Noțiuni de bază privind contractul de leasing imobiliar – Ce deosebește un contract de leasing imobiliar și de ce

mai 01, 2018

Noțiuni de bază privind contractul de leasing imobiliar
Contractele de leasing imobiliar, prin care un dezvoltator comercial închiriază o parcelă de teren și își construiește îmbunătățirile pe proprietatea închiriată, au fost folosite de mult timp ca mijloc de dezvoltare a bunurilor imobiliare comerciale. Contractele de închiriere pe termen lung a terenurilor proprietate publică au devenit, de asemenea, un instrument principal al entităților guvernamentale și cvasi-guvernamentale pentru a genera venituri din exploatare, păstrând în același timp proprietatea asupra unor active valoroase.

Dezvoltatorii și proprietarii aleg această structură din mai multe motive. Din perspectiva unui dezvoltator, un contract de închiriere a terenului îi permite dezvoltatorului să obțină dreptul de a ocupa și de a utiliza terenul cu o investiție inițială mică de numerar. Din perspectiva proprietarului, aceasta generează un flux de venituri din teren fără a investi timpul și capitalul necesar pentru a construi îmbunătățiri și păstrează proprietatea asupra terenului pentru utilizare viitoare.

Disponibilitatea actuală a capitalului pentru orice tip de tranzacție imobiliară este limitată. Odată cu criza creditelor, creditorii de titluri de valoare garantate cu ipoteci comerciale (CMBS) s-au retras, în general, de pe piață.

Cu toate acestea, pe măsură ce economia imobiliară se normalizează, finanțarea ipotecară a contractelor de închiriere ar putea deveni din nou o tehnică de finanțare viabilă pentru dezvoltatorii imobiliari. Ținând cont de acest lucru, dezvoltatorii imobiliari și proprietarii care iau în considerare avantajele și dezavantajele leasingului imobiliar trebuie să realizeze că dezvoltarea cu succes a unei proprietăți comerciale în cadrul unei structuri de leasing imobiliar depinde în mare parte de faptul dacă contractul de leasing imobiliar satisface așteptările creditorului față de subscrierea riscului de leasing imobiliar.

Tendința pieței de finanțare fără recurs face ca acest exercițiu să fie mai dificil. În loc să transfere astfel de riscuri către un împrumutat, creditorii trebuie să se bazeze exclusiv pe un drept de retenție asupra dreptului de proprietate al locatarului fondului funciar. Ca atare, succesul unui proiect de închiriere a terenului poate depinde de capacitatea dezvoltatorului de a obține concesii favorabile creditorului din partea proprietarului redevenței.

Big box sau alte francize importante în domeniul alimentației de proximitate sau al comerțului cu amănuntul au, de obicei, experiență și sunt sofisticate în ceea ce privește închirierea terenului. Adesea, acestea vor aborda o negociere pe baza propriului lor formular autogenerat, care este bine integrat cu protecțiile locatarului de teren și ale creditorului. Contractele lor de leasing imobiliar conțin, în general, anumite caracteristici utilizate în mod obișnuit. Cumpărătorii de proprietăți care fac obiectul unor contracte de leasing imobiliar existente, în special contractele de închiriere de magazine de proximitate sau de centre comerciale cu ocupanți de francize naționale sau regionale, ar trebui să se aștepte ca contractul de leasing imobiliar să conțină probabil aceste caracteristici și ar trebui să analizeze cu atenție titlul de proprietate pentru a determina dacă acestea există.

I. INTRODUCERE – CE DISTINGE UN CONTRACT DE BAZĂ ȘI DE CE

Ce deosebește un „contract de leasing imobiliar” de un contract de leasing imobiliar obișnuit? La fel ca un contract de leasing obișnuit, în cadrul unui contract de leasing imobiliar, un chiriaș sau un locatar plătește o chirie unui proprietar sau unui locator și primește în schimb un drept de posesie și de utilizare a proprietății pentru perioada de timp acoperită de chirie. La fel ca un contract de leasing obișnuit, contractele de leasing imobiliar prevăd, în general, plata chiriei în mod periodic, de obicei lunar. În cele din urmă, la fel ca un contract de închiriere obișnuit, proprietarul are, în general, capacitatea de a evacua locatarul terenului ca una dintre soluțiile pentru neplată.

Cu toate acestea, la fel cum industria de leasing împarte contractele de închiriere comercială în categorii cum ar fi „net”, „brut”, „full service” etc., există câțiva parametri general înțeleși implicați într-un contract de închiriere de teren.

În primul rând, un contract de închiriere de teren implică, în general, fie un teren brut neamenajat, fie un teren cu îmbunătățiri pe care proprietarul nu intenționează să le păstreze în starea lor actuală – fie o „demolare” completă, fie o renovare atât de semnificativă încât îmbunătățirea existentă va fi transformată, în esență, în ceva nou.

În al doilea rând, un contract de închiriere de teren este, în general, structurat în jurul noțiunii că chiriașul va dezvolta sau va construi o îmbunătățire semnificativă pe teren pentru uz propriu. Pe durata contractului de leasing imobiliar, chiriașul va deține și va amortiza de obicei îmbunătățirile. La sfârșitul duratei, proprietatea îmbunătățirilor poate reveni proprietarului de drept sau chiriașul terenului poate fi obligat să le îndepărteze.

În al treilea rând, și probabil cel mai important, contractele de leasing teren au în mod normal o durată destul de lungă. Din punct de vedere istoric, multe contracte de închiriere a terenurilor au avut termene de 99 de ani.

După detaliile individuale, aspectul general care diferențiază un contract de închiriere a terenurilor este o structură care îl pune pe locatarul terenului într-o poziție similară cu cea a unui proprietar în multe privințe.

A. Termen

Pentru că locatarul în cadrul unui contract de leasing funciar va construi, în general, îmbunătățiri pe terenul închiriat, termenul contractului de leasing trebuie să fie în mod necesar cel puțin suficient de lung pentru a permite locatarului să amortizeze costul acestor îmbunătățiri pe o perioadă de timp semnificativă, „semnificativă” fiind suficient de lungă pentru a genera venituri suficiente din îmbunătățiri pentru a le plăti și a realiza un randament rezonabil din punct de vedere comercial pe baza unor proiecții prudente ale veniturilor și costurilor. Cum se determină acest lucru? Din punct de vedere istoric, multe contracte de închiriere de terenuri aveau o durată de 99 de ani. Există mai multe explicații diferite pentru acest lucru. În general, se pare că aceasta a fost o tradiție moștenită din common law-ul britanic, care a ajuns să fie încorporată în legislația multor state.

Au existat o serie de aspecte problematice care au apărut cu aceste contracte de închiriere a terenurilor pe termen mai lung, dintre care câteva vor fi discutate mai jos.

Contractele moderne de închiriere a terenurilor nu implică, în general, termene de 99 de ani. Mai degrabă, termenul unui contract de leasing imobiliar modern este determinat în funcție de costul instalației dezvoltate pe proprietate și de utilizarea preconizată a acesteia. Există două motoare ale acestui proces. În primul rând, după cum s-a menționat mai sus, locatarul terenului trebuie să fie capabil să amortizeze costul îmbunătățirii și să obțină un profit rezonabil. În al doilea rând, în cazul în care locatarul a obținut finanțare, creditorul va dori ca termenul să fie suficient de lung pentru a amortiza complet finanțarea, cu o perioadă suplimentară în cazul în care creditorul trebuie să execute silit și să vândă contractul de închiriere a terenului.

Termenul este determinat în majoritatea cazurilor de finanțarea obținută de locatarul terenului. În general, un creditor care ia în garanție un contract de închiriere a terenului va solicita ca durata contractului de închiriere a terenului să se extindă cu 5 sau poate 10 ani dincolo de scadența finanțării.

Contractele de închiriere a terenului de tip „big box” au adesea o durată inițială de 40 de ani, plus opțiuni care permit locatarului terenului să o prelungească cu mult peste această durată. Având în vedere magnitudinea investiției inițiale, 40 de ani este probabil timpul minim necesar pentru a plăti îmbunătățirile și a realiza un profit rezonabil.

Contractele de închiriere a terenurilor pentru fast-food, cum ar fi McDonald’s, El Pollo Loco etc., pot avea o durată inițială mai apropiată de 20 de ani.

Aceasta este o prevedere tipică a termenului dintr-un contract de închiriere a terenurilor: Termen de închiriere. Durata prezentului contract de închiriere (denumită în continuare „durata contractului de închiriere”, „durata” și/sau „durata inițială”) va începe la data intrării în vigoare, astfel cum este definită în secțiunea _____, și va continua pentru o perioadă care se va încheia în ultima zi a lunii care se împlinește la patruzeci (40) de ani de la data de începere a chiriei, astfel cum este definită în secțiunea _______, de mai jos. Termenii „Termen” și „Termen de închiriere” vor include, de asemenea, orice Termen de prelungire, astfel cum este definit în Secțiunea 2.5, de mai jos, dacă contextul o impune în mod rezonabil.

B. Drepturile și responsabilitățile locatorului și ale locatarului

Lucrările de închiriere a terenului vor conține seturile obișnuite de responsabilități comune oricărui contract de închiriere, cum ar fi plata chiriei de către locatar și punerea în posesie de către locator. Cu toate acestea, există unele caracteristici care tind să fie unice pentru contractele de leasing imobiliar.

Ambunătățirile de pe proprietatea imobiliară vor aparține și se vor afla sub controlul locatarului pe durata contractului de leasing imobiliar, dar acestea fie vor aparține locatorului, fie vor trebui să fie îndepărtate în conformitate cu termenii contractului de leasing imobiliar la expirarea acestuia.

În general, locatarul terenului este singurul responsabil pentru toate diligențele necesare în ceea ce privește proprietatea, inclusiv pentru solicitarea și obținerea permiselor și a altor aprobări de la autoritățile guvernamentale aplicabile pentru a-și dezvolta îmbunătățirile. Având în vedere că locatorul terenului deține taxa, majoritatea contractelor de închiriere a terenului prevăd ca locatorul terenului să coopereze cu locatarul terenului în acest proces. Iată o clauză tipică de cooperare:

Pentru a ajuta locatarul să îndeplinească cerințele guvernamentale pentru construcția și exploatarea îmbunătățirilor de vânzare cu amănuntul avute în vedere de locatar, proprietarul va executa și va depune cererile, derogările sau solicitările care pot fi necesare sau solicitate de proprietarul spațiilor concesionate și va furniza orice informații aflate la cunoștința, cunoscute sau aflate în posesia proprietarului, care pot fi necesare sau utile pentru completarea cererilor, depunerilor sau solicitărilor adresate autorităților guvernamentale care au jurisdicție asupra spațiilor concesionate. Locatorul va coopera cu Locatarul pentru a obține informații și documente de clarificare în numele Locatarului.

C. Finanțabilitatea

Faptul că locatarul terenului va finanța îmbunătățirile necesită o serie de caracteristici specifice contractelor de închiriere a terenului. Un creditor care oferă finanțare unui proprietar de imobil ia imobilul însuși ca garanție. În cazul unei executări silite, creditorul poate vinde proprietatea. În schimb, în cazul unui contract de leasing imobiliar, singurele drepturi pe care creditorul le poate lua ca garanție sunt dreptul de proprietate al locatarului imobiliar asupra terenului, plus dreptul de proprietate al locatarului imobiliar asupra îmbunătățirilor de pe teren.

Deși într-un contract de leasing obișnuit, rezilierea în caz de neplată este considerată normală, în cazul în care există un creditor, potențiala reziliere a garanției creditorului creează un risc inacceptabil și face ca afacerea să nu poată fi finanțată. Astfel, indiferent de situație, pentru a fi finanțabil, un contract de leasing funciar trebuie să conțină dispoziții de protecție menite să plaseze creditorul în poziția de a preveni sau de a remedia neîndeplinirea obligațiilor de plată și de a păstra în alt mod valoarea contractului de leasing în vederea vânzării către o terță parte. Ideea de bază este că trebuie să fie practic imposibil să se piardă contractul de închiriere din cauza unei inadvertențe sau a unei greșeli, iar în fiecare caz de neîndeplinire a obligațiilor de plată, creditorul trebuie să fie notificat și să aibă posibilitatea de a remedia situația.
În cazul în care contractul de închiriere ar trebui să fie reziliat – de exemplu, în cazul unei respingeri a falimentului de către locatorul terenului – creditorul ipotecar va dori să aibă dreptul de a avea un nou contract de închiriere automat cu proprietarul succesor, deși acest lucru este problematic din punct de vedere al priorității. În general, acest lucru nu ar trebui să reprezinte o preocupare, deoarece secțiunea 365(h) permite locatarului unui debitor să aleagă între rezilierea contractului de închiriere și continuarea contractului de închiriere în cazul în care debitorul își respinge contractul de închiriere neexpirat al unui bun imobil. Acest drept ar trebui să fie cedat de către locatarul fondului locativ către creditorul fondului locativ în documentele de împrumut. Cu toate acestea, a se vedea discuția privind cazul Qualitech, de mai jos, pentru mai multe informații pe această temă.

Dacă locatarul imobiliar depune o cerere de faliment și respinge contractul de leasing, cesiunea către creditor poate fi periclitată. În acest caz, în afară de limbajul din contractul de închiriere a terenului care stipulează scutirea de suspendare, adesea cel mai bun lucru care se poate face este o stipulație cu locatorul terenului conform căreia contractul de închiriere rămâne în vigoare sau este efectiv resemnat de către locator (dar creând posibile probleme de prioritate).
O resursă pentru informații despre acest lucru este formularul 4326 al Fannie Mae (cerințe privind contractul de închiriere a terenului). www.fanniemae.com

Chiar dacă aceasta este o problemă de subscriere mai mult decât o problemă de afaceri, nu ar trebui să existe restricții asupra capacității locatarului terenului de a-și refinanța emisiunea de leasing teren pe baza valorii taxei de bază.

Alte astfel de dispoziții includ:

1. Asigurarea titlului de proprietate pentru creditorul de leasing imobiliar

În prezent nu există un formular ALTA specific pentru leasing imobiliar, dar se poate utiliza actuala poliță ALTA a proprietarului, cu aprobare (13-06 = aprobare pentru contractul de leasing imobiliar al proprietarului) (13.01-06 = aprobare pentru contractul de leasing imobiliar al creditorului). www.alta.org (produse/polițe/aplicații/aplicații).

2. Clauza de utilizare

Un contract de leasing imobiliar finanțabil va trebui să conțină o clauză de utilizare suficient de largă, astfel încât creditorul să poată realiza o valoare din vânzarea terenului închiriat, chiar dacă afacerea locatarului imobiliar inițial se dovedește a fi neviabilă. În caz de neîndeplinire a obligațiilor de plată, creditorul va dori să vândă terenul închiriat pentru a obține bani în vederea achitării soldului restant. O clauză de utilizare restrânsă va limita numărul de potențiali cumpărători.
Creditorii preferă o clauză de utilizare extrem de largă, cum ar fi una care să acorde autoritatea de a utiliza proprietatea în „orice scop legal”. Cel puțin, clauza de utilizare ar trebui să fie suficient de largă pentru a permite majoritatea (dacă nu toate) utilizărilor care ar putea fi anticipate în mod rezonabil, având în vedere dimensiunea, locația și natura terenului. În cazul în care locatorul are un drept de consimțământ, acesta ar trebui să fie foarte restricționat și să se aplice în mod restrâns (cu alte cuvinte, locatorul ar trebui să poată refuza consimțământul doar pentru o categorie restrânsă de elemente).

Un locator de teren preocupat de anumite utilizări ar trebui să includă o listă de utilizări interzise în memorandumul de închiriere. Următorul este un exemplu de tip de listă des întâlnită în legătură cu închirierea de terenuri pentru vânzare cu amănuntul:
O librărie de tip adult sau altă unitate care vinde, închiriază, afișează sau expune materiale pornografice sau obscene (inclusiv, fără limitare: reviste, cărți, filme, videoclipuri, fotografii sau așa-numitele jucării (sexuale) cu conținut sexual explicit) sau care oferă divertisment sau activități de tip adult (inclusiv, fără a se limita la orice afișaje sau activități diverse care implică, expun sau înfățișează teme sexuale, nuditate sau acte obscene);

Un centru de încasare de cecuri sau de „împrumut de salarii” sau un salon de masaj;

O curte de case mobile sau de rulote, o tabără de muncă, un depozit de vechituri sau un parc de animale;
O instalație de fier vechi, o rampă de gunoi, o groapă de gunoi, o stație de transfer de gunoi sau o altă astfel de instalație pentru depozitarea, eliminarea, incinerarea sau reducerea gunoiului;

O instalație de asamblare, de fabricare, industrială, de distilare, de rafinare, de placare sau de topire; sau
O unitate care vinde accesorii pentru droguri ilicite.

3. Dispoziții privind accidentele și condamnarea

a. Accidente

Ca și în cazul finanțării garantate cu titlu de proprietate, creditorul va păstra controlul direct asupra veniturilor din asigurarea împrumutatului. Acest lucru poate fi în contradicție cu modelul proprietarului, care încorporează adesea un anumit nivel de implicare a proprietarului în asigurarea chiriașului sau, cel puțin, numirea proprietarului ca asigurat suplimentar pe polița CGL a chiriașului. Ar trebui să se aștepte ca finanțatorul să ceară ca contractul de închiriere a terenului să acorde în mod expres creditorului dreptul de a participa la ajustarea pierderilor și la decontarea pierderilor datorate unui accident. Este mai probabil ca, în scenariile de închiriere a terenului, creditorul să dorească ca veniturile din asigurare să fie aplicate la împrumut mai degrabă decât la restaurare, în special dacă pierderea are loc aproape de sfârșitul perioadei de închiriere a terenului.
Creditorul poate solicita, de asemenea, ca contractul de închiriere a terenului să prevadă că nici locatorul și nici locatarul terenului nu vor avea dreptul de a rezilia contractul de închiriere a terenului în cazul unui accident, decât cu acordul creditorului.

b. Condamnarea

Creditorul va solicita, de asemenea, probabil, un drept de participare la procedurile de condamnare. La fel ca și în cazul încasărilor în caz de accident, contractul de închiriere a terenului ar trebui să prevadă că (a) creditorul primește adjudecarea condamnării în limita soldului neachitat al împrumutului și (b) contractul de închiriere a terenului poate fi reziliat numai după ce creditorul a primit încasări suficiente pentru a rambursa împrumutul.

În cazul în care despăgubirea pentru expropriere nu este suficientă pentru a rambursa împrumutul, contractul de închiriere ar trebui să continue până la rambursarea integrală a împrumutului.

4. Ipoteci asupra redevenței

Contractul de închiriere a terenului finanțabil interzice adesea locatorului terenului să acorde orice ipotecă asupra redevenței sau să subordoneze contractul de închiriere a terenului la orice finanțare garantată de redevență.
Locatarii de teren și creditorii ar trebui să ia în considerare luarea anumitor măsuri pentru a se asigura că nu există nicio ipotecă asupra taxei înainte de contractul său de închiriere a terenului, inclusiv obținerea unei polițe de asigurare a titlului de proprietate și înregistrarea unui memorandum al contractului de închiriere a terenului. În cazul în care există o ipotecă de redevență existentă, creditorul ipotecar va fi adesea de acord să încheie un acord de subordonare, de nedisturbare și de atentat („SNDA”) în temeiul căruia creditorul ipotecar al fondului locativ este de acord să nu deranjeze locatarul terenului în cazul în care ipoteca de redevență este executată silit.

Creditorul pentru contractul de închiriere a terenului ar trebui să aibă primul interes prioritar în ceea ce privește veniturile obținute de sublocatari ai locatarului terenului. În mod firesc, creditorul va solicita cesiuni standard și SNDA-uri de la acești sublocatari.

5. Dreptul de a ipoteca bunul închiriat

Pentru a putea fi finanțat, contractul de leasing ar trebui să includă dreptul locatarului de a ipoteca bunul închiriat fără a obține consimțământul locatorului, coroborat cu dreptul creditorului de a-și exercita drepturile în temeiul ipotecii asupra bunului închiriat împotriva contractului de leasing ca garanție, inclusiv dobândirea dreptului de închiriere al locatarului asupra proprietății prin executare silită, act care să țină loc de executare silită sau în alt mod.
Aceasta ar trebui să fie cuplată cu vânzarea proprietății către o terță parte, din nou fără consimțământul locatorului.

Locatorul terenului ar putea lua în considerare impunerea unor limite privind tipul de entitate care poate deține ipoteca asupra contractului de închiriere a terenului. Aceasta nu ar trebui să fie o cale pentru subterfugiul chiriașului, aducând un afiliat sau un „creditor” mai puțin independent în scopul de a eluda o neîndeplinire a contractului de leasing altfel obișnuită. Luați în considerare limitarea acestui drept la creditorii instituționali. De asemenea, luați în considerare limitarea participării sau a sindicalizării la cazurile în care creditorul inițiator păstrează controlul asupra împrumutului.

6. Nerespectarea obligațiilor și drepturile de remediere

Un contract de leasing imobiliar este un contract de leasing. La un moment dat, proprietarul va avea dreptul de a declara neîndeplinirea obligațiilor și de a utiliza procedura de evacuare din statul său pentru a reintra în posesia proprietății. Cu toate acestea, o caracteristică omniprezentă a contractelor de leasing terestru este un mecanism care îi oferă creditorului posibilitatea de a menține contractul de leasing terestru în vigoare în cazul în care locatarul terestru nu își îndeplinește obligațiile. Contractul de leasing imobiliar prevede, de obicei, ca locatorul să transmită simultan orice notificare de neîndeplinire a obligațiilor de plată locatarului și creditorului și ar trebui să prevadă în mod expres că nicio notificare a locatorului către locatarul terenului nu va fi considerată eficientă dacă nu este transmisă simultan creditorului.
Câțiva creditori solicită, de asemenea, o a doua notificare după ce locatarul terenului nu a reușit să remedieze neîndeplinirea obligațiilor de plată subiacente, deși locatorii se opun în mod legitim acestui concept pe motiv că creditorii nu ar trebui să primească „două mușcături din măr”.

7. Noul contract de leasing

Incapacitatea de a elimina orice drept de reziliere a unui contract de leasing teren este problematică pentru orice creditor. Ca o protecție suplimentară în cazul în care contractul de închiriere a terenului este reziliat înainte de data de expirare, un contract de închiriere a terenului finanțabil poate conține, de asemenea, dispoziții care să impună locatorului terenului să încheie un nou contract de închiriere a terenului cu creditorul în aceiași termeni și condiții ca și contractul de închiriere a terenului inițial și care ar fi în vigoare pentru restul duratei contractului de închiriere a terenului inițial. Deși este o soluție imperfectă, aceasta păstrează o anumită capacitate a creditorului de a realiza valoarea garanției sale.

8. Opțiuni de reînnoire/prelungire

Deși structura preferată este ca durata contractului de leasing să supraviețuiască scadenței finanțării, în cazul în care contractul de leasing funciar expiră înainte de scadența finanțării de leasing funciar, creditorul poate solicita existența unor opțiuni de reînnoire/prelungire asociate cu un anumit nivel de protecție a locatorului funciar, cum ar fi o notificare din partea proprietarului pentru a declanșa o cerință de exercitare sau exercitarea automată în absența unei notificări de neexercitare din partea chiriașului.

Aceasta este o capcană potențială. Adesea, creditorii se vor baza pe un limbaj care necesită o notificare din partea locatorului de teren înainte ca acesta să rezilieze contractul de închiriere. Cu toate acestea, în conformitate cu legislația multor state, o opțiune nu este un drept imobiliar dobândit decât dacă și până când a fost executată în mod corespunzător și corect de către locatarul fondului funciar. În cazul în care, într-o astfel de jurisdicție, locatarul fondului funciar nu își exercită opțiunea, contractul de închiriere expiră prin propriile sale condiții. În acest caz, proprietarul nu „reziliază” contractul de închiriere atunci când încearcă să recupereze spațiile închiriate.

Din acest motiv, creditorii de leasing imobiliar vor insista asupra unei structuri care să prevină pierderea accidentală a unei opțiuni, cum ar fi cerința de notificare a chiriașului și a creditorului de către proprietar înainte ca un contract de închiriere să expire. Conceptul de bază este că trebuie să fie imposibil să se piardă contractul de închiriere din cauza unei inadvertențe sau a unei greșeli.

9. Clauza împotriva fuziunii

În cazul în care locatarul terenului dobândește dreptul de proprietate asupra proprietății, se poate argumenta că proprietatea de închiriere și proprietatea de proprietate au fuzionat împreună (adică, că proprietatea mai mică (proprietatea de închiriere) a fost absorbită în proprietatea mai mare (proprietatea de proprietate)), ceea ce duce la stingerea contractului de închiriere a terenului. În cazul în care un contract de leasing imobiliar oferă locatarului terenului o opțiune de a achiziționa dreptul de proprietate subiacent asupra proprietății, un creditor potențial de leasing imobiliar va solicita, cel mai probabil, ca contractul de leasing imobiliar să conțină o dispoziție care să interzică în mod specific fuziunea dreptului de închiriere și a dreptului de proprietate asupra proprietății, pentru a-și păstra garanția reală mobiliară asupra contractului de leasing imobiliar.

10. Modificări ale chiriei terenului

Pentru că majoritatea contractelor de închiriere a terenurilor au termene lungi, locatorii de teren solicită adesea clauze de ajustare a chiriei în contractul de închiriere a terenului pentru a se asigura că chiria terenului va rămâne o aproximare a valorii de închiriere echitabile pe piață a spațiilor închiriate pe toată durata contractului.
Creditorii, care, prin natura lor, doresc certitudine, analizează cu atenție astfel de clauze, iar rezultatul este că, cu cât creșterile potențiale ale chiriei sunt mai puțin cuantificabile și mai periodice, cu atât este mai strictă subscrierea împrumutului. Creditorii ar putea fi mai dispuși să finanțeze contractele de leasing imobiliar care conțin indexări ale chiriei dacă creșterile indicilor sunt plafonate și limitate la perioade de cinci ani. O majorare cu „clichet”, care nu protejează locatarul terenului de recesiunile economice, poate fi mai acceptabilă pentru un creditor dacă se bazează pe un procent mai mic din totalul chiriilor și pe un număr mai mare de ani.

11. Certificatele de împiedicare/SNDA

Un locatar al terenului care anticipează că va încerca să obțină o finanțare de închiriere ar fi bine servit dacă ar obține cel puțin o dispoziție care să impună locatorului terenului să furnizeze din când în când un certificat de împiedicare unui creditor ipotecar al contractului de închiriere.

În plus față de obținerea asigurărilor obișnuite de la locatorul terenului (contractul de închiriere a terenului este în vigoare; niciuna dintre părți nu este în incapacitate de plată; etc.), un creditor poate încerca să folosească un certificat de excludere pentru a obține consimțământul locatorului terenului cu privire la dispozițiile de protecție a creditorului ipotecar care nu se regăsesc în contractul de închiriere a terenului. De exemplu, locatorul ar putea declara și garanta creditorului, într-un certificat de excludere, că, în pofida oricărei dispoziții din contractul de închiriere a terenului, consimțământul scris al locatorului nu va fi necesar pentru a permite creditorului să își exercite drepturile prevăzute în documentele de împrumut sau pentru a obține posesia bunului închiriat prin executare silită. În plus față de estoppel, creditorul locatarului terenului ar trebui să ia în considerare, în circumstanțe adecvate, SNDA între locatarul terenului, locatorul terenului și creditorul ipotecar.

În practica mea, am folosit procesul SNDA/estoppel al locatorului terenului pentru a modifica contractul de închiriere a terenului, modificările urmând să se aplice numai în timp ce finanțarea este în curs.

.