Det gode ved at investere i fast ejendom er, at der er så mange forskellige muligheder. Men hvad er det rigtige valg for dig i betragtning af det nuværende kaos, som coronaviruset har forårsaget, og den nye frygt for en potentiel recession i 2021?
Er det at købe en ejerlejlighed en god investering? Ja, hvis du køber på det rigtige tidspunkt i markedscyklussen, renten er lav (hvis du finansierer), og du planlægger at bo i ejerlejligheden som din personlige bolig i et par år. Hvis du kan afkrydse disse tre kriterier på højt niveau, bør du kunne gå videre med dit køb af en ejerlejlighed med tillid.
Hold dig for øje, at der generelt er fordele og ulemper ved ethvert ejendomskøb. Køb af ejerlejligheder er ikke anderledes. Læs videre for at lære mere om investeringer i ejerlejligheder, og hvordan du træffer den bedste beslutning i den nuværende økonomi med stor økonomisk usikkerhed.
Hvad er en ejerlejlighed?
Hvor du kan beslutte, om en ejerlejlighed er en god investering, skal vi tale om, hvad en ejerlejlighed er, og hvad der gør den forskellig fra et rækkehus eller en anden type bolig. En ejerlejlighed (forkortelse for condominium) er en bygning, der er blevet opdelt i flere enheder, som f.eks. ejerlejlighederne omkring downtown Orlando FL. Enhederne sælges separat til de enkelte ejere. Hver enhed i en ejerlejlighed kommer med sin egen skøde eller titel.
Alle fællesområder i ejerlejligheden, såsom elevator, fællesområde, parkering, tag og ydervægge, tilhører alle enhedsejerne. Alle er ansvarlige for at dele udgifterne til vedligeholdelse af fællesområder.
Hvem træffer beslutninger om fællesområder? Hvem forvalter det hele? Det er ejerlejlighedsforeningen, der står for vedligeholdelse af bygningen og træffer beslutninger. Ejerne af enhederne i en ejerlejlighed betaler et gebyr til foreningen, som står for vedligeholdelsen.
Den primære og vigtigste forskel mellem en ejerlejlighed og stort set alle andre typer ejendomsbyggeri er grunden eller grunden. Hver ejer i en ejerlejlighed deler ejerskabet af den grund, som ejerlejligheden er bygget på. Det er derfor, at når grundværdien af en ejerlejlighed stiger, nyder alle enhederne i ejerlejligheden godt af det. Det samme er tilfældet, når grundværdien falder. Det rejser spørgsmålet: “Er en ejerlejlighed trods alt en god investering?”
Hvad gør en god investering?
Generelt betragtes en investering i fast ejendom som god, når ejendommens værdi er mere værd end købsprisen. Det er den enkleste måde at tænke på gode investeringer på. Men når det gælder køb af boliger, er der mere at tage hensyn til.
Find værdi i et ustabilt marked
Koronaviruset har forårsaget et utroligt kaos blandt alle aktivklasser. Aktie- og obligationsmarkederne giver øjeblikkelig bevægelse baseret på reaktioner på massernes følelser. Ejendomsmarkederne tager mere tid til at frigive data som grundlag for beslutningstagning. De er i sagens natur mere illikvide end andre papiraktiver. Den nuværende stemning på markedet er ekstremt frygtsom.
Dette miljø af frygt bør give et betydeligt langsommere transaktionsvolumen i resten af 2020. Det vil lægge pres på sælgerne, hvilket bør skabe mange interessante muligheder for dig som ejerlejlighedskøber. Du skal ikke føle dig skræmt af at fremsætte tilbud, der ligger 10-15% under noteringsprisen på en ejerlejlighed. Du kan altid gå op i pris, men det er næsten umuligt at få den anden side til at gå ned i pris efter dit første tilbud.
Køb af ejerlejligheder til personligt brug
Vedligeholdelsesomkostninger og omkostninger til boligforbedringer kan hurtigt tage en investering fra god til dårlig. Et stort lån med høje renter er måske heller ikke en god investering i forbindelse med ejerlejligheder. Det afhænger af, om ejendommens værdi stiger hurtigt nok til at dække renterne på lånet.
Hvis du kun kan kontrollere det indre af en ejerlejlighed, er dine forbedringer måske ikke nok til at ændre værdien dramatisk. Tværtimod kan du risikere at skulle investere så meget i forbedringer, at du tjener omkostningerne ind igen. Sørg for, at du kender de samlede omkostninger, før du tager springet.
Her er nogle af de mest luksuriøse South Beach Condos
- One Ocean South Beach
- Beach House 8
- Marea South Beach
- Faena House
Køb af ejerlejligheder til lejeindtægter
Hvis du har planer om at udleje din ejerlejlighed, summen af den månedlige pant, omkostninger til vedligeholdelse af ejendommen og ejerlejlighedsforeningsgebyrer vil virkelig påvirke, om en ejerlejlighed er en god investering for dig eller ej. Du skal sætte huslejen højt nok til at dække alle disse omkostninger, og hvis det overstiger den gængse husleje i dit samfund, er du ude af held.
Hvis du kan få ejerlejligheden til en meget lav pris, kan investeringen imidlertid være det hele værd. Bare husk på, at meget lavt prissatte ejerlejligheder skal undersøges grundigt. Sørg for at kende grunden til, at prisen er lavere end værdien.
Udgifter, der skal overvejes omhyggeligt
Når det drejer sig om ejerlejligheder, skal du overveje alle omkostninger, ikke kun købsprisen. Læg ejerlejlighedsforeningsgebyret, omkostningerne til vedligeholdelse af enheden og eventuelle forbedringer, du planlægger eller har brug for at foretage, oveni. Overvej derefter, om ejendomsværdien sandsynligvis vil stige eller falde. Er ejendommen godt vedligeholdt? Hvor gammel er bygningen? Hvilke fællesområder skal snart repareres eller udskiftes? Hvis du ejer en enhed i en ejerlejlighed, kan disse ting øge din ejerlejlighedsforeningsafgift.
Ejerlejlighed vs. hus
Der er faktisk færre forskelle mellem at eje en ejerlejlighed og at eje et hus, end folk tror. Boligejerforeningsomkostninger kan være lige så høje – eller højere – end ejerlejlighedsforeninger. De kan også være lige så restriktive med hensyn til, hvad du kan gøre ved ydersiden af dit hus eller med din have.
Den forskel fra et investeringsperspektiv kommer fra, hvad du rent faktisk ejer, og hvad du ikke ejer. Når du køber et hus, ejer du typisk alt, herunder jorden under dit hus og omkring det. Du ejer taget, indkørslen, og nogle steder ejer du måske endda fortovet foran dit hjem!
Det samme kan man ikke sige om en ejerlejlighed. Når du ejer en ejerlejlighed, ejer du de indvendige vægge, det, der er knyttet til dem, og dine gulve. Du ejer ikke de ydre vægge, og fælles vægge vil have deres egne regler baseret på ejerlejlighedsforeningens retningslinjer.
Når du køber et hjem, køber du en forsikring for det hjem. Du betaler for det hele. Når du køber en ejerlejlighed, kan ejerlejlighedsforeningen f.eks. betale for din tagforsikring. Nogle gange er udgifterne ud af lommen mindre med en ejerlejlighed end med et hus af tilsvarende værdi.
Tænk på et huskøb som et helt helhedsindkøb, hvor intet deles. Selv om der er en ejerforening, hvor de ydre ting som gårde, parkeringspladser, fortove og fællesarealer vedligeholdes, ejer husejeren sin ejendom og dens grund.
Condo vs Townhouse
Townhouses er unikke. De er ikke som huse og heller ikke som ejerlejligheder. For eksempel ejer en ejer af et rækkehus taget over boligen, men taget kan blive vedligeholdt og forsikret af en ejerforening. Med et rækkehus er der fælles vægge og normalt nogle begrænsninger på, hvad der kan gøres ved dem.
Men ligesom et hjem ejer folk, der ejer rækkehuse, deres gårde og grunde. Ændringer af dem er underlagt bylove og grundejerforeningens vedtægter, hvor det er relevant. Rækkehusejere betaler forsikring på samme måde som husejere. Og generelt er der ikke noget fælles ejerskab af noget ud over de fælles vægge.
Lige en ejerlejlighed tilhører fællesområderne i et rækkehusfællesskab alle til brug, og foreningen vedligeholder dem. En stor forskel er dog, at en ejer af et rækkehus ikke deler ejerskabet, det gør foreningen eller fællesskabets ejer. Hvis du køber et rækkehus, kan du drage fordel af den øgede værdi af ejendommen omkring dit hjem, men det er ikke på samme måde som en ejer af en ejerlejlighed.
Condo vs. lejlighed
En ejerlejlighed og en lejlighed er meget forskellige. De kan se ud og føles ens, men ejerlejlighedsenheder betragtes som ejendomme, og lejlighedsenheder er en del af en større ejendom.
Lejligheder er udlejet. Når du lejer en lejlighed, ejer du ikke noget af ejendommen, og du er ikke forpligtet til at vedligeholde ejendommen. Ejendomsforsikringen tegnes af bygningens ejer, ikke af lejerne (selv om en del af lejemålet kan gå til det). Væggene og alt, der er permanent fastgjort til væggene – som f.eks. skabe – ejes af det selskab eller den person, der har købt bygningen.
Tæl omkostningerne
I sidste ende er “Er en ejerlejlighed en god investering?” et spørgsmål, der afhænger af mange ting. Uanset hvad du beslutter dig for at gøre, skal du tælle omkostningerne. Ejerlejligheder er et fremragende valg for mange købere og investorer, men de er unikke. Det er det værd at tage sig tid til virkelig at vide, hvad du går ind i. Førstegangskøbere – uanset om de er investorer eller ej – bør overveje at tale med nogle af ejerne i bygningen for at få deres feedback. Det er også værd at se på, hvilke eksterne faktorer der kan have en positiv eller negativ indflydelse på ejendommens værdi, og hvor længe du planlægger at beholde den.