Územní plán R3-1 je obytný obvod s nízkou hustotou zástavby v New Yorku. V zóně R3-1 můžete stavět rodinné domy nebo 2 rodinné domy, které jsou buď samostatně stojící, nebo částečně stojící.
Zonace R3-1 je kontextová podoblast zóny R3 v NYC. Územní obvod R3-1 je zakreslen v Bronxu, Brooklynu, Queensu a na Staten Islandu.
Územní obvody R3
- R3-2
Kontextuální obvody R3
- R3-1
- R3A
- R3X
Územní předpisy R3-1
Územní předpisy města New York jsou složité a poměrně podrobné. V tomto článku si projdeme některé základní územní předpisy s ohledem na obytný územní obvod R3-1. Nepředpokládáme, že tato analýza pokryje všechny možné problémy, ale poskytne obecný přehled územních předpisů.
Územní plán R3-1 Komunitní zařízení
Územní plán R3-1 je obytnou zónou, ale v zónách R3 je povoleno využití pro komunitní zařízení. V případě komunitního zařízení se mohou územní výpočty lišit, protože komunitní zařízení mohou mít jiné požadavky.
Zonace R3-1 Specifikace
Minimální velikost pozemku: Plocha pozemku & Šířka pozemku
Velikost pozemku Samostatně stojící:
Samostatně stojící dům má dvory ze všech stran a nedotýká se žádných jiných budov nebo domů.
Minimální šířka pozemku =40 stop
Minimální plocha pozemku = 3 800 m2
Velikost pozemku pro dvojdomek:
Dvojdomky se staví ve dvojicích, které se dotýkají uprostřed, ale mají dvory po stranách.
Minimální šířka pozemku = 18 stop
Minimální plocha pozemku = 1 700 m2
Pokrytí pozemku & Volný prostor
Maximální pokrytí pozemku: 35%
Zástavba nesmí pokrývat více než 35% pozemku.
Požadovaný volný prostor: 65%
Zástavba musí ponechat 65% pozemku s volným prostorem.
R3-1 Poměr podlahové plochy (FAR):
Podlahový poměr určuje podlahovou plochu, kterou lze na pozemku zastavět. Poměr podlahové plochy se násobí plochou pozemku.
FAR = ,5
Přípustný bonus za podkroví 20 %
V územních obvodech R3-1 lze FAR zvýšit o 20 % pro podlahovou plochu umístěnou pod šikmou střechou. Toho není vždy možné dosáhnout.
Koeficient hustoty nebo koeficient bytových jednotek (DU) pro R3-1
Výška budov R3-1:
Výška obvodové stěny = 21 stop
Výška budovy = 35 stop
Požadavky na dvůr pro R3-1
Přední dvůr = minimálně 15 stop
Zadní dvůr = 30 stop
Boční dvory samostatně stojící = celkem 13 stop, přičemž menší jsou po 5 stopách
Boční dvory částečně stojící = 8 stop
Příklad územního plánu R3-1
Tady je příklad územní analýzy. Uvědomte si, že územní plánování je složité a já se zde zabývám pouze základy. Ujišťuji vás, že existuje mnoho dalších otázek a variant, které je třeba zvážit nad rámec tohoto příkladu.
Příklad pozemku R3-1
Předpokládejme, že máme pozemek o šířce 50 stop a hloubce 100 stop v územním obvodu R3-1 v Brooklynu na vnitřním pozemku.
Variantní rozdělení pozemku
V tomto příkladu bychom mohli pozemek potenciálně rozdělit na dva samostatné pozemky a postavit dva dvojdomky. Příklad územního plánu provedeme, jako bychom pozemky dělili.
Plocha a šířka pozemku
Pokud chceme provést dělení pozemku, budeme muset prozkoumat velikost pozemku. Minimální šířka pozemku pro samostatně stojící dům je 40 stop. Začali jsme s pozemkem o rozloze 50 stop, takže jej nemůžeme rozdělit na 2 samostatně stojící pozemky. Minimální velikost pro polooddělený pozemek by byla 18 stop. V tomto případě jsme v pořádku. Můžeme vytvořit 2 pozemky o šířce 25 stop a každý o rozloze 2 500 čtverečních stop. Pozemky o rozloze 2 500 čtverečních stop přesahují minimální plochu pozemku 1 700 čtverečních stop. Níže uvedené územní výpočty se budou týkat 1 z pozemků.
Územní plán podlahové plochy/poměr podlahové plochy (FAR)
Takže poměr podlahové plochy je 0,5. FAR je poměr, který určuje, kolik metrů čtverečních můžete na pozemku postavit. Jednoduše vezmete velikost pozemku a vynásobíte ji FAR.
V tomto příkladu máme:
FAR 0,5
Velikost pozemku 25 stop x 100 stop.
Podlahová plocha pozemku = plocha pozemku X FAR
Plocha pozemku = 25 x 100
Plocha pozemku = 2 500 čtverečních stop
FAR = .5
Zónová podlahová plocha = 2 500 čtverečních stop x .5
Zónová podlahová plocha = 1 250 čtverečních stop
Existuje územní bonus za půdní vestavbu ve výši až 20 %. Příspěvek na podkroví je trochu komplikovaný, ne vždy se vám podaří příspěvek na podkroví maximalizovat. Pro tento příklad budeme předpokládat, že můžeme maximalizovat přídavek na podkroví.
Územní plánování podlahové plochy s bonusem 1 500 m2
Takže můžeme postavit 1 500 m2 pro každý dům.
Kolik rodin můžeme mít na našem pozemku R3-1.
Územní plánování upravuje maximální počet bytových jednotek, které můžete umístit do budovy.
Maximální počet rodin = Můžeme postavit 2 dvourodinné domy, což ve výsledku znamená celkem 4 rodiny.
Územní plánování R3-1 Příklad Závěr
V tomto příkladu navrhujeme výstavbu 2 dvojdomů s celkem 4 bytovými jednotkami. Objekty by byly dvojdomy. Pro každou rodinu budeme muset zajistit parkování.
R3-1 Územní plánování v New Yorku
Jako architekt pečlivě studuji územní kodexy, ale jedná se o komplikovanou a poměrně složitou problematiku. V tomto článku jsme si prošli některé základní pojmy s ohledem na územní obvody R3-1. Tento příspěvek nepředpokládá, že by se zabýval všemi možnými problémy nebo podmínkami, ale poskytuje obecný přehled o tomto tématu.
Děkuji, že jste si přečetli náš příspěvek o územním plánu R3-1 v New Yorku.
Doufám, že to bylo užitečné. Níže můžete zanechat dotazy nebo komentáře. Pokud chcete s architektem probrat konkrétní projekt, můžete nás kontaktovat přímo.
Kontakt Fontan Architecture
Tento příspěvek napsal Jorge Fontan AIA, registrovaný architekt a majitel newyorské architektonické kanceláře Fontan Architecture. Jorge Fontan získal tři tituly ve studiu architektury včetně dvou titulů na City University of New York a magisterského titulu v oboru pokročilého architektonického navrhování na Columbia University. Jorge má stavební vzdělání a již 15 let vykonává architektonickou praxi, v rámci které navrhuje rekonstrukce a novostavby různých typů budov.