Una dintre întrebările pe care le auzim adesea este: „Ce este un schimb 1031?” După cum probabil știți, un schimb 1031 este o strategie de investiții excelentă care oferă o modalitate de a amâna impozitul pe câștigurile de capital pentru proprietățile imobiliare comerciale. Aflați mai multe aici.
În mod obișnuit, această strategie este utilizată la vânzarea de proprietăți de închiriere sau de investiții.
Cu toate acestea, atunci când este structurat în mod intenționat, un schimb 1031 poate fi realizat pe proprietăți personale, inclusiv o metodă pe care investitorii pricepuți o pot utiliza pentru a amâna în mod legal impozitul pe câștigurile de capital pe o reședință personală.
Iată cum se poate efectua un schimb 1031 pe o reședință personală.
De ce nu se poate efectua, de obicei, un schimb 1031 pe o reședință principală
Un schimb standard 1031 permite investitorilor să amâne impozitele pe câștigurile de capital la vânzarea unei proprietăți, ceea ce oferă economii fiscale extraordinare pentru investitori. De asemenea, facilitează utilizarea efectului de levier pentru a face upgrade la o proprietate mai mare sau mai performantă. Aceasta este o strategie de investiții excelentă pentru a vă diversifica portofoliul cu un tip diferit de proprietate sau pur și simplu pentru a alege o proprietate de investiții pe care este mai ușor de gestionat.
În mod obișnuit, IRS exclude un schimb 1031 pe o reședință principală, deoarece nu este o proprietate comercială. Cu toate acestea, secțiunea 121 din Internal Revenue Code prevede unele situații în care un schimb 1031 pe o reședință principală ar putea fi efectuat.
Excluderea specială acordată de secțiunea 121
Secțiunea 121 prevede că o reședință personală poate fi scutită de impozitul pe câștigurile de capital printr-un schimb 1031 dacă un investitor a deținut proprietatea timp de cel puțin cinci ani și a locuit în ea timp de doi din cei cinci ani. Acesta este un concept destul de tehnic, așa că iată un exemplu:
Un câștig de 250 de dolari/500 de mii de dolari este ceea ce puteți lua ca un câștig neimpozabil în vânzarea unei foste reședințe principale. Orice câștig peste acest număr ar fi impozabil și ați efectua un 1031 pentru. Exemplu: Dețin 5 unități într-un complex de apartamente și am locuit într-unul dintre ele timp de 2 ani din cei 5 pe care i-am deținut. Am plătit 1 milion de dolari pentru proprietate (200 000 de dolari pentru fiecare unitate) și, în cele din urmă, am vândut-o după 5 ani pentru 2 milioane de dolari (400 000 de dolari pentru fiecare unitate). Aș putea evita complet plata impozitelor pentru unitatea pe care am folosit-o ca reședință principală și aș putea pune la adăpost cei 400 de mii de dolari, dar ar trebui să efectuez un schimb 1031 pentru restul de 1,6 milioane de dolari.
Cum să combinați secțiunea 121 cu un schimb 1031
Planul de a efectua un schimb 1031 pentru o reședință principală necesită puțină strategie și timp. De exemplu, reședința dvs. principală trebuie să fi servit ca proprietate de închiriat timp de aproximativ doi ani înainte de a vă decide să o vindeți. De asemenea, trebuie să demonstrați că nu locuiți pe proprietate și să dovediți că ați folosit proprietatea în scopuri de afaceri pentru a fi eligibil pentru schimb.
Un punct important de subliniat este că trebuie să puteți demonstra Fiscului că ați închiriat proprietatea la prețul pieței și să dovediți în mod activ că ați locuit în altă parte.
Un truc frumos pe care îl puteți folosi dacă dețineți mai mult de o reședință este să locuiți într-o reședință pentru o perioadă de timp și apoi să vă mutați în cea de-a doua, închiriind-o pe prima. Deoarece Fiscul vă permite să aveți o singură reședință principală la un moment dat, puteți face acest lucru atâta timp cât puteți dovedi că v-ați schimbat reședința principală. Prima reședință poate fi apoi transformată într-o proprietate de închiriat.
Puteți, de asemenea, să transformați o proprietate de închiriat într-o reședință principală – folosind un schimb 1031
O altă modalitate de a gestiona un schimb 1031 pe o reședință personală este de a face inversul situației explicate anterior.
Serviciul fiscal vă permite să transformați o proprietate care a fost folosită anterior ca închiriere într-o reședință principală și să efectuați un schimb 1031. Pentru ca acest lucru să funcționeze, trebuie să puteți demonstra că nu ați locuit în proprietate mai mult de 14 zile din fiecare perioadă de 12 luni și că proprietatea a fost închiriată timp de cel puțin 24 de luni.
Aceasta se numește utilizare calificată și, pentru mulți investitori, se aplică adesea la o „casă de vacanță” secundară care este închiriată în timp ce proprietarii locuiesc în reședința principală în cea mai mare parte a anului. Se poate aplica, de asemenea, proprietăților folosite ca închirieri AirBnB.
Voi va trebui să dovediți Fiscului că proprietatea a fost închiriată la prețul pieței. Acest lucru ar putea însemna publicitatea proprietății și păstrarea dovezilor cu privire la prețurile practicate pentru o proprietate similară. De asemenea, nu aveți voie să faceți nicio modificare personalizată a chiriei care să fie pentru uzul dvs. în această perioadă de timp.
În concluzie
Realizarea schimbului 1031 pe o reședință principală convertită în chirie sau invers este o strategie de investiții excelentă, dar este, de asemenea, un demers complicat. Acesta este motivul pentru care este foarte recomandat să vă adunați echipa de consilieri profesioniști pentru a planifica în prealabil un schimb 1031 de succes.
.