftaler en løbetid på 99 år.

Hvis man ser bort fra de enkelte detaljer, er det overordnede aspekt, der adskiller en jordforpagtningsaftale fra de andre, en struktur, der sætter jordforpagteren i en position, der i mange henseender ligner en ejendomsejers.

A. Løbetid

Da lejeren i henhold til en jordlejekontrakt normalt vil opføre forbedringer på den jord, der lejes, skal lejemålets løbetid nødvendigvis være mindst lang nok til at gøre det muligt for jordlejer at afskrive omkostningerne til disse forbedringer over en meningsfuld periode, idet “meningsfuld” er lang nok til at generere tilstrækkelig indkomst fra forbedringerne til at betale for dem og opnå et kommercielt rimeligt afkast baseret på forsigtige indkomst- og omkostningsprognoser. Hvordan bestemmes dette? Historisk set har mange jordlejekontrakter haft en løbetid på 99 år. Der er flere forskellige forklaringer på, hvorfor dette er tilfældet. Det ser generelt ud til, at dette var en tradition, der er nedarvet fra britisk common law, og som kom til at indgå i lovgivningen i mange stater.

Der var en række problematiske spørgsmål, der opstod i forbindelse med disse jordlejekontrakter med længere løbetid, hvoraf nogle få vil blive diskuteret nedenfor.

Moderne jordlejekontrakter omfatter generelt ikke en løbetid på 99 år. I stedet fastsættes løbetiden for en moderne jordlejekontrakt i overensstemmelse med omkostningerne ved den facilitet, der udvikles på ejendommen, og dens planlagte anvendelse. Der er to drivkræfter i denne proces. For det første skal jordforpagteren som nævnt ovenfor være i stand til at afskrive omkostningerne ved forbedringen og opnå et rimeligt afkast. For det andet vil långiveren, hvis ground lessee har opnået finansiering, ønske, at løbetiden er lang nok til, at finansieringen kan afskrives fuldstændigt, med en vis ekstra tid i tilfælde af, at långiveren har brug for at tvangsinddrage og sælge ground lease.

Løbetiden er i de fleste tilfælde styret af den finansiering, som ground lessee har opnået. Generelt vil en långiver, der tager en jordforpagtning som sikkerhed, kræve, at jordforpagtningens løbetid skal strække sig 5 eller måske 10 år ud over finansieringens løbetid.

Big box ground lease-aftaler har ofte en indledende løbetid på 40 år plus optioner, der giver jordforpagteren mulighed for at forlænge den langt ud over dette. I betragtning af størrelsen af den oprindelige investering er 40 år sandsynligvis den minimumstid, der er nødvendig for at betale for forbedringen og opnå en rimelig fortjeneste.

Fastfood-grundlejekontrakter som McDonald’s, El Pollo Loco osv. kan have en oprindelig løbetid, der er tættere på 20 år.

Følgende er en typisk løbetidsbestemmelse i en grundlejekontrakt: Lejemålets varighed. Denne lejekontrakts løbetid (“lejekontraktperioden”, “løbetiden” og/eller “den indledende løbetid”) begynder på ikrafttrædelsesdatoen, som defineret i afsnit _____, og fortsætter i en periode, der slutter den sidste dag i den måned, der ligger fyrre (40) år efter lejetiltrædelsesdatoen, som defineret i afsnit _______, nedenfor. Udtrykkene “periode” og “lejeperiode” omfatter også en eventuel forlængelsesperiode, som defineret i afsnit 2.5 nedenfor, hvis sammenhængen med rimelighed kræver det.

B. Udlejers og lejers rettigheder og ansvar

Grundlejekontrakter vil indeholde de sædvanlige ansvarsområder, der er fælles for enhver lejekontrakt, såsom lejers betaling af leje og udlejers overdragelse af ejendomsretten. Der er imidlertid nogle træk, der er unikke for jordlejekontrakter.

Forbedringerne på den faste ejendom tilhører og er under jordlejerens kontrol i jordlejekontraktens løbetid, men de tilhører enten jordlejer eller skal fjernes i henhold til vilkårene i jordlejekontrakten ved jordlejekontraktens udløb.

Generelt er jordlejer alene ansvarlig for alle due diligence-undersøgelser af ejendommen, herunder ansøgning om og indhentning af tilladelser og andre godkendelser fra de relevante offentlige myndigheder med henblik på at udvikle sine forbedringer. Da jordforpagteren ejer gebyret, kræver de fleste jordforpagtningsaftaler, at jordforpagteren samarbejder med jordforpagteren i denne proces. Her er en typisk samarbejdsklausul:

For at hjælpe lejer med at opfylde myndighedskrav til opførelse og drift af de detailforbedringer, som lejer påtænker at gennemføre, skal udlejer udføre og indsende sådanne ansøgninger, afvigelser eller anmodninger, som kan være nødvendige for eller kræves af ejeren af det udlejede lokale, og skal give alle oplysninger, som udlejer har kendskab til, har kendskab til eller er i udlejers besiddelse, og som kan være nødvendige eller nyttige ved udfyldelse af ansøgninger, indsendelser eller anmodninger til offentlige myndigheder, der har jurisdiktion over det udlejede lokale. Udlejer vil samarbejde med lejer om at indhente oplysninger og dokumentation til afklaring på vegne af lejer.

C. Finansierbarhed

Den omstændighed, at lejeren skal finansiere forbedringerne, gør det nødvendigt med en række særlige forhold, der er særegne for jordlejekontrakter. En långiver, der yder finansiering til en ejendomsejer, tager selve ejendommen som sikkerhed. I tilfælde af en tvangsauktion kan långiveren sælge ejendommen. I modsætning hertil er de eneste rettigheder, som långiveren kan tage som sikkerhed i en jordforpagtningsaftale, jordforpagterens pantebrev i jorden plus jordforpagterens ejendomsret til forbedringerne på jorden.

Og selv om det i en almindelig forpagtningsaftale betragtes som normalt at opsige aftalen ved misligholdelse, skaber den potentielle opsigelse af långivers sikkerhed en uacceptabel risiko og gør aftalen ufinansierbar. For at en jordlejekontrakt kan finansieres, skal den derfor uanset hvad indeholde beskyttelsesbestemmelser, der har til formål at sætte långiveren i stand til at forhindre eller afhjælpe misligholdelser og på anden måde bevare værdien af jordlejekontrakten med henblik på salg til en tredjepart. Den grundlæggende idé er, at det skal være stort set umuligt at miste lejemålet på grund af uagtsomhed eller fejl, og i alle tilfælde af misligholdelse skal långiveren have besked og mulighed for at afhjælpe misligholdelsen.
Hvis lejemålet skulle blive opsagt – f.eks. i tilfælde af en konkursafvisning fra jordforpagterens side – vil panthaveren ønske retten til automatisk at få en ny lejekontrakt med den efterfølgende ejer, selv om det er problematisk ud fra et prioritetssynspunkt. Generelt bør dette ikke være et problem, fordi Section 365(h) giver en skyldners lejer mulighed for at vælge mellem opsigelse af lejekontrakten og fortsættelse af lejemålet, hvis skyldneren afviser sin uudløbne lejekontrakt om fast ejendom. Denne ret bør overdrages af jordforpagteren til jordforpagtningslångiveren i lånedokumenterne. Se dog diskussionen af Qualitech-sagen nedenfor for mere om dette emne.

Hvis jordlejer indgiver konkursbegæring og afviser lejekontrakten, kan overdragelsen til långiver blive bragt i fare. I dette tilfælde er det bedste, der kan gøres, bortset fra et sprog i jordlejekontrakten, der fastsætter en ophævelse af suspensionen, ofte en aftale med jordlejer om, at lejekontrakten forbliver i kraft, eller at den reelt genunderskrives af udlejer (hvilket dog skaber mulige prioritetsproblemer).
En kilde til oplysninger om dette er Fannie Mae formular 4326 (krav til jordlejekontrakter). www.fanniemae.com

Og selv om dette er et spørgsmål om underwriting mere end et forretningsspørgsmål, bør der ikke være nogen begrænsninger for jordlejerens mulighed for at refinansiere sin jordlejeudstedelse på grundlag af værdien af den underliggende afgift.

Andre sådanne bestemmelser omfatter:

1. Ejerskifteforsikring for jordforpagtningslåner

På nuværende tidspunkt findes der ingen ALTA-formular, der er specifik for jordforpagtning, men den nuværende ALTA-ejerskifteforsikring kan anvendes med tillæg (13-06 = ejerskifteforsikring med tillæg) (13.01-06 = långiverforsikring med tillæg). www.alta.org (produkter/policer/tillæg).

2. Anvendelsesbestemmelse

En finansierbar jordlejekontrakt skal indeholde en anvendelsesbestemmelse, der er tilstrækkelig bred til, at långiver kan realisere værdi fra et salg af jordlejekontrakten, selv hvis den oprindelige jordlejer viser sig ikke at være levedygtig. I tilfælde af misligholdelse vil långiveren ønske at sælge jordforpagtningen for at få penge til at betale den udestående gæld. En snæver anvendelsesklausul vil begrænse antallet af potentielle købere.
Långivere foretrækker en meget bred anvendelsesbestemmelse, f.eks. en bestemmelse, der giver tilladelse til at anvende ejendommen til “ethvert lovligt formål”. Som minimum bør anvendelsesbestemmelsen være bred nok til at tillade de fleste (hvis ikke alle) anvendelser, der med rimelighed kan forventes i betragtning af grundens størrelse, beliggenhed og art. Hvis udlejeren har en ret til at give samtykke, bør den være stærkt begrænset og snævert anvendelig (med andre ord bør udlejeren kun kunne nægte samtykke til en snæver kategori af ting).

En udlejer, der er bekymret over visse anvendelser, bør medtage en liste over forbudte anvendelser i lejekontrakten. Følgende er et eksempel på den type liste, der ofte ses i forbindelse med udlejning af detailhandelsarealer:
En boghandel for voksne eller anden virksomhed, der sælger, udlejer, viser eller udstiller pornografisk eller obskønt materiale (herunder uden begrænsning: seksuelt eksplicitte blade, bøger, film, videoer, fotografier eller såkaldt (seksuelt) legetøj) eller tilbyder underholdning eller aktiviteter for voksne (herunder, uden begrænsning, udstillinger eller aktiviteter af forskellig art, der involverer, viser eller afbilder seksuelle temaer, nøgenhed eller utugtige handlinger);

En checkindløser eller “payroll loan”-facilitet eller massagesalon;

En campingplads for mobile homes eller campingvogne, arbejdslejr, skrotplads eller lagerplads;
En skrotningsfacilitet, losseplads, affaldsdeponi, affaldsoverførselsstation eller anden lignende facilitet til dumpning, bortskaffelse, forbrænding eller reduktion af affald;

En samle-, fremstillings-, industri-, destillations-, raffinering-, pletterings- eller smeltefacilitet; eller
En virksomhed, der sælger ulovlige narkotikaudstyr.

3. Bestemmelser om ulykkestilfælde og kondemnering

a. Ulykkestilfælde

Som ved finansiering, der er sikret ved fee title, vil långiveren bevare den direkte kontrol over låntagers forsikringsindtægter. Dette kan være i modstrid med udlejers standardformularer, som ofte indeholder en vis grad af inddragelse af udlejeren i lejers forsikring eller i det mindste en angivelse af udlejeren som en ekstraforsikret på lejers CGL-politik. Det må forventes, at långiveren vil kræve, at lejekontrakten udtrykkeligt giver långiveren ret til at deltage i reguleringen af tab og afregning som følge af en ulykke. Det er mere sandsynligt i jordforpagtningsscenarier, at långiver vil ønske, at forsikringsindtægterne anvendes til lånet frem for genopretning, især hvis tabet opstår tæt på udløbet af jordforpagtningsperioden.
Långiver kan også kræve, at jordforpagtningsaftalen fastsætter, at hverken jordforpagteren eller jordforpagteren har ret til at opsige jordforpagtningsaftalen i tilfælde af en ulykke, medmindre långiver giver sit samtykke.

b. Kondemnering

Långiveren vil sandsynligvis også kræve en ret til at deltage i en kondemneringssag. Ligesom i forbindelse med provenuet fra ulykkestilfælde bør det i jordlejekontrakten fastsættes, at (a) långiver modtager kondemneringsprisen i et omfang svarende til den udestående saldo af lånet, og (b) jordlejekontrakten kun kan opsiges, når långiver har modtaget et tilstrækkeligt provenu til at tilbagebetale lånet.

Hvis kondemneringspræmien ikke er tilstrækkelig til at tilbagebetale lånet, bør lejekontrakten fortsætte, indtil lånet er blevet tilbagebetalt fuldt ud.

4. Gebyrpantebreve

Finansierbare jordlejekontrakter forbyder ofte jordlejer at yde pant i gebyret eller at efterstille jordlejekontrakten i forhold til enhver finansiering med gebyrsikkerhed.
Grundlejer og långivere bør overveje at tage visse skridt for at sikre, at der ikke eksisterer nogen gebyrpantebreve forud for grundlejekontrakten, herunder opnåelse af en ejerskifteforsikringspolice og registrering af et memorandum om grundlejekontrakten. Hvis der findes et eksisterende gebyrpantebrev, vil panthaveren ofte indvillige i at indgå en aftale om efterstilling, ikke-forstyrrelse og tilknytning (“SNDA”), i henhold til hvilken panthaveren forpligter sig til ikke at forstyrre jordforpagteren, hvis gebyrpantebrevet bliver tvangsauktioneret.

Den långiver, der yder jordforpagtning, bør have første prioritet i indtægter fra underlejere af jordforpagteren. Naturligvis vil långiveren kræve standardoverdragelser og SNDA’er fra disse underlejere.

5. Ret til at pantsætte forpagtningsejendommen

For at kunne finansieres bør jordforpagtningsaftalen omfatte jordforpagterens ret til at pantsætte forpagtningsejendommen uden at indhente jordforpagterens samt långivers ret til at håndhæve sine rettigheder i henhold til forpagtningsejendommens pant mod jordforpagtningsejendommen som sikkerhed, herunder erhvervelse af jordforpagterens forpagtningsret i ejendommen ved tvangsauktion, skøde i stedet for tvangsauktion eller på anden måde.
Dette bør kobles sammen med salg af ejendommen til en tredjepart, igen uden udlejers samtykke.

Den jordforpagter kan overveje at indføre nogle begrænsninger for den type enhed, der kan være indehaver af jordforpagtningspantet. Det bør ikke være en vej for lejere, der benytter sig af en udvej for lejere, der inddrager en tilknyttet virksomhed eller en “långiver”, der ikke har armslængde til rådighed, med det formål at omgå en ellers almindelig misligholdelse af lejekontrakten. Det bør overvejes at begrænse denne ret til institutionelle långivere. Overvej også at begrænse deltagelse eller syndikering til tilfælde, hvor den oprindelige långiver bevarer kontrollen over lånet.

6. Misligholdelse og ret til at afhjælpe

En jordlejekontrakt er en lejekontrakt. På et tidspunkt vil udlejeren have ret til at erklære misligholdelse og anvende sin stats udsættelsesprocedure for at genvinde ejendommen i besiddelse af den. Et allestedsnærværende træk ved jordlejekontrakter er imidlertid en mekanisme, der giver långiveren mulighed for at bevare jordlejekontrakten i fuld kraft og virkning, hvis jordlejer misligholder den. I jordlejekontrakten kræves det typisk, at jordlejer samtidig afleverer enhver meddelelse om misligholdelse til jordlejer og långiver, og det bør udtrykkeligt fastsættes, at ingen meddelelse fra jordlejer til jordlejer vil blive betragtet som effektiv, hvis den ikke samtidig afleveres til långiveren.
Nogle långivere kræver også en anden meddelelse, efter at jordforpagteren ikke har afhjulpet den underliggende misligholdelse, selv om udlejere med rette protesterer mod dette koncept med den begrundelse, at långivere ikke bør få “to bidder af æblet”.

7. Ny lejekontrakt

Den manglende mulighed for at fjerne enhver ret til opsigelse af en jordforpagtningsaftale er problematisk for enhver långiver. Som en ekstra beskyttelse i tilfælde af, at jordlejekontrakten opsiges før udløbsdatoen, kan en finansierbar jordlejekontrakt også indeholde bestemmelser, der kræver, at jordlejer indgår en ny jordlejekontrakt med långiveren på samme vilkår og betingelser som den oprindelige jordlejekontrakt, og som vil være gældende for resten af den oprindelige jordlejekontrakts løbetid. Selv om det er en ufuldkommen løsning, bevarer det en vis mulighed for långiveren for at realisere værdien af sin sikkerhedsstillelse.

8. Fornyelses-/forlængelsesmuligheder

Selv om den foretrukne struktur er, at lejemålets løbetid overlever finansieringens løbetid, kan långiveren, hvis jordlejekontrakten udløber før jordlejefinansieringens løbetid, kræve, at der findes fornyelses-/forlængelsesmuligheder kombineret med en vis grad af beskyttelse af jordlejer, f.eks. en meddelelse fra udlejeren for at udløse et krav om udøvelse eller automatisk udøvelse uden en meddelelse fra lejeren om manglende udøvelse.

Det er en potentiel faldgrube. Ofte vil långivere stole på et sprog, der kræver en meddelelse fra jordforpagteren, før jordforpagteren opsiger lejemålet. I henhold til lovgivningen i mange stater er en option imidlertid ikke en erhvervet ejendomsret, medmindre og indtil den er blevet behørigt og korrekt udført af jordlejer. Hvis jordforpagteren i en sådan jurisdiktion undlader at udnytte optionen, udløber lejemålet i henhold til sine egne betingelser. I så fald “opsiger” udlejer ikke lejekontrakten, når han søger at få de lejede lokaler tilbage.

Der er derfor grundlejerlångivere, der insisterer på en struktur, der forhindrer, at en option går tabt ved et uheld, f.eks. et krav om, at udlejer skal give meddelelse til lejer og långiver, før en lejekontrakt kan udløbe. Det grundlæggende koncept er, at det skal være umuligt at miste lejemålet på grund af uheld eller fejltagelse.

9. Anti-fusionsklausul

Hvis jordforpagteren erhverver en fee-rettighed i ejendommen, kan man argumentere for, at lejemålet og fee-retten er blevet fusioneret sammen (dvs. at den mindre ejendom (lejemålet) er blevet opslugt i den større ejendom (fee-retten)), hvilket medfører, at jordforpagtningen ophører. Hvis en jordforpagtningsaftale giver jordforpagteren en option på at erhverve den underliggende ejerandel i ejendommen, vil en potentiel jordforpagtningslångiver højst sandsynligt kræve, at jordforpagtningsaftalen indeholder en bestemmelse, der specifikt forbyder sammenlægning af forpagtningsretten og ejerandelen i ejendommen for at bevare sin sikkerhedsinteresse i jordforpagtningsaftalen.

10. Ændringer i jordlejen

Da de fleste jordlejekontrakter har lange løbetider, kræver jordlejerne ofte lejereguleringsklausuler i jordlejekontrakten for at sikre, at jordlejen forbliver en tilnærmelse af den rimelige markedslejeværdi af de lejede lokaler i hele løbetiden.
Långivere, som i sagens natur ønsker sikkerhed, undersøger nøje sådanne bestemmelser, og resultatet er, at jo mindre kvantificerbare og mere periodiske de potentielle lejeforhøjelser er, desto strengere er låneudstedelsen. Långivere kan være mere villige til at finansiere jordlejekontrakter, der indeholder huslejeforhøjelser, hvis indeksstigningerne er begrænset til et loft og til femårige perioder. En “ratchet”-forhøjelse, som ikke beskytter jordforpagteren mod økonomiske nedture, kan være mere acceptabel for en långiver, hvis den er baseret på en lavere procentdel af den samlede leje og et større antal år.

11. Estoppel-certifikater/SNDA

En jordforpagter, der forventer at søge finansiering med jordforpagtningslån, vil være godt tjent med i det mindste at få en bestemmelse, der kræver, at jordforpagteren fra tid til anden skal udstede et estoppel-certifikat til en panthaver af jordforpagtningslån.

Ud over at indhente de sædvanlige forsikringer fra jordforpagteren (jordforpagtningen er fuldt ud gældende, ingen af parterne er i restance i henhold til den osv.) kan en långiver forsøge at bruge et estoppel-certifikat til at opnå jordforpagterens samtykke til bestemmelser om panthaverbeskyttelse, der ikke er indeholdt i jordforpagtningen. F.eks. kan jordforpagteren i et estoppel-certifikat repræsentere og garantere långiveren, at uanset en hvilken som helst bestemmelse i jordforpagtningsaftalen er jordforpagterens skriftlige samtykke ikke nødvendigt for at give långiveren mulighed for at håndhæve sine rettigheder i henhold til lånedokumenterne eller for at opnå besiddelse af jordforpagtningen ved tvangsauktion. Ud over estoppel bør jordforpagterens långiver under passende omstændigheder overveje SNDA mellem jordforpagteren, jordforpagteren og gebyrpantebrevshaveren.

I min praksis har jeg anvendt jordforpagterens SNDA/estoppel-proces til at ændre jordforpagtningsaftalen, idet ændringerne kun gælder, så længe finansieringen er udestående.