Getty
Hypoteční podmínka je podmínka zapsaná do kupní smlouvy na nemovitost, kterou kupující uvádí, že musí být splněna, aby mohl koupi uzavřít. Kupující tyto podmíněné podmínky používají, aby se ochránili pro případ, že by se nemohli kvalifikovat pro financování a nemohli si nemovitost bez úvěru dovolit.
Pokud kupující nezíská přijatelné financování před koncem podmíněné lhůty (obvykle 30 až 60 dní), může od smlouvy odstoupit bez sankcí – dokonce dostane zpět své zálohové peníze. Pokud potřebujete získat financování na koupi nemovitosti a chcete mít jistotu, že nebudete penalizováni, můžete zvážit zahrnutí hypoteční podmíněnosti do své příští kupní smlouvy.
Získat hypoteční podmíněnost je poměrně snadné, protože jsou standardem v kupních smlouvách používaných většinou realitních sdružení. Jediné, co musíte udělat, je zaškrtnout několik políček a vyplnit některé údaje.
Jak funguje hypoteční kontingent
Když se chystáte koupit nemovitost, musíte vyplnit nabídku ke koupi. V nabídce uvedete určité podmínky, které musí být splněny před uzavřením smlouvy. Například budete chtít, aby nemovitost prošla inspekcí a byla oceněna na určitou hodnotu.
Pokud víte, že k uzavření budete potřebovat financování, a nejste si jisti, zda budete mít nárok na úvěr, můžete do kupní smlouvy zahrnout hypoteční podmíněnost. Možná jste nespolupracovali s věřitelem, abyste získali předběžnou kvalifikaci nebo předběžné schválení, nebo se možná v poslední době změnilo něco s vašimi financemi, o čem si myslíte, že by mohlo poškodit vaši schopnost kvalifikovat se pro úvěr.
V mnoha případech mohou hypoteční podmíněné podmínky obsahovat také část, pokud potřebujete prodat jinou nemovitost, abyste se kvalifikovali pro úvěr. V takovém případě by vaše koupě byla podmíněna dvěma věcmi: prodejem vašeho domu a získáním financování.
Jak dlouho trvá smlouva o podmíněném úvěru
Většina smluv o koupi nemovitosti trvá 30 až 60 dní a smlouvy o podmíněném úvěru se neliší. Pokud kupující zahrne do své nabídky hypoteční podmíněnou smlouvu, je povinen zajistit přijatelné financování ve lhůtách uvedených ve smlouvě prostřednictvím termínů due diligence a uzavření.
Pokud kupující nezíská úvěr do konce období due diligence, může požádat prodávajícího o prodloužení lhůty, aby měl více času na nalezení úvěru. Prodávající však nemá povinnost prodloužení poskytnout. Pokud prodávající prodloužení neposkytne, musí se kupující rozhodnout, zda od smlouvy odstoupí, nebo zda bude pokračovat bez podmíněné podmínky a riskovat, že přijde o zálohu nebo se vystaví dalším sankcím, pokud smlouvu neuzavře.
Elements of a Mortgage Contingency Clause
Když je v kupní smlouvě uvedena podmíněná podmínka týkající se hypotéky, není to jen obecné prohlášení, že kupující nemusí smlouvu uzavřít, pokud nemůže získat financování. Místo toho se jedná o pečlivě vypracované doložky, které dávají kupujícímu možnost nastínit podmínky financování, které považuje za minimální přijatelné pro uzavření smlouvy.
Některé z položek obsažených v hypoteční podmíněné doložce zahrnují:
- Typ úvěru, který má být zajištěn (FHA, USDA, konvenční hypotéka atd.)
- Částka, kterou musí kupující zajistit na financování
- Maximální úroková sazba, kterou kupující považuje za přijatelnou
- Maximální body za poskytnutí úvěru nebo poplatky, které kupující zaplatí za zajištění úvěru
- Zda musí být prodána jiná nemovitost, aby bylo možné získat financování
Kromě těchto položek, mohou doložky o podmíněnosti hypotéky zahrnovat také konkrétní datum podmíněnosti hypotéky (ačkoli se často jedná o stejný časový rámec jako období due diligence, může se lišit), jakož i ustanovení o prodloužení podmíněnosti, pokud dlužník není schopen zajistit financování před uplynutím lhůty.
Důvody pro upuštění od hypoteční podmíněnosti
Mezi případy, kdy může být dobré upustit od hypoteční podmíněnosti, patří např:
- Kupující platí za nemovitost v hotovosti
- Kupující využívá financování prodávajícího
- Kupující již byl předběžně kvalifikován nebo předběžně schválen pro úvěr
- Kupující chce, aby jeho nabídka vypadala pro prodávajícího atraktivněji, a nevadí mu, že ztratí jistotu, že kupující uzavře. Ačkoli tedy hypoteční podmíněné podmínky mohou být skvělým způsobem, jak se chránit v kupní smlouvě, přesto je musíte používat opatrně, abyste se vyhnuli vyplašení zálohy, pokud nemohou získat úvěr
Ačkoli hypoteční podmíněné podmínky mohou být v některých případech velmi užitečné, nejsou vždy nezbytné. Kupující se mohou rozhodnout tyto podmíněné podmínky nezahrnout, aby jejich nabídka vypadala pro prodávajícího lákavěji.
Když totiž prodávající zvažuje nabídku na koupi své nemovitosti, může se rozhodnout nepřijmout nabídku, která obsahuje podmíněné podmínky, protože caa prodávajícího.
Jiné typy podmíněných podmínek
Když někdo podává nabídku na koupi nemovitosti, může její koupi podmínit celou řadou věcí mimo hypoteční podmíněné podmínky. A pokud se některá z jejich nepředvídaných podmínek během procesu koupě nesplní, může smlouvu bez sankcí zrušit. Zde jsou některé z nejběžnějších typů podmíněných podmínek:
- Podmínka inspekce. Nemovitost musí projít čistou inspekcí. Nejčastěji to znamená, že kupující musí být ochoten akceptovat cokoli, co inspekce odhalí, například poškozenou střechu nebo nefunkční ohřívač teplé vody, nebo musí úspěšně vyjednat jakékoli ústupky ze strany prodávajícího, aby zohlednil případné problémy s nemovitostí, které inspektor objevil.
- Podmínka ocenění. Kupovaná nemovitost musí být oceněna alespoň na určitou částku na základě nedávných prodejů srovnatelných nemovitostí ve stejné oblasti. Tato podmínka je důležitá, protože pokud se nemovitost nepodaří ocenit na dostatečnou částku, může věřitel požadovat, aby kupující složil mnohem vyšší zálohu.
- Podmínka týkající se vlastnictví. Prodávající musí být schopen převést čisté vlastnické právo k nemovitosti, bez jakýchkoli zástavních práv nebo břemen.
- Podmínka prodeje domu. Pokud musí kupující prodat jinou nemovitost, aby si mohl dovolit koupit novou nemovitost, umožňuje mu podmínka prodeje domu odstoupit od smlouvy, pokud není schopen prodat svou předchozí nemovitost během období due diligence.