Începând de vineri, 1 ianuarie, Assembly Bill 1885 mărește valoarea capitalului propriu al locuinței protejat împotriva creditorilor, împiedicând probabil ca mai mulți proprietari să își piardă locuințele în caz de faliment.
Noua protecție a proprietății începe de la un nivel minim de 300.000 de dolari și se limitează la 600.000 de dolari. Precedenta scutire de homestead varia de la 75.000 de dolari pentru persoanele singure, 100.000 de dolari pentru un cuplu căsătorit și 175.000 de dolari pentru persoanele în vârstă și persoanele cu dizabilități.
Legea, care bazează scutirea pe prețul median anual al unui județ pentru casele unifamiliale, nu citează sursa de date care va determina baza de referință. Începând din ianuarie 2022, scutirea va fi ajustată în funcție de inflație, pe baza modificărilor indicelui prețurilor de consum din California.
Comitatele Los Angeles și Orange, cu costuri ridicate, se vor încadra în plafonul de capital propriu de 600.000 de dolari. Comitatul Riverside va fi de aproximativ 400.000 de dolari, iar comitatul San Bernardino de aproximativ 340.000 de dolari.
Ideea mare din spatele scutirii de proprietate este de a ajuta proprietarii de locuințe să își păstreze reședința principală în siguranță, plasând-o dincolo de consecințele unei nenorociri economice.
După declararea falimentului conform Capitolului 7 pentru achitarea datoriilor, un administrator judiciar desemnat de instanță va evalua valoarea în dolari a activelor unui debitor și va stabili ce este disponibil pentru a lichida și plăti creditorii.
Să spunem că o casă din Los Angeles valorează 1 milion de dolari. Gajul ipotecar este de 400.000 de dolari, cu un capital propriu de 600.000 de dolari. Atâta timp cât un proprietar locuiește în reședință înainte de declararea falimentului, locuința este protejată de creditori.
Există mai mult în formulă în ceea ce se numește „echitate realizabilă”, potrivit avocatului specializat în falimente din Irvine, Michael Nicastro. Aceasta este valoarea justă de piață minus 6-8% pentru costul unei vânzări, orice impozit pe câștigurile de capital care ar putea fi datorat, privilegiile ipotecare, minus scutirea pentru locuință.
De exemplu, să spunem că o casă din Orange County valora 1,2 milioane de dolari, cu un capital propriu de 700.000 de dolari și un privilegiu ipotecar de 500.000 de dolari. Presupunând un cost de vânzare de 7% sau 84.000 de dolari, impozitul pe câștigurile de capital de 50.000 de dolari, un gaj ipotecar de 500.000 de dolari și scutirea dvs. de 600.000 de dolari pentru locuință însumează 1.234.000 de dolari. Capitalul dvs. imobiliar este protejat de creditori și nu ați fi obligat să vă vindeți casa.
Să folosim același exemplu ca mai sus, dar gajul ipotecar este de 250.000 de dolari în loc de 500.000 de dolari. În acest caz, capitalul suplimentar dincolo de protecția scutirii pentru locuință (84.000 $ costul vânzărilor, 50.000 $ câștiguri de capital, 250.000 $ de ipotecă plus 600.000 $ de capital pentru locuință) 1.200.000 $ minus 984.000 $ sau 216.000 $ de active suplimentare.
În acest caz, administratorul judiciar ar vinde probabil casa, folosind cei 216.000 $ pentru a-i distribui creditorilor. Suma de 600.000 de dolari pentru locuință trebuie reinvestită într-o altă locuință (reședință principală) în termen de șase luni, conform lui Nicastro.
Câțiva creditori ipotecari vor lua în considerare o nouă ipotecă de cumpărare pentru un debitor la o zi după descărcarea de gestiune a falimentului. Să spunem că un debitor are 600.000 de dolari de la administratorul falimentului și vrea o casă de 900.000 de dolari după ce a fost forțat să vândă o casă de 1,2 milioane de dolari. Dacă cumpărătorul are o poveste credibilă și documentabilă în spatele acestor necazuri financiare, împrumutul va fi probabil aprobat.
Noizeci și cinci la sută dintre proprietarii de locuințe nu depun o Declarație de proprietate, potrivit lui Glenn Awerkamp, manager de titlu la Lawyers Title.
Formularul preliminar de schimbare a proprietății poate implica proprietatea, dar nu riscați, spune Nicastro. Depuneți singur formularul.
Puteți obține acest formular de la o companie locală de titluri de proprietate. Acesta trebuie să fie autentificat la notar și înregistrat la biroul de înregistrare din comitatul dumneavoastră pentru a fi valabil. Excluzând taxele notariale, Orange County Clerk Recorders Office a estimat taxele la 85 până la 88 de dolari.
Avocatul specializat în falimente din Riverside, Scott Talkov, consideră că scutirea crescută a proprietății este o pomană pentru debitori și proprietari de locuințe și o pierdere uriașă pentru creditori.
„Debitorii pot acum să își vândă toate bunurile chiar înainte de faliment, să își plătească ipoteca, atât timp cât valoarea capitalului propriu nu depășește suma scutită, și să declare falimentul pentru datoriile rămase”, a spus el. „Această strategie este cunoscută sub numele de planificare a scutirii, prin care debitorii convertesc activele care altfel nu sunt scutite în active scutite. Acest lucru va deveni și mai răspândit pe măsură ce capitalul propriu devine un purcoi de economii protejat de guvern, de care creditorii nu se pot atinge.”
Sfatul meu pentru dumneavoastră: Căutați îndrumare juridică cu un avocat specializat în domeniul falimentului înainte de a merge pe acest drum.
Ratele ipotecare
Știri despre ratele Freddie Mac: Rata fixă pe 15 ani a fost în medie de 2,17%, al 11-lea minim record și cu două puncte de bază mai mică decât săptămâna trecută. Rata fixă pe 30 de ani a fost în medie de 2,67%, în creștere cu un punct de bază față de săptămâna trecută.
Asociația bancherilor ipotecari a fost închisă și nu a raportat volumul cererilor de împrumut din această săptămână.
Bottom line: Presupunând că un debitor primește rata medie fixă pe 30 de ani la un împrumut conform de 548.250 de dolari, plata de anul trecut a fost cu 315 dolari mai mult decât plata din această săptămână de 2.215 dolari.
Ce văd eu: La nivel local, debitorii bine calificați pot obține următoarele credite ipotecare cu rată fixă cu costuri de 1 punct: Un FHA pe 30 de ani la 2,25%, un convențional pe 15 ani la 1,99%, un convențional pe 30 de ani la 2,375%, un convențional pe 15 ani cu sold ridicat (de la 548.251 $ la 822.375 $) la 1,99%, un convențional pe 30 de ani cu sold ridicat la 2.375% și un jumbo de 30 de ani fix la 2,75%.
Nota: Împrumutul conform FHA pe 30 de ani este limitat la împrumuturi de 477.250 de dolari în Inland Empire și 548.250 de dolari în comitatele LA și Orange.
Programul de împrumut al săptămânii: Un 15 ani, fix la 2,25% fără costuri.
Jeff Lazerson este un broker ipotecar. El poate fi contactat la 949-334-2424 sau la [email protected]. Site-ul său este mortgagegrader.com.
.