9 způsobů, jak najít problémové nemovitosti na prodej ve vašem okolí

Klíčové poznatky

• Co je problémová nemovitost

• Jak najít problémové nemovitosti.

• Tipy pro nákup problémových nemovitostí

• Pros a proti problémovým nemovitostem

Jste nováčkem v investování do nemovitostí nebo profesionálem, který má zájem vyzkoušet novou investiční strategii? Je pravděpodobné, že hledáte nemovitosti v nouzi na prodej. Zastavěné nemovitosti nabízejí podhodnocené nabídky, které jsou pro investory velmi atraktivní. To pomáhá zvýšit vaši ziskovou marži. Níže najdete diskusi o kreativních způsobech vyhledávání problémových nemovitostí, včetně způsobu nákupu problémových nemovitostí a několika důležitých rad, které je třeba mít na paměti.

Co je to problémová nemovitost?“

Problémová nemovitost je buď fyzicky, nebo finančně (nebo obojí) neudržovaná současným vlastníkem. Pro účely investování do nemovitostí jsou problémové nemovitosti (jinak známé jako pre-foreclosures) domy, u kterých majitel nebyl schopen dostát svým hypotečním závazkům, a proto hrozí, že se dostanou do exekuce. Je však třeba poznamenat, že předexekuce je přesně to, jak zní: majitel je pouze ohrožen exekucí, nikoliv v současné době v procesu exekuce. U některých nemovitostí se zjistí, že jsou ve špatném stavu z důvodu zanedbání péče nebo proto, že jí hrozí exekuce.

Jak najít nemovitosti v exekuci:

Zdevastované nemovitosti představují obzvláště atraktivní investiční příležitosti. 9 kreativních hacků

Zdevastované nemovitosti představují obzvláště atraktivní investiční příležitosti. Nejenže mohou nabízet širší ziskové marže než tradiční obchody, ale mohou také představovat menší konkurenci. Je to proto, že investoři si často nejsou jisti, jak vlastně najít a investovat do problémových nemovitostí. Existuje řada způsobů, jak tyto příležitosti najít, ale následující hacky patří k těm nejlepším:

1. Pátrejte po zanedbaných nemovitostech

2. Kontrolujte daňové záznamy

3. Najděte nemovitosti s opožděnými splátkami hypotéky

.

4. Zvažte možnosti pozůstalosti

5. Prohlédněte si nabídky nemovitostí REO &vlastněných bankami

6. Zajděte si pro dolary

7. Promluvte si s out-Of-State Owners

8. Check The MLS

9. Search Online

Look for Neglected Properties

Když jde o fyzický vzhled domu v nouzi, je třeba mít na paměti jedno poznávací znamení: zanedbaný. Chcete-li najít problémové nemovitosti na prodej, začněte tím, že si vyberete cílovou čtvrť, a pak se zaměřte na známky domů, které mohou být zanedbané. Nemovitost v nouzi může mít:

• Několik oznámení umístěných na dveřích nebo oknech

• Oloupaná nebo vybledlá barva

• Vnitřní a venkovní světla, která nejsou v noci zapnutá

• Dvorek s přerostlým plevelem nebo zanedbaným trávníkem

• Rozbitá okna nebo jiné potřebné venkovní opravy

• Nevyzvednutá pošta nebo noviny

Většinou, zanedbaný dům a dvůr znamenají, že majitel vzdal snahu o údržbu nemovitosti. To může znamenat jednu ze dvou věcí: buď majitel nechce dům udržovat, nebo si to nemůže dovolit. Pokud narazíte na druhou možnost, můžete najít motivovaného prodávajícího, který je ochoten se s domem rozloučit se slevou.

Prověřte si daňové záznamy

Dlužné daně jsou veřejně dostupné a mohou naznačovat, že majitel domu má finanční problémy. Když už pro nic jiného, ti, kteří nejsou schopni platit daně, nemusí být také schopni splácet hypotéku. Nesplácené daně jsou často motivací k prodeji.

Najdete nemovitosti s nesplacenými hypotečními splátkami

Není překvapivé, že domy s nesplacenými hypotečními splátkami představují ztělesnění nemovitostí v nouzi. Ti, kteří nemohou splácet hypotéku, jsou ohroženi exekucí a mohou být ochotni prodat se slevou, pokud to znamená vyhnout se exekuci a všem finančním potížím, které ji provázejí. Naštěstí můžete najít veřejné záznamy o hypotékách v prodlení u místních soudů.

Zvažte možnosti pozůstalostního řízení

Pozůstalostní soud je dalším kreativním prostorem pro hledání problémových nemovitostí. Velkou příležitostí pro investory jsou pozůstalostní nemovitosti. V důsledku významné životní události, jako je rozvod nebo úmrtí v rodině, byly tyto nemovitosti zanechány. V mnoha případech ti, kteří dům zdědili, o něj nemusí stát. To představuje příležitost, jak se jich za dobrou cenu zbavit. Je třeba poznamenat, že podání nabídky na prodej v pozůstalosti vyžaduje zvláštní postup, protože nemovitost je prodávána prostřednictvím advokáta nebo exekutora.

Prohlédněte si REO &Bank Owned Property Listings

Real estate-owned homes, neboli REO, jsou ty nemovitosti, které již věřitelé zabavili. To znamená, že věřitelé nemají zájem držet zásoby nemovitostí a raději se zbavují nevýkonných aktiv. V důsledku toho mohou zdatní investoři přesvědčit zmíněné věřitele, že prodej domu se slevou je pro ně tím nejlepším tahem.

Jízda za dolary

Tradiční metodou vyhledávání nemovitostí v exekuci je naskočit do auta a projet se po okolí. Za předpokladu, že již máte na mysli cílovou čtvrť, jezděte po okolí a hledejte nemovitosti, které se odlišují od ostatních. Hledejte příznaky, jako je zarostlý dvůr, rozbitá okna a okenice, vybledlá nebo odlupující se venkovní barva, oznámení vyvěšená na všech dveřích a nevyzvednutá nevyžádaná pošta a noviny. Pokud najdete nemovitost, která splňuje některý nebo všechny tyto popisy, nezapomeňte si zapsat adresu, abyste ji mohli začít prověřovat.

Mluvte s majiteli mimo stát

Různé okolnosti mohou způsobit, že se majitelé domů nebo investoři přestěhují mimo stát, což má za následek potenciálně náročnou dynamiku. Tito vlastníci nemovitostí mohou mít problémy se správou a údržbou domů v oblastech, které nemohou často navštěvovat. Jak si asi dokážete představit, může to vést k problémovým nemovitostem a vysoce motivovaným prodejcům. Nejlepším způsobem, jak identifikovat majitele mimo stát, je obvykle přímá pošta nebo navazování kontaktů. Vyhledejte seznamy adresátů, které mohou obsahovat adresní údaje, a vypracujte strategii účinné přímé poštovní kampaně. Současně se zeptejte ve své síti na někoho, kdo má další informace. Nikdy nevíte, zda nenajdete další investory, kteří vám ochotně přenechají nemovitost mimo stát.

Zkontrolujte MLS

Přestože se funkce Multiple Listing Service (MLS) v jednotlivých státech liší, investoři by na tento důležitý zdroj nikdy neměli zapomínat. Ti, kteří se naučí vyhledávat problémové nemovitosti v MLS, mohou často najít jedinečné investiční příležitosti. Přístup do MLS bude vyžadovat realitní licenci. Investoři však mají stále možnost spolupracovat s ostatními, kteří ji mají. Stav nemovitosti v seznamu může signalizovat, že se jedná o nemovitost v tísni. To zahrnuje kódy výpisu nemovitostí typu short sale nebo real-estate owned. Hledejte nemovitosti uvedené na seznamu déle než 90 dní. Devadesátidenní hranice je klíčovým ukazatelem, který bude signalizovat úroveň motivace prodávajícího. Čím déle je nemovitost na trhu, tím je prodávající motivovanější nebo zoufalejší. To může často vést ke skvělým obchodům a úsporám pro investory, pokud se jim podaří získat přístup do MLS.

Vyhledávání online

Existují způsoby, jak využít výše uvedené metody online pro ty, kteří stále přemýšlejí, jak najít problémové nemovitosti. Mnoho forem problémových nemovitostí není přímo označeno jako „problémové“. Hledejte „nemovitosti na prodej od majitele“, které jsou v prodlení s placením daní a hypotéky, nemovitosti, které musí být prodány legálně kvůli bankrotu nebo rozvodu, pozůstalostní obchody a nemovitosti, které jsou ve vlastnictví bank nebo vlády.

Začneme-li prvním příkladem, nalezení nemovitostí s daňovými nedoplatky online je naštěstí jednoduchý proces. Nejtěžší bude najít webovou stránku místního správce daně, na které jsou tyto nemovitosti uvedeny. Po nalezení stránky prohledávejte seznamy, dokud nenajdete nemovitost, která vás zajímá. Dalším typem nemovitosti, která může být v tísni, je taková, u níž se majitelé opozdili se splátkami hypotéky, známé také jako „underwater“. Tyto nemovitosti jsou obvykle před zabavením a najdete je na několika různých místech, například na webových stránkách místního okresu nebo na placených stránkách, jako je Foreclosure.com.

Na internetu hledejte nemovitosti, které musí být prodány legálně, například v rámci konkurzu nebo rozvodu. Při prohlížení seznamů exekucí ve vašem okrese jste si již možná všimli nemovitostí v nouzi, které se prodávají v dražbě z důvodu konkurzu nebo rozvodu. Ačkoli ne každý okres je povinen takové nemovitosti uvádět, některé seznamy lze snadno najít online.

Nakonec by investoři měli online prohledávat nemovitosti REO (real estate-owned) a nemovitosti ve vlastnictví státu, které již byly zabaveny. Když majitel nemovitosti nesplácí hypoteční splátky, poskytovatel hypotečního úvěru (v tomto případě banka nebo vláda) si ponechává právo získat nemovitost zpět. Mnoho místních a národních bank má své vlastní stránky s nabídkou nemovitostí, stejně jako vládní subjekty, jako jsou Freddie Mac a Fannie Mae.

Jak najít problémové komerční nemovitosti na prodej

Obytné nemovitosti nejsou jediné, které se mohou dostat do problémového stavu. Komerční nemovitosti se mohou zmenšovat a také se zmenšují, a když se tak stane, mohou představovat lukrativní příležitosti pro investory. Jediným problémem je, že problémové komerční nemovitosti se mohou obtížněji hledat. Pokud však budete při hledání pečliví, není důvod, proč byste nemohli najít problémovou komerční nemovitost. Přečtěte si níže uvedené tipy týkající se problémových komerčních nemovitostí na prodej:

• Webové stránky pro komerční investování: Existuje několik webových stránek pro investování do komerčních nemovitostí, včetně sítě LoopNet. Jakmile se ocitnete na vybrané webové stránce s nabídkami, využijte nástroje filtru pro zúžení vyhledávání na problémové nemovitosti nebo nemovitosti v dražbě.

• Zprostředkovatelé: Komerční realitní makléři mohou být také skvělým zdrojem, který vás může spojit s nemovitostmi v nouzi na prodej. Jako profesionálové, kteří mají licenci na nákup, prodej a pronájem nemovitostí pro obchodní účely, budou makléři určitě vědět i o nemovitostech v nouzi.

• Věřitelé: Stejně jako je tomu v případě financování rezidenčních nemovitostí, mnoho investorů využívá k financování svých obchodů s komerčními nemovitostmi tradiční financování. Jiní mohou využít kreativní financování, například prostřednictvím věřitele s tvrdým financováním. Projděte si webové stránky různých věřitelů a zjistěte, zda poskytují nabídky nemovitostí v kategorii komerčních nemovitostí.

• Síťování: Mezi strategie navazování kontaktů patří spolupráce s makléři a věřiteli. Úspěšné podnikání v oblasti investování je synonymem účinné strategie vytváření sítí. Udržování kontaktů s množstvím profesionálů v realitním průmyslu po celou dobu vaší kariéry zvýší vaše šance na získání investičních příležitostí.

• Přímé poštovní kampaně: Ať už identifikujete problémové nemovitosti na prodej online nebo prostřednictvím svých kontaktů v síti, stále budete potřebovat strategii pro zacílení nalezených nabídek. Přímý mail zůstává jednou z nejúčinnějších marketingových strategií v oblasti nemovitostí, kde máte možnost předložit přesvědčivé nabídky přímo prodávajícímu.

7 tipů pro nákup problémových nemovitostí

Znalost toho, kde hledat problémové nemovitosti, je skvělým výchozím bodem, ale měli byste vědět více, aby vaše hledání bylo úspěšné. Koneckonců, i když se problémové nemovitosti mohou zdát jako jednoduché rekonstrukce, uzavření těchto obchodů může být zcela odlišné. Existuje několik věcí, které byste měli mít k dispozici, abyste se ujistili, že jste připraveni uzavřít, když najdete tu správnou nemovitost. Při zahájení hledání problémových nemovitostí si přečtěte následující tipy:

• Vyberte si cílovou čtvrť: Pokud ještě nemáte na mysli cílový trh, výběr čtvrti vám pomůže zaměřit se na hledání. Na lokalitě stále záleží, i když jde o nemovitosti v nouzi. Abyste maximalizovali své ziskové marže, musí se nemovitost nacházet v lokalitě, která by mohla potenciálně přilákat kupující. Začněte s několika konkrétními oblastmi, a pokud nepřinesou uspokojivé výsledky, postupně rozšiřujte hledání o další možnosti.

• Nehledejte pouze nálepku „problémové nemovitosti“: „Distressed property“ není běžná nálepka, kterou prodávající dávají svým vlastním nemovitostem. Pokud vás zajímá, jak najít problémové nemovitosti na prodej, aniž byste skutečně použili slovo „problémová“, hledejte majitele, kteří jsou k prodeji poměrně motivováni. Věnujte pozornost tomu, jak dlouho jsou nemovitosti na trhu, zda se jedná o nemovitosti znovu zařazené do nabídky, nebo dokonce stažené nabídky.

• Získejte předběžné schválení hypotéky: Při hledání ideální nemovitosti k prodeji je čas velmi důležitý. Proces nákupu problémových nemovitostí je hladší, když jste předem schváleni pro úvěr. Pokud se rozhodnete spolupracovat se soukromým věřitelem namísto získání tradiční hypotéky, ujistěte se, že máte svůj návrh připraven, jakmile najdete nemovitost.

• Spolupracujte se zkušeným agentem: Pokud investujete již delší dobu, máte pravděpodobně ve své síti poměrně dost realitních agentů. Snažte se najít někoho, kdo má zkušenosti s prací s motivovanými prodávajícími nebo dlouhodobě působí na jednom trhu. Pravděpodobně budou mít přehled o tom, kdo se potřebuje nemovitosti rychle zbavit. Při rozhovorech s agenty buďte opatrní a nezapomeňte, že mnoho prodávajících nemá rádo slovo „problémový“.

• Zajistěte si inspekci: Viditelné známky zanedbanosti často nejsou jediným problémem nemovitosti v nouzi. V mnoha případech může jít o hlubší (někdy i nákladnější) problémy. Uvědomte si všechny opravy, které nemovitost potřebuje, tím, že provedete důkladnou inspekci předtím, než se dohodnete na koupi. Tyto informace odhalí potenciální návratnost investice a umožní vám učinit informovanější rozhodnutí.

• Seznamte se s místní příslušností: Vyhledávání ve veřejných rejstřících odhalí mnoho problémových nemovitostí. Proto je důležité seznámit se s místní samosprávou. Představte se okresním úředníkům. Zjistěte, kde se konají dražby, a mějte v počítači složku s potřebnými webovými stránkami úřadů. Každý z těchto kroků vám pomůže maximalizovat celkovou efektivitu.

• Předložte nabídku v hotovosti: Není žádným tajemstvím, že motivovaní prodávající jsou nejlepšími přáteli investorů. To pro vás znamená, že když přijde čas uzavřít obchod, může se objevit malá konkurence. Nabídka v hotovosti vám v těchto situacích může poskytnout výhodu. Mnoho motivovaných prodávajících chce být s nemovitostí a procesem uzavření smlouvy co nejdříve hotovo. Dále v některých případech prodávající přijmou o něco nižší nabídku, pokud bude v hotovosti. Mějte to na paměti, až budete hledat věřitele a nabídky.

Pros &Nevýhody problémových nemovitostí

Je běžné, že kupující domů nebo překupníci domů vyhledávají problémové nemovitosti, protože se vyznačují výrazně sníženými cenami. Všimněte si však, že u každé výhodné nabídky domu tomu tak je z nějakého důvodu. Majitelé domů s drasticky sníženými cenami obvykle doufají, že se vyhnou exekuci, nebo mají nemovitost již v exekuci. Cena bude vždy atraktivní, vždy se ujistěte, že víte, co kupujete. Zjistěte každý aspekt domu a důvod, proč se kvalifikuje jako nemovitost v nouzi.

Výhody nemovitostí v nouzi

Extrémně nízká cena nemovitostí v nouzi je hlavním zájmem kupců domů a překupníků. Prodávající se zoufale snaží prodat problémové domy. Obvykle se tito prodávající chtějí vyhnout utrácení peněz na opravu nemovitosti, aby ji dostali na vyšší cenu. Výsledkem je, že ceny budou vždy nižší než tržní hodnota. Zastavené domy jsou vynikající volbou pro ty, kteří investují do nemovitostí poprvé. Nezapomeňte se poradit s realitním makléřem, který má s problematickými nemovitostmi zkušenosti. Může vám pomoci provést vás procesem nákupu a oprav, abyste nakonec zvýšili hodnotu svého domu.

Podívejte se na některé z nejatraktivnějších aspektů problémových nemovitostí:

• Nižší než tržní cena

• Příležitosti k opravě a převrácení

• Vysoký potenciál zisku

• Snadnější možnosti financování prostřednictvím banky. vlastněných domů

• Příležitost koupit v hezčí čtvrti, než byste si mohli normálně dovolit

Nevýhody problémových nemovitostí

Ačkoli ceny mohou být nejnižší, koupě domu v nouzi s sebou nese riziko, že bude mít nejhorší podmínky. Pokud kupujete problémový dům s nehostinnými podmínkami, je nezbytné ušetřit finanční prostředky na opravy nebo najmout dodavatele. Obvykle budou zabavené domy odpovídat méně než průměrným standardům ve srovnání s jinými domy v oblasti. Možná budete muset nakoupit spotřebiče nebo provést drastické opravy elektroinstalace a vodoinstalace. Možná budete mít příležitost k důkladné prohlídce domu, nicméně i tak budete muset financovat veškeré opravy domu v nouzi.

Tady je seznam nejneatraktivnějších vlastností nemovitostí v tísni:

• Neočekávané opravy

• Větší konkurence

• Náklady na rekonstrukci

• Není záruka, že se nemovitost prodá

Shrnutí

Najít problémové domy na prodej není snadné, ale jakmile zkombinujete několik kreativních strategií pro identifikaci a zaměření těchto nemovitostí, nabídne vám velkou odměnu. Začleněním výše uvedených kreativních hacků, včetně důležitých tipů, které je třeba mít na paměti, budete na cestě k nalezení těchto žádaných investičních příležitostí.

Jste připraveni začít využívat současných příležitostí na trhu s nemovitostmi?

Možná máte dostatek kapitálu, rozsáhlou realitní síť nebo skvělé stavební dovednosti – ale stále si nejste jisti, jak najít oportunistické nabídky. Náš nový online kurz o nemovitostech, který vede expert na investování Than Merrill, vám pomůže naučit se, jak získat ty nejlepší nemovitosti a najít v realitách úspěch.

Klikněte sem a zaregistrujte se na náš jednodenní webinář o nemovitostech a začněte se učit, jak investovat na dnešním realitním trhu!