En “Lady Bird Deed” (eller mere præcist kaldet en “Enhanced Life-Estate Deed”) er en type skøde, som giver giver giveregiveren – dvs. ejeren af fast ejendom – visse rettigheder i livet, hvor den resterende interesse går til en navngiven begunstiget ved giverens død. I henhold til et Lady Bird Deed får den begunstigede en “restrente”… Det betyder, at skiftemodtageren får ejendomsretten til ejendommen ved skænkerens død, men har stort set ingen rettigheder i skænkerens levetid. Florida er en af en liste over stater, der anerkender brugen af denne type skøde.
Da et Lady Bird Deed giver mulighed for overførsel af fast ejendom ved dødsfald uden krav om skifteretten i Florida, er det undertiden et attraktivt værktøj i arsenalet til ejendomsplanlægning. Selv om en Lady Bird Deed er et nyttigt ejendomsplanlægningsværktøj, er der nogle alvorlige ulemper. Blandt disse er følgende:
Homestead. Ægtefæller og mindreårige børn har visse interesser i en grantors homestead-ejendom. En Lady Bird Deed bør aldrig anvendes til homestead, når overdrageren har en ægtefælle eller mindreårige børn. Det kan resultere i en ineffektiv overførsel.
Kreditorer og skattevæsenet. Det er klart, at et skattevæsenets pantret kan knyttes til en overdragelsesberettigedes restinteresse. Hvis overdrageren sælger ejendommen, og den resterende overdragelseshaver har en IRS-pantæne, skal denne pantret opfyldes. I en beslægtet sag er det ikke klart i Florida, om en almindelig kreditor kan gøre krav på en restance, der stammer fra et Lady Bird Deed. Det mest sandsynlige er, at hvis panteretten er knyttet, vil den kun gøre det ved overdragerens død.
Title Insurance. En veludformet Lady Bird Deed indeholder et sprog, der fastslår, at overdrageren kan overdrage ejendommen uden overdragelseshaverens samtykke eller godkendelse. Nogle ejerskifteforsikringsselskaber kræver dog stadig, at overdrageren underskriver en kviteringskontrakt for at tillade en overdragelse, som de vil forsikre.
Mindre fleksibilitet med fordeling. Med en Lady Bird Deed er din eneste levedygtige fordeling til en påmindelsesgranthaver eller granteejerne. Du har dog ikke den samme fleksibilitet som med andre ejendomsplanlægningsværktøjer. Hvis John f.eks. overdrager sit hus via Lady Bird Deed til Ronald, hvad sker der så, hvis Ronald dør først? Hvis den samme overførsel blev gennemført ved hjælp af en trust, kunne John efterlade huset til Ronald, hvis han overlever, og hvis han ikke overlever, så til Susan. Hvad sker der også, hvis John ikke ønsker, at Ronald skal modtage ejendommen på én gang? Ingen af disse to ting kan opnås ved hjælp af Lady Bird Deed, men kan gøres ved hjælp af en trust.
I vores ejendomsplanlægningspraksis hos Lins Law Group, P.A., bruger vi Lady Bird Deeds meget sjældent. Hvis der er en ugift grantor uden mindreårige børn, er det et udgangspunkt. Vi kigger dog også på, om en legatmodtager kun er et af flere børn, som legatgiveren ønsker at overdrage ejendommen til ved sin død. Det er vores erfaring, at et Lady Bird Deed fungerer bedst, når der kun er en enkelt legatar. Hvis overdrageren ellers dør, og der er flere overdragelseshavere, vil ejendomsretten blive overdraget i alle deres navne, og det vil kræve et gensidigt samarbejde at sælge eller overføre ejendommen. På den anden side, hvis ejendommen er placeret i en trust, kan administratoren afvikle ejendommen uden at involvere alle de begunstigede, og derefter kan provenuet fordeles.
Hvor du benytter et Lady Bird Deed, skal du sørge for at rådføre dig med en erfaren advokat med erfaring i ejendomsplanlægning. Hvis du undlader at gøre det, kan det resultere i et værre resultat, end du forventer.