PENTRU SAN FRANCISCO ȘI ZONA BAIA
Închirierile din San Francisco sunt unele dintre cele mai scumpe din țară. Chiria medie pentru un apartament cu 2 camere în oraș este de aproximativ 4.400 de dolari. În condițiile în care salariile nu reușesc să țină pasul cu costurile chiriilor în continuă creștere, mulți chiriași din Bay Area plătesc mai mult de 30% din venitul lor pentru chirie și nu-și pot permite o locuință adecvată. Proprietarii din San Francisco sunt renumiți pentru faptul că profită de chiriașii lor și de potențialii chiriași pentru a-și maximiza câștigurile financiare personale. Proprietarii contează pe faptul că chiriașii nu cunosc sau nu înțeleg numeroasele drepturi ale chiriașilor care există în conformitate cu legislația din California și cu Ordonanța privind chiriile din San Francisco. Comunitățile cu venituri mici, persoanele în vârstă, persoanele cu dizabilități și minoritățile sunt adesea afectate în mod disproporționat de chiriile mari și de puținele locuințe accesibile. Înțelegerea drepturilor chiriașilor din San Francisco care există pentru chiriași va contribui la evitarea strămutării oamenilor din casele lor.
Dispunem și explicăm principalele probleme și plângeri ale chiriașilor din Bay Area
Iată un rezumat al drepturilor chiriașilor din San Francisco
Ordonanța privind chiriile din San Francisco
În urmă cu câteva decenii, orașul a adoptat Ordonanța privind stabilizarea chiriilor și arbitrajul din San Francisco pentru a aborda strămutarea chiriașilor pe termen lung pe o piață a locuințelor de închiriat din ce în ce mai scumpă. Ordonanța privind chiriile din San Francisco oferă două măsuri de protecție: controlul chiriei și controlul evacuării. Un proprietar poate crește chiria doar cu un anumit procent mic în fiecare an și poate evacua un chiriaș doar pentru unul dintre motivele întemeiate enumerate în lege.
În general, clădirile care conțin două sau mai multe unități construite înainte de 1979 beneficiază atât de protecție împotriva chiriei, cât și de protecție împotriva evacuării. Începând cu 22 ianuarie 2020, aproape toate unitățile din San Francisco, indiferent de data construcției sau de numărul de unități, beneficiază acum de protecție împotriva evacuării pentru motive întemeiate, inclusiv de protecție împotriva hărțuirii, în conformitate cu Ordonanța privind chiriile din San Francisco.
În cazul în care chiria dvs. este acoperită de controlul evacuării, dar nu și de controlul chiriei în conformitate cu Ordonanța privind chiriile din San Francisco, este posibil să beneficiați de protecție împotriva plafonului chiriei în conformitate cu Legea privind protecția chiriașilor din California, noua lege de stat privind controlul chiriilor, dacă clădirea dvs. are o vechime de cel puțin cincisprezece ani și dacă unitatea dvs. îndeplinește toate celelalte cerințe prevăzute de lege.
SF Rent Board
The San Francisco Rent Board este organismul care pune în aplicare regulile și reglementările Ordonanței privind chiriile. Consiliul pentru chirii va audia numai chestiuni care sunt reglementate de Ordonanța privind chiriile, cum ar fi o creștere ilegală a chiriei sau o problemă de reducere a serviciilor. Alte reclamații conform cărora drepturile unui chiriaș au fost încălcate, cum ar fi încălcarea unui contract de închiriere, restituirea depozitului de garanție și hărțuirea, sunt chestiuni pe care instanța trebuie să le decidă. În general, chiriașii se pot descurca singuri cu depunerea majorității petițiilor la Consiliu. Deși Consiliul pentru chirii consiliază chiriașii cu privire la drepturile chiriașilor din San Francisco în temeiul ordonanței, acesta nu oferă un avocat niciunei părți și nici nu oferă consultanță juridică.
Creșterea permisă a chiriei
Pentru unitățile care sunt acoperite de Ordonanța privind chiriile, valoarea anuală permisă a creșterii chiriei începând cu 1 martie 2019 până la 29 februarie 2020 este de 2,6 %. Chiria unui chiriaș poate fi majorată doar o singură dată într-o perioadă de douăsprezece luni. Acest procent se modifică în fiecare an pe baza indicelui prețurilor de consum (IPC). În unele cazuri, chiria poate fi majorată peste creșterea permisă. Proprietarii care nu au majorat chiria pot pune în rezervă creșterile pentru a le încasa la o dată ulterioară și pot pune în rezervă chiria până în 1982. Nu este necesar ca majorările puse în rezervă să fie aprobate de consiliul de administrație, cum ar fi creșterile datorate costurilor de îmbunătățire a capitalului sau creșterii cheltuielilor de exploatare și întreținere. Chiriașii pot depune o petiție la Comisia pentru chirii dacă consideră că chiria lor a fost majorată peste suma permisă.
În general, nu există o limită a sumei chiriei pe care un proprietar o poate percepe pentru prima dată de la chiriaș atunci când închiriază o locuință vacantă. Și, chiriașii ar trebui să rețină că, în conformitate cu o lege de stat, Legea Costa-Hawkins privind închirierea de locuințe, majoritatea locuințelor unifamiliale și a condominiilor pot fi exceptate de la limitările privind creșterea chiriei din ordonanță, dar nu și de la dispozițiile privind evacuarea din motive întemeiate.
Motive justificate de evacuare
Principalitatea clădirilor rezidențiale din San Francisco sunt protejate de măsurile de protecție pentru motive justificate de evacuare din Ordonanța privind chiriile din San Francisco, indiferent de numărul de unități din clădire sau de data de construcție a clădirii. De asemenea, proprietățile care anterior au avut o petiție de reabilitare substanțială aprobată pentru a excepta clădirea de la prevederile ordonanței au acum control asupra evacuării.
Locatarii care sunt protejați în conformitate cu Ordonanța privind chiriile din San Francisco nu pot fi evacuați din unitatea lor decât dacă proprietarul are un motiv întemeiat pentru a face acest lucru în conformitate cu legea.
În San Francisco, există cincisprezece motive întemeiate pentru evacuare; acestea includ motive din culpă și motive fără culpă. Unele dintre motivele obișnuite din culpă sunt faptul că chiriașul nu a plătit chiria, a încălcat o clauză de închiriere, cauzează deranj sau se implică în utilizarea ilegală a unității. Evacuările prin mutare de către proprietar (un proprietar sau o rudă a acestuia încearcă să se mute în unitate) și evacuările în temeiul Ellis Act (proprietarul dorește să scoată definitiv unitatea de pe piața de închiriere) sunt motive comune de evacuare fără vină.
Evacuare abuzivă
O încălcare mult prea frecventă a drepturilor chiriașilor, o evacuare abuzivă are loc atunci când un proprietar forțează în mod ilegal un chiriaș să se mute dintr-o unitate cu chirie controlată. Aceasta poate fi o expulzare permanentă sau temporară. Proprietarii îi evacuează abuziv pe chiriași în mai multe moduri. Un proprietar poate fi găsit responsabil pentru pierderea valorii de închiriere a unității cu chirie controlată, pentru costurile de mutare și taxele legale de relocare, precum și pentru suferința emoțională. În conformitate cu Ordonanța privind chiria din San Francisco, daunele sunt, de asemenea, triplate.
Owner Move-in
Evacuarea prin mutare de către proprietar este una dintre evacuările cu justă cauză enumerate în Ordonanța privind chiriile din San Francisco și este unul dintre cele mai abuzate motive de evacuare cu justă cauză din San Francisco. Există cerințe legale stricte pe care un proprietar trebuie să le respecte pentru a face o evacuare OMI, iar chiriașilor trebuie să li se plătească beneficii de relocare.
Reparații/Habitabilitate
Proprietarii sunt obligați să facă toate reparațiile necesare pentru a se asigura că o unitate locativă este locuibilă și pentru a respecta codurile locale și de stat privind construcțiile și sănătatea.
Ellis Act
O evacuare în baza Ellis Act este una dintre evacuările pentru motive întemeiate enumerate în Ordonanța privind chiriile din San Francisco. O evacuare în baza Legii Ellis este atunci când chiriașii sunt evacuați deoarece proprietarul scoate toate unitățile din clădire de pe piața locativă. Există cerințe statutare stricte pe care proprietarul trebuie să le respecte pentru a face o evacuare în baza Legii Ellis și este necesară plata unor beneficii de relocare pentru chiriași.
Unitate ilegală
Judecătoriile cu chirie controlată recunosc că aceste unități merită o protecție specială. Un chiriaș care locuiește într-o unitate ilegală poate crede că nu are niciun drept, dar unitățile ilegale sunt, de fapt, acoperite de Ordonanța privind chiriile din SF. Un proprietar nu poate crește chiria mai mult decât suma permisă, iar chiriașul nu poate fi evacuat fără un motiv întemeiat în conformitate cu ordonanța privind chiria.
Vecini zgomotoși
Zgomotul continuu excesiv poate avea un impact asupra sănătății și bunăstării unei persoane. Implicit în toate contractele de închiriere din California este o convenție de „liniște și bucurie”. Proprietarii au datoria de a se asigura că chiriașii pot poseda în mod pașnic unitatea de închiriere fără a fi deranjați și, în cazuri extreme, pot lua măsuri pentru a evacua chiriașii deranjanți pentru a reduce un inconvenient.
Hărțuirea de către proprietar
Proprietarii nu pot hărțui chiriașii afară din locuințele lor. Poate că este proprietatea proprietarului, dar este locuința chiriașului. Hărțuirea din partea proprietarului poate fi dificil de dovedit, dar există pași pe care un chiriaș îi poate face pentru a documenta hărțuirea pentru ca, în cele din urmă, proprietarul să fie tras la răspundere.
Vecini deranjanți
Litigiile dintre vecini sunt frecvente în orașele populate. A avea o problemă cu vecinul de alături sau cu un alt chiriaș din clădirea dvs. poate fi, de asemenea, frustrant, dar nu tot comportamentul deranjant al unui vecin este o pacoste. Aflați ce este o pacoste și ce puteți face în acest sens.
Discriminarea în materie de locuințe
Există legi federale, de stat și municipale care interzic discriminarea în materie de locuințe. Discriminarea în materie de locuințe are loc atunci când o persoană sau un grup este tratat în mod negativ pe baza unei caracteristici protejate prin lege, cum ar fi rasa, sexul, religia, statutul familial sau handicapul. Legea din San Francisco adaugă la această listă caracteristici suplimentare, cum ar fi identitatea de gen, înălțimea și greutatea. Discriminarea poate fi întâlnită peste tot, de la acțiunile vădit prejudiciabile ale unui proprietar până la un anunț online pentru o proprietate de închiriat.
Fumatul
În general, proprietarii au dreptul de a interzice fumatul țigărilor sau al altor produse din tutun în interiorul și în jurul unei proprietăți de închiriat, atâta timp cât acest lucru este scris în contractul de închiriere. Multe contracte de închiriere interzic fumatul de orice fel, inclusiv țigările, țigările electronice și marijuana. Dar chiriașii pot avea drepturi în ceea ce privește marijuana medicală. De asemenea, chiriașii au drepturi în ceea ce privește fumatul pasiv.
Suntem aici pentru a vă ajuta
Contactați-ne
Co-locatari (Locatar ulterior)
Dacă sunteți un chiriaș inițial în cadrul contractului de închiriere, proprietarul nu vă poate mări chiria doar pentru că ceilalți chiriași inițiali pleacă. Dar, dacă nu sunteți un chiriaș inițial și v-ați mutat într-un contract de închiriere deja existent, dacă beneficiați de protecție împotriva plafonului de chirie depinde de câteva fapte importante. Printre întrebările cheie la care trebuie să răspundeți se numără următoarele: proprietarul știe că locuiți în locuință, proprietarul a acceptat plăți directe ale chiriei de la dumneavoastră, v-ați mutat înainte de 1 ianuarie 1996, proprietarul v-a trimis în timp util o notificare 6.14 și proprietarul a majorat chiria în timp util.
Statutul de imigrare
În octombrie 2017, Legea privind protecția chiriașilor imigranți a fost adoptată pentru a împiedica proprietarii din California să discrimineze chiriașii și potențialii chiriași pe baza statutului lor de imigrare. Un proprietar care încalcă Legea privind protecția chiriașilor imigranți poate fi tras la răspundere pentru o sancțiune civilă de până la 2.000,00 USD, plus de șase până la douăsprezece ori chiria lunară.
Utilizarea și uzura
Cele mai multe dispute privind depozitele de garanție se reduc la ceea ce constituie „uzura normală”. Atunci când un chiriaș se mută dintr-o locuință, proprietarul poate deduce din depozitul de garanție al chiriașului pentru a repara daunele provocate de chiriaș, dar numai pentru daunele care depășesc uzura normală. Un chiriaș ar trebui să înțeleagă la începutul contractului de închiriere ce anume este considerat „uzură obișnuită”.
Prevenirea infracțiunilor
Locatorii au datoria de a lua măsuri rezonabile pentru a-i proteja pe chiriași de actele criminale previzibile ale altei persoane. Actele criminale pot include comportamente precum atacurile, bătăile, jaful, crima, violul, abuzul de droguri și deteriorarea proprietății. Atunci când un proprietar nu reușește să facă uz de măsuri rezonabile pentru a-și proteja chiriașii, acesta poate fi tras la răspundere pentru comportamentul infracțional neglijent sau intenționat al unei terțe părți
Depozit de garanție
Chiriașii ar trebui să facă o inspecție a spațiilor înainte de mutare și o inspecție a spațiilor înainte de mutare. Proprietarul poate deduce din garanție pentru „uzura obișnuită”, dar trebuie să justifice aceste deduceri în scris. În plus, chiriașul are dreptul la returnarea depozitului de garanție la douăzeci și una (21) de zile după ce se mută. În cazul în care un proprietar reține cu rea-credință depozitul de garanție al unui chiriaș, acesta poate fi tras la răspundere pentru valoarea depozitului și până la de două ori valoarea acestuia.
.